A cerca de siete años de su nacimiento, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) hemos evolucionado y hoy podemos ver que emerge nuestro verdadero ADN: empezamos a volvernos más desarrolladoras que compradoras de propiedades inmobiliarias.
Naturalmente, tenemos la vocación de desarrollar proyectos.
Puede ser desde iniciar uno desde cero o realizar ampliaciones a las propiedades. Esto al final se traduce en mayor valor para el portafolio de inmuebles y mayor retorno para nuestros inversionistas, pero no quiere decir que no sigamos buscando buenas oportunidades de compra.
Creemos que en el futuro, las Fibras que tengan la capacidad de desarrollar —solos o acompañados de un socio estratégico—, son las que van a tener éxito en el futuro; son las que van a ofrecer una buena oferta y futuro.
Esta tendencia de ser más desarrolladores de proyectos inmobiliarios, vendrá acompañada de un empuje importante para el mercado por el valor que éstos puedan mantener con el tiempo.
Gabriel Ramírez Fernández Director de Finanzas Fibra Shop
City Center Bosque Esmeralda cuenta con una afluencia anual superior a los 3 millones de visitantes.
La localización seguirá siendo pieza fundamental, con los formatos correctos, que ofrezcan una verdadera experiencia para los usuarios, ya sea de un centro comercial, un edificio de oficinas o un hotel. En el segmento especializado de Fibra Shop es lo que está sucediendo. Actualmente los centros comerciales se entienden como “entes vivos”.
Como fideicomiso dedicado al desarrollo y arrendamiento de espacios comerciales lo comprendimos y nos estamos sumando a esta tendencia.
Transformación del mercado
El primer reto que tenemos cuando emprendemos un buen proyecto es lograr una buena ubicación. Cuando se cumple con esto, entonces planeamos bien el desarrollo, su construcción y conceptualización, para luego instrumentar una operación adecuada.
Así los centros comerciales han evolucionado. Los malls que conocíamos hace unos 15 años eran impensables con una tienda departamental y con un súper. Actualmente es verdaderamente difícil no contar con un anclaje.
Hace unas décadas vimos que el concepto era incorporar tiendas, tiendas y tiendas; pero hoy va más allá. Al concepto hay que agregarle entretenimiento y experiencia.
El mall se vuelve un centro de reunión y de encuentro para las familias y para los amigos; ofrece opciones de entretenimiento para pasar el rato. Ya no solo es ir de compras, el concepto abarca más.
Esa es precisamente la experiencia que estamos convencidos, va superar retos de ciclos económicos y tendencias en el consumo como el boom que ya se predice con el e-commerce. Este que es uno de los nuevos retos que está emergiendo en el desarrollo de los centros comerciales.
En los Estados Unidos ya sucedió. Surgió el mito que el e-commerce quebró a los malls. Más bien creemos fue una herramienta que vino a acelerar una muerte que ya se anticipaba. Curiosamente, los centros comerciales que sobrevivieron a este nuevo negocio fueron los que destinaron 40% de su espacio para el entretenimiento.
Sencillamente los que han sufrido son los que no se prepararon para el e-commerce.
En México creemos que el comercio electrónico sí va a crecer y seguirá haciéndolo, como también se espera que pase con el mercado inmobiliario comercial. Para eso tenemos que prepararnos; ofrecer un espacio para vivir una experiencia y que no solo sea ese espacio cerrado para ir de compras, debemos ver más allá.
Para que estalle el boom del e-commerce en México aún falta. Para ello tiene que aumentar la penetración bancaria. En Estados Unidos, esta penetración es cercana al 100%; en nuestro país es menor al 30%. No hay tantas tarjetas de crédito.
Además, se necesita una robusta infraestructura para lograr una conexión rápida a Internet. En México aún no la tenemos. Seguro todo eso se va a mejorar, pero es cuestión de tiempo y ese lapso nos dará el espacio para prepararnos.
Otro punto es que México sigue siendo un país subpenetrado de espacios comerciales, aunque estaba muy concentrado en tres ciudades, actualmente ya no lo es. Por ejemplo, el Bajío y el sureste ya están creciendo.
El sector de las Fibras va a seguir creciendo y ahora estamos viendo cómo están surgiendo las especializados, las que son más de nicho. De hecho, creemos que la especialización reditúa. También tenemos la oportunidad de aprovechar la solidez del consumo en el país, que por primera vez, es uno de los motores de la economía.
Los Atrios cuenta con 103 locales y una superficie rentable de 50,457 m².
Galerías Mall Sonora es el primer centro comercial tipo mall de lujo en la ciudad.
Plaza Cibeles cuenta con 76,134 m² de superficie rentable.
Actualmente Kukulcán Plaza cuenta con 32,743 m² de superficie rentable.
2018 será un buen año
En Fibra Shop somos optimistas a pesar de la incertidumbre que se espera para 2018, por las elecciones presidenciales en México y por el rumbo que tomará la relación comercial con Estados Unidos.
2017 fue un año complicado, pero nos mantuvimos optimistas. Muestra de ello es que seguimos invirtiendo y seguimos con esa misma apuesta para 2018, aunque con sus retos. Los años de retos son de oportunidad.
Tenemos tres proyectos que van a generar un músculo importante para Fibra Shop. Estimamos que en un lapso de tres años, cuando estos proyectos maduren, el flujo operativo neto (NOI) va a crecer 50 por ciento.
Realmente le dedicamos una buena cantidad de recursos para incluir localizaciones triple A, bien desarrolladas, bien pensadas, que agreguen valor a los accionistas.
Una de las grandes inversiones que hicimos fue el Centro Comercial Puerta La Victoria, en Querétaro. Es una inversión de alrededor de 2,700 millones de pesos (mdp) que consideramos como una apuesta importante en una zona correcta del país, que crece de forma impresionante y que tiene un fuerte poder adquisitivo.
Hicimos también otra coinversión importante en Guadalajara, Jalisco. Tenemos 25% de un desarrollo denominado La Perla con otro de los socios que es la cadena departamental Liverpool. Hay mucho potencial porque la ciudad tapatía se va a convertir en el Silicon Valley mexicano.
El desarrollo completo va a tener vivienda, oficinas y centro comercial. Es un proyecto que va a llevar durante 2018 y parte del que sigue en su construcción. Su apertura será en 2019. En este desarrollo estamos invirtiendo cerca de 1,400 mdp.
Aunque apenas se iniciaron las obras de construcción, ya se reporta 35% de espacio rentado. Es un proyecto que va a tener restaurantes, cafeterías, cocinas y locales. Además contará con espacios abiertos con jardines, pasillos y bosques. Creo que va a ser uno de los tres desarrollos más bonitos del país.
Una inversión más que decidimos hacer fue un power center, ubicado en el norte de la Ciudad de México. Ésta era una zona industrial, pero actualmente se reconfiguró con más viviendas del segmento medio y residencial. El mall va a estar anclado con un supermercado, un Chedraui Selecto. A este proyecto le hemos destinado cerca de 500 mdp. De hecho, hay una muy buena sinergia con una Fibra hotelera que está desarrollando un hotel. Incluso eso también es una tendencia, las sinergias entre las Fibras: nos complementamos. No competimos.
El mercado todavía no premia
Toda la evolución y crecimiento que ha tenido el sector de Fibras y su aportación a la economía no ha sido premiado todavía por el mercado.
En México esto tiene que ver más con un tema de promoción, de cultura financiera y un poco de los mitos, porque cuando llegaron las Fibras hubo un gran entusiasmo por parte de la banca privada e inversionistas, y luego pasó a un pequeño desencanto porque no se les explicó que la inversión en tabiques es para 50 años, a largo plazo, entendiendo los ciclos económicos del país y del mundo.
La tarea que tenemos pendiente es explicarle al pequeño inversionista nuevamente las bondades de los fideicomisos inmobiliarios, de las empresas de Real Estate.
Creo que en su momento se vendió la historia de que al comprar una Fibra “en tres meses va a valer el doble; el rendimiento va a ser extraordinario”, pero no es así, son inversiones patrimoniales de largo plazo.
El negocio está, por un lado, de la plusvalía que va registrando el activo con el tiempo y esto se va a reflejar en el incremento del valor de la acción y la entrega de dividendos.
En tiempos de volatilidad pueden ser un refugio para las inversiones porque hoy el activo más seguro son las Fibras porque el inmueble vale, cobra rentas, está bien diversificado y está bien localizado.
Si vemos el precio de los certificados que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) están baratos, pero fundamentalmente somos saludables, con buenos niveles de ocupación, incrementos en el precio de las rentas, crecimiento en los flujos de efectivo, entonces la pregunta es: ¿por qué ha caído tanto su valor en la Bolsa?
Urban Center Jurica cuenta con 98% de ocupación.
La Luciérnaga es uno de los mayores proyectos arquitectónicos del estado.
Plaza Cedros se ubica en la zona metropolitana de Cuernavaca, Morelos.
Es difícil entender cómo se mueve el mercado. No necesariamente es en todo momento eficiente ni racional. Hay momentos en los que las Fibras parecieran malos activos, pero no es así.
Al final del día esas distorsiones muestran que nos falta entender mejor el instrumento y si matamos el mito de que es un instrumento, sino que son empresas de Real Estate, eso ayudará mucho a entender el producto.
Quizá hay poca claridad de cómo funciona este vehículo. Hay quienes aseguran que es un híbrido; tiene capital porque hay valor en las propiedades, pagan un dividendo trimestral, pero lo asemejan más con un bono. Por eso falta entenderlo mejor, porque es un activo nuevo para el mercado y para los inversionistas.
Ahora, pedir que las Fibras crezcan 15% el valor del certificado cada año tampoco es cierto. Tienes que tener un rendimiento total, que es la combinación de lo que aumenta el precio del certificado y de lo que se distribuyen a través de las rentas. Esa sería un poco la visión, entender que son empresas de Real Estate, pero que se llaman Fibras.
Los REITs, que son las Fibras a nivel internacional, se pensaron como un instrumento para el pequeño inversionista. Resultó que en todas partes del mundo, el principal inversionista fue el institucional, los grandes manejadores de activos.
En Estados Unidos, por ejemplo, el Sistema de Jubilación de Maestros de California (CalSTRS) y Black Rock son grandes inversionistas comprando Real Estate o REITs.
En general, las Fibras en México van a seguir siendo un instrumento muy atractivo para el inversionista del tamaño que sea. Es un vehículo que ayuda mucho a la industria, digamos, desde el punto de vista patrimonial. También seguirá siendo una buena inversión, y que además, actualmente es una gran oportunidad, porque es como si te vendieran un coche más barato de lo que vale. Todas las Fibras están a un buen precio, están subvaluadas.
En particular, quien decida invertir en Fibra Shop va a estar invirtiendo en una empresa que tiene futuro, con crecimiento en flujos, con una buena administración y operación, con la seguridad de que dará muy buenos resultados a mediano plazo.
Creo que nos falta mucho esta labor de cultura financiera en el caso particular de las Fibras: entender qué son y qué no son para atraer al inversionista correcto.
En el mundo de las inversiones hay una máxima que dice: “Nunca inviertas en lo que no entiendes”. El mejor ejemplo son los bitcoins, si no se entiende la forma de operar, es preferible mantenerse fuera del instrumento.
Al segundo del trimestre de 2018, Puerta La Victoria podría alcanzar 95% de espacios arrendados.
Más allá del TLCAN
2018 va a ser un año interesante, más allá del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN). México es mucho más fuerte que un tratado comercial. Habrá ruido sin duda, pero al final falta aún mucho por ver.
Referente al tema de las elecciones en México, creemos que hay una contienda muy pareja entre los precandidatos a la Presidencia. Sin embargo, nuestro país siempre se ha caracterizado por contar con instituciones afines al crecimiento global como por ejemplo, el Banco de México (Banxico), que es un banco autónomo fuerte y cuenta con una Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece) fuerte. Contamos con un andamiaje institucional mucho más sólido que antes.
En suma, México está mucho mejor preparado y sólido. Más de lo que los propios mexicanos creemos.O
Texto Gabriel Ramírez Fernández
Foto: FIBRA SHOP