Los bienes raíces son inversiones que requieren de largos periodos de maduración, es por ello que son idóneos para los fondos de pensiones.
El que un fondo de pensiones invierta en activos de real estate o de bienes raíces es benéfico para el portafolio de este, es una inversión que se adecua al perfil de riesgo-rendimiento y plazo. Los fondos de pensiones somos inversionistas de largo plazo.
Afore Sura invierte en Fibra Uno (FUNO) desde su primera emisión en marzo de 2011. Lo que nos llevó a tomar esa decisión fue la historia del track récord que los fundadores tenían, o sea la experiencia como personas de invertir en bienes raíces era larga.
Luis Eduardo de la Cerda Director de inversiones de Afores Sura.
Las fortalezas de FUNO
De FUNO quiero destacar:
- a) La calidad de las propiedades que tienen. Creemos que son bastante buenas porque se preocupan sobre manera por la ubicación y diría que es lo más importante.
- b) La capacidad de comprar o de adquirir propiedades dado el tamaño que tienen, la verdad es que la capacidad de desarrollo o de inversión es grande.
- c) Las oportunidades de reconversión de las propiedades; por ejemplo, cuando compraron el portafolio de Santander había una sucursal pequeña que sigue existiendo sobre Paseo de la Reforma que si reconvierte en algún edificio podría crecer la propiedad, pues se pueden imaginar que no es lo mismo tener una casa de dos pisos a tener una de x número de pisos.
Lo mismo ocurre con la posibilidad de reconvertir naves industriales en centros comerciales.
- d) Su administración es de primera, tienen muchísima experiencia en real estate.
En términos de mediano y largo plazo, podría incrementarse la participación de las Fibras en los portafolios de inversión de Sura. ¿Cuánto? Eso dependerá de las nuevas Fibras que vengan, de su estructura, precio, management, etcétera.
El rendimiento
El retorno total de FUNO desde que nosotros participamos en 2011 a la fecha, ha sido un poco mejor a lo esperado en términos generales. Cabe anotar que el retorno total incluye la apreciación del certificado más el dividendo y FUNO ha pagado en términos anuales aproximadamente el 20% contra la bolsa que, en el mismo periodo de tiempo –de marzo de 2011 a la fecha– ha dado un 5.85 por ciento. Sin duda la inversión en la Fibra ha sido bastante exitosa.
En lo que se refiere a la inversión en Fibras de los fondos de pensiones, podemos decir que lo mejor es tener un portafolio diversificado en distintas clases de activos en donde, además de las Fibras y otros títulos como CKD también se incluye renta variable, renta fija, papeles corporativos y un buen fee para la diversificación de los portafolios.
FUNO a cinco años
El balance es muy positivo aunque todavía hay muchas cosas por hacer que no son particulares de FUNO, y que probablemente cuando se iniciaron había una cierta estructura bajo la cual tuvieron que salir, pero hay muchas cosas por hacer desde el punto de vista regulatorio para dar mayor transparencia al mercado, hay que buscar tener siempre las mejores prácticas de gobierno corporativo. El tema regulatorio va en general para todas las Fibras, no es particular de FUNO.
Personas físicas y las Fibras
Para las personas físicas, la mejor manera de invertir en bienes raíces son las Fibras porque tienen un beneficio fiscal. Hay que recordar que si compras una acción en el listado de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y sube, cuando la vendas tienes que pagar el respectivo impuesto de la ganancia de capital obtenida. En el caso de las Fibras esto no ocurre.
Mucha gente bajo el pretexto de no tener suficiente capital no invierten en bienes raíces y con las Fibras sí puede hacerlo, puede diversificar su portafolio de inversión incluyendo real estate invirtiendo en fondos de inversión especializados en Fibras.
Fibras vs Reits
Los Real Estate Investmente Trust (Reits) nacieron por ahí de los años 70 u 80, este vehículo acumula mucho más historia que en México, y también nuestro sistema de pensiones es relativamente más joven, nació en 1997. Entonces, yo diría que básicamente la diferencia entre la tenencia de vehículos de inversión inmobiliarios (Fibras y Reits) en los fondos de pensión de ambos países así como el nivel de inversiones que tienen uno y otro es distinto, y tiene que ver, básicamente, con el tiempo que ha pasado, con el tiempo que llevan cotizando en sus respectivos mercados de valores.
Texto:Luis Eduardo de la Cerda
Foto: FACAX