Español
EnglishEspañol
Desde su lanzamiento en 2011, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces han demostrado un crecimiento que promete continuar.
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) que actualmente operan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) están rindiendo frutos y aún se esperan mayores rendimientos para los siguientes años, e incluso el nacimiento de muchos otros debido a la fortaleza económica que se vive en el país. Las FIBRAS han mostrado buenos rendimientos pesar de la espera que tuvieron que afrontar los inversionistas, desde 2004 y hasta que estuvieron listas todas las reglas para la aparición del primero de ellos, en 2011. Además, su entrada al mercado fue tardía, en comparación con países tan cercanos como E.U. o Canadá.
Bolsa Méxicana de valores.
LANZAMIENTO ESPERADO
El comportamiento que han mostrado las FIBRAS en el mercado representa una seductora opción para los inversionistas mexicanos y extranjeros. Pero en 2004 esta realidad, que los analistas ahora observan y destacan en sus reportes, aún estaba por demostrarse. Es en ese año cuando el gobierno de Vicente Fox introdujo en la reforma a la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) las reglas del tratamiento fiscal de las FIBRAS, con el objetivo de fortalecer las inversiones en bienes raíces.
Luego de algunos cambios a las reglas que se llevaron a cabo en 2006 y 2007, las autoridades de la BMV declararon que el marco legal para las FIBRAS estaba completo.
Sin embargo, la falta de claridad en algunas de ellas generó un panorama de incertidumbre ante este instrumento, según detalla en un análisis el Centro de Capacitación, Investigación y Estadística (CCIE) de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios.
Algunos de estos obstáculos tenían que ver con que existían problemas en el tratamiento fiscal, ya que las FIBRAS generaban una doble tributación tanto en el fideicomiso como con la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI). No existía una transparencia fiscal y el fideicomiso con los tenedores de los certificados tenían que hacer pagos provisionales de manera mensual. Todo esto fue corregido en los artículos 223 y 224 de la LISR.
Tuvieron que pasar varios años más para que en marzo de 2011 Fibra Uno (FUNO) realizara la primera colocación de certificados en el mercado de valores. La lista de FIBRAS se fueron dando de la siguiente forma: Fibra Hotel (FIHO) y Macquarie (FIBRAMQ) en diciembre de 2012, en tanto que Fibra Inn (FINN) y Terrafina (TERRA) se colocaron en marzo del presente año.
Hasta el momento, las cinco FIBRAS han levantado capital por unos 5,300 millones de dólares, mientras que analistas de Credit Suisse estiman que su valor de mercado en la BMV asciende a 98 mil millones de pesos.
Estas FIBRAS, fideicomisos que se encargan de rentar y administrar un portafolio de bienes inmuebles (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc.), son una mezcla de inversión en renta fija e inversión en renta variable, ya que ofrecen a los inversionistas pagos periódicos y plusvalías de capital.
INVERSIÓN GLOBAL
En Estados Unidos este tipo de instrumentos existen desde 1960 con los Real Estate Investment Trust (REITs, por sus siglas en inglés). La conversión de estos bienes físicos a valores negociables hace a ese mercado más líquido, menciona en un reporte IXE Grupo Financiero.
Estos REITs se formaron con “el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores.
La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquiera otra industria; es decir, a la compra de valores. Por esta razón, la mayor parte de los REIT´s cotizan en la Bolsa de valores”, menciona el CCIE.
En su análisis, IXE Grupo Financiero remarca que las FIBRAS han demostrado en otros mercados atractivos rendimientos con menores niveles de riesgo. Señala además que México cuenta con una severa escasez de viviendas, lo cual garantiza una constante demanda que necesita ser cubierta.
BUENAS PERSPECTIVAS
Con la Política Nacional de Vivienda, impulsada en febrero pasado por el presidente de México, Enrique Peña Nieto, este sector en específico podría generar varias oportunidades de negocio para algunos inversionistas que estén pensando en las FIBRAS como instrumento para financiar sus proyectos.
Antara I, México DF.
Para este año se espera que al menos unas diez FIBRAS se enlisten en la Bolsa Mexicana de Valores, entre ellas Grupo Hotelero Santa Fe, además de que empresas como Comercial Mexicana y Liverpool han expresado interés por colocar sus propias FIBRAS en el mercado bursátil.
“Algunos analistas señalan que la rápida expansión del mercado de instrumentos de inversión en bienes raíces puede ser motivo de preocupación, lo que podría encarecer el mercado de bienes raíces”, menciona Banco Multiva.
En contrapartida, Multiva hace notar que para otros analistas no hay riesgo de un exceso de FIBRAS en el mercado mexicano a corto y mediano plazo, ya que representan tan sólo 1.7 % del valor de capitalización del mercado accionario, mientras que en Estados Unidos superan el 8 % Por consiguiente, se estima que podrían crecer mucho más.
“Por otra parte, no se descarta la posibilidad de construir nuevos desarrollos de menor tamaño. No obstante posibles tomas de utilidad por los altos rendimientos de sus precios y el encarecimiento de sus múltiplos, se mantiene como una buena alternativa de inversión de largo plazo”, explica el estudio.
Recientemente, el director General Adjunto de Servicios Corporativos y Relaciones Institucionales del Grupo Bolsa Mexicana de Valores, Pedro Zorrilla-Velasco, indicó que la BMV estaría cerca de crear un Índice FIBRAS, dado el crecimiento de este instrumento en un periodo tan corto de tiempo.
Pedro Zorrilla-Velasco indicó que se necesita un número suficiente de FIBRAS, por lo menos de entre siete a 10, para mezclar en un solo índice FIBRA hoteles con infraestructura, oficinas e industriales. Esto integraría un portafolio interesante y diversificado en distintos ramos, indicó el especialista.
Texto Enrique Duarte Rionda
Foto: PERIODICOM, WPSA, GGI, STARWOOD HOTELS & RESORTS WORLDWIDE
English
The shining star of the Mexican Stock Exchange
Since their launch in 2011. Real Estate Investement
Trusts (FIBRAS) have shown a strong growth, expected to continue
The Real Estate and Investement Trusts (FIBRAs) that currently operate on the Mexican Stock Exchange (BMV) have been very successful for the investors in just a few years. Additionally, many are expected to come due to Mexico’s economic strength. FIBRAs have provided good investment returns over a very short period of time – the first one was issued only in 2011 after seven years of waiting for the complete set of regulations and many years after the launch of similar instruments in U.S. and Canada.
Bolsa Méxicana de valores.
LONG-AWAITED LAUNCH
By now, FIBRAS have been demonstrated to be an attractive and promising investment alternative for Mexican and foreign investors. However, in 2004, that was not clear at all. That year the first law that created the first legal form for FIBRAs was issued by the administration of president Vicente Fox in order to stimulate investment in real estate. The rules of FIBRAS fiscal treatment were made with the objetive to reinforce the investments in real estate.
After some of the rules were adjusted in 2006-2007, the Mexican Stock Exchange declared that the regulation for FIBRAS was ready.
However, many of the rules were not clear enough and created uncertainty for the instrument, according to an analysis of the Capaciting Center of Research (CCIE, in spanish), of the Mexican Association of Real Estate Professionals.
Some of the problems aroused when they found that FIBRAS created a double tax as income was taxed both in the shares certificate and in the trust fund side with taxes being turned in on a monthly basis.Also, no fiscal transparency existed in the trust fund and the shareholders had to make provisional installements.This was corrected later in the articles 223-224 of the Income Tax Law.
Several years had to pass, in March 2011 Fibra UNO (FUNO) placed the first set of certificates in the value market. The list of FIBRAS that complement the Mexican group was ordered as follows Fibra Hotel (FIHO) and Macquarie (FIBRAMQ) followed in December 2012, Fibra Inn (FINN) and Terrafina in March 2013.
The five FIBRAS issued to date have raised $5.3 billion dollars in capital and their market capitalization is estimated by Credit Suisse analysts to reach 98 billion pesos in the Mexican Stock Exchange..
Those FIBRAS, trusts which lease and manage a real estate portfolio comprising housing, office buildings, malls, hotels, hospitals among others, are a mix of fixed income and equity since they offer continuous income as well as access to the appreciation of the underlying properties.
GLOBAL INVESTMENTS
A similar instrument, called Real Estate Investment Trust (REIT), has been operating since 1960 in the U.S. According to a report by IXE Financial Group, conversion of physical assets into tradable securities has made U.S. real estate market significantly more liquid.
These REITs were formed with “the goal of large-scale investments in real estate were also accessible to small investors
They allowed real estate to be marketed as similar to any other stock market investment, which is why, although not required, most of the REITs are publicly traded”, according to the CCIE, of the Mexican Association of Real Estate Professionals.
IXE analysis of other countries also shows that FIBRAs have generated attractive returns with relatively low risk. Additionally, Mexico is likely to continue to expire a severe housing deficit due to growing population which will require continued construction.
GOOD PERPECTIVES
With the National Housing Program, updated last February by Mexico’s president, Enrique Peña Nieto, the real estate area in the country is likely to provide even more opportunities for those looking to use FIBRAS to raise capital for their projects.
At least ten new FIBRAS are expected to issue shares on the Mexican Stock Exchange, including Santa Fe Hotels Group as well as non-real estate companies such as Comercial Mexicana (a supermarket chain) and Liverpool (a department store chain) that have showned strong interest in issuing their own FIBRAS.
Banco Multiva mention that “some analysts have raised concerns about the rapid growth of the real estate investment instruments which could lead to growth in real estate prices”.
Antara I, México DF.
However, BancoMultiva analysts state that FIBRA penetration in the Mexican market is still very low – they account for only 1.7% of the total stock market capitalization as compared to over 8% in the US. Therefore, they are expected to continue to grow significantly over the next few years.
Banco Multiva adds -- “Additionally, FIBRAS market is likely to expand to include smaller real estate developments. Despite possible profit-taking after strong price appreciation, FIBRAs will remain as an attractive long-term investment option”.
Recently, Pedro Zorrilla-Velasco, the Corporate Services and Relations Director of the Mexican Stock Exchange, has stated that the Mexican Stock Exchange is close to creating a FIBRA index due to the fast growth of that instrument in a very short period of time.
He indicated that the index would require at least seven to 10 different FIBRAS to ensure a mix among infrastructure, offices, industrials and others. This would create a diversified real estate portfolio, making it an attractive investment option.
Text Enrique Duarte Rionda
Photo: PERIODICOM, WPSA, GGI, STARWOOD HOTELS & RESORTS WORLDWIDE