Las personas físicas no pueden invertir directamente en Fibras aunque tienen la opción de incluir este vehículo en sus portafolios de inversión a través de cuatro fondos especializados que hay en el mercado.
El mercado de valores mexicano puede tener una gran profundidad cuando se estructura bien una clase de activo y se le da la oportunidad a los inversionistas de participar en un sector creciente.
El crecimiento exponencial de Fibra Uno (FUNO) nos habla de esta profundidad. Lo colocamos con un valor inicial del portafolio de 7,800 millones de pesos (mdp), hoy de acuerdo a mis números, está en alrededor de 150,000 mdp.
Las propiedades que hoy forman parte de las Fibras son una fracción del pay inmobiliario mexicano. No creo que tengan más del 15 por ciento. Eso nos dice que el espacio para seguir creciendo continúa siendo importante.
Las Fibras viven en diferentes ecosistemas y el más grande es hoy, por mucho, FUNO gracias a su diversidad y la calidad de sus socios. Si ya no hubiera ninguna propiedad que comprar, E-Group va a seguir generando propiedades que formaran parte de la Fibra al precio correcto; además compraron un vehículo que tenía una plataforma tecnológica muy atractiva, MRP, y se trajeron al equipo que la manejaba. Así, el riesgo de ejecución está acotado e incluso ha mejorado la gestión con el conocimiento que aportan los diferentes jugadores que hoy forman parte del grupo.
Rogelio Urrutia Director de fondos de inversión de renta variable de Actinver.
Fibras para minoristas
El mercado de Fibras está disponible para todo tipo de inversionista, incluyendo a los pequeños, a través de fondos de inversión. En Actinver tenemos un fondo dedicado 100% al sector inmobiliario, básicamente tiene Fibras pero también incluye acciones de Vesta y Gicsa.
Tenemos dos tipos de clientes: a) el que no le gusta tomar riesgo y se enfoca en inversiones a tasa fija; y b) los que participan en renta variable.
Las Fibras cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) como una acción, y no lo son, pero se mueven y se operan igual en la Bolsa. Su valor subyacente y la regulación hace que se parezcan más a un bono, porque paga un dividendo derivado de las rentas (similar al cupón de un bono), y esto hizo que muchos inversionistas que no participaban tradicionalmente en bolsa, se movieran en un ambiente de tasas bajas de interés después de la crisis de 2008-2009.
Los dividendos que ofrecen, hoy por hoy, siguen siendo más atractivos que la tasa que podemos obtener en otros instrumentos, y con un riesgo bastante acotado porque el subyacente es una propiedad Premium (mejores ubicaciones) rentada a las empresas AAA en México.
Dentro de nuestra familia de fondos de renta variable, el que vendemos con un horizonte de mayor plazo es el inmobiliario, que históricamente ha tenido un desempeño mucho mayor que los índices de las diferentes Bolsas y la razón es que el activo subyacente es tierra bien ubicada. Además, la transparencia y predictibilidad que tienen los activos inmobiliarios en este vehículo los hace únicos en su clase.
Para invertir en el sector inmobiliario a través de Fibras no se requiere de importantes montos de dinero, además, los títulos cuentan con un elevado nivel de liquidez. Se pueden vender sus certificados cuando así se desee.
Invertir en FUNO
El porcentaje que nosotros mantenemos en la cartera del fondo inmobiliario en FUNO se mueve en un rango de 24 a 31%, dependiendo de cómo vamos viendo las condiciones del mercado y nuestras necesidades de liquidez. Es nuestro mayor holding dentro del fondo.
Nos gusta FUNO por la calidad de sus propiedades. Si un inversionista global quiere participar en el mercado inmobiliario mexicano, el vehículo que le ofrece la más amplia cobertura (oficinas, centros comerciales y parques industriales), es esta Fibra con presencia en 31 estados.
Además, tiene los certificados más líquidos dentro del segmento de Fibras y la profundidad para que un fondo local e internacional pueda entrar y salir en este mercado. FUNO se ubica entre los primeros 15 activos más líquidos de la BMV.
El tamaño es importante y la escala que ha alcanzado FUNO le permite estar al frente de cualquier oportunidad que se presente en el sector inmobiliario.
Un claro ejemplo es la compra de MRP, que pudo haber sido la segunda Fibra más grande de México (tenía 49 centros comerciales Premium), pero lo compró FUNO en la operación inmobiliaria más grande en la historia del país.
Texto:Rogelio Urrutia
Foto: FACAX