En contra de todos los pronósticos, 2017 significó otro “buen año” para los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), manteniendo niveles de ocupación por arriba del 90% en sus inmuebles, realizando nuevas inversiones y adquisiciones, así como reportando crecimientos, trimestre a trimestre, en sus principales indicadores financieros. El 2018 será otro ciclo de retos, sobre todo en el primer semestre.
Es un año que genera muy buen sabor de boca porque la expectativa de finales del año pasado y principios de este era negativa, pero el resultado ha sido positivo”, sostuvo en entrevista el presidente de Fibra Plus, Gustavo Tomé.
Las Fibras se enfrentaron a un panorama volátil e incierto que lograron capitalizar y convertirlo en oportunidad, aseguraron directivos de los Fideicomisos inmobiliarios que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Aunque durante este año lograron hacer frente a desafíos como la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), el aumento en las tasas de interés de referencia y a la apreciación el peso ante el dólar.
Élite Acueducto es un desarrollo comercial y de oficinas en Guadalajara, Jalisco.
Portafolio Apollo II de 16 propiedades y un desarrollo, incluye Portal San Ángel y Portal Satélite.
Para el 2018 se prevé que estos continúen como una fuente de presión para las Fibras, sumándose otros eventos como las elecciones del próximo año en México y la reforma fiscal de Estados Unidos.
“Aunque este año fue difícil y complicado por la inestabilidad y volatilidad que se presentaron en los mercados (…) de manera natural estuvimos haciendo adquisiciones, con el tiempo se fueron alineando las cosas para poder hacer la colocación de capital que hicimos el 6 de octubre para tener los recursos para cerrar las transacciones por 30,000 millones de pesos (mdp)”, explicó el director general adjunto de Fibra Uno (FUNO), Gonzalo Robina.
“FUNO está diseñada para un evento de ciclo de crisis de problemas porque pasan, han pasado toda la vida y van a volver a pasar, hoy puede llamarse TLCAN, Trump o elecciones (…), pero también va a haber un mañana y por eso tenemos rentas competitivas”, sostuvo Jorge Pigeon, vicepresidente de Mercados de Capital y Relaciones con Inversionistas de FUNO.
Desde que se conoció que Donald Trump sería el presidente de los Estados Unidos, analistas del sector advirtieron un panorama gris para las Fibras, sobre todo para los industriales que rentan inmuebles a empresas del sector de manufactura, automotriz, entre otras.
Los temores se acentuaron por la eventual cancelación del TLCAN o por cambios sustanciales que solo beneficiarían a Norteamérica, como la imposición de nuevos aranceles, avizorando la salida o el freno de inversiones de empresas del sector industrial en México, lo que finalmente se reflejaría en una menor demanda y ocupación de las propiedades que rentan los Fideicomisos.
Esta tesis se avivó cuando a finales de enero de este año la automotriz estadounidense Ford canceló sus planes para instalar una nueva planta en San Luis Potosí, México, con una inversión de 1,600 millones de dólares (mdd), para llevarla a Flat Rock, Michigan, Estados Unidos.
Se aviva el optimismo
Hasta el cierre de 2017 los términos del TLCAN continuaban negociándose, manteniendo la volatilidad e incertidumbre en los mercados, aunque con menor intensidad que a inicios de 2017; no obstante, en general, el sector de Fibras inmobiliarias se mantiene optimista.
“No he visto ninguna afectación real en el segmento de rentas del sector inmobiliario industrial. No hay un riesgo como algunos nos la han querido hacer ver, de que vamos a tener una catástrofe, las industrias que tenemos van a operar con el TLCAN o sin él, habrá algunas que van a resultar más afectadas y habrá otras tantas que se verán beneficiadas, consideró el presidente del consejo de Fibra Monterrey, Federico Garza Santos.
“Teniendo un año de incertidumbre se espera que sea volátil, pero cuando las épocas son volátiles surgen oportunidades para quien esté preparado para aprovecharlas”, añadió.
Las Fibras que rentan inmuebles para el sector industrial está representado por Prologis, Terrafina, Macquarie Monterrey y FUNO.
El gerente de análisis bursátil en Signum Research, Armando Rodríguez explicó que en general los Fideicomisos han registrado una tendencia positiva en sus resultados financieros, desde enero y hasta septiembre de 2017.
Las tasas de ocupación promediaron un 94% en el sector, sin considerar a las Fibras hoteleras como Hotel e Inn, lo que refleja que la demanda por rentar espacios para comercio, industria y oficinas se ha mantenido.
Dijo que este nivel de ocupación se ve reflejado en el ingreso neto operativo (NOI por sus siglas en inglés) de las Fibras que ascendió a 27,000 mdp, lo que equivale a un incremento de 17%, entre el cuarto trimestre del 2016 hasta el tercer trimestre de 2017 respecto al mismo periodo del 2015-2016.
“Este resultado se explica por el crecimiento del portafolio de cada una de las Fibras en términos de adquisiciones y el aumento en el cobro de las rentas”, puntualizó.
En su explicación Armando Rodríguez, quien es especialista del sector de Fibras, aseveró que, aunque las empresas han anunciado adquisiciones, hay cierta cautela porque mucha de la inversión extranjera “está en stand by, a la espera de la resolución del TLCAN”.
Edificio Ciénega está ocupado por una empresa multinacional.
Prologis Park Toluca se ubica en la zona fabril.
Fideicomisos recaudaron más de 32,300 mdp en 2017
Durante el 2017, los Fideicomisos inmobiliarios recaudaron más de 32,300 mdp en conjunto, a través del mercado bursátil, que destinaron a inversiones como la adquisición y desarrollo de propiedades, de acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA).
De los 12 emisores de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), 10 han anunciado adquisiciones durante este 2017: HD, FUNO, Terrafina, Prologis, Plus, Hotel, Inn y Nova.
HD, que tiene en arrendamiento inmuebles para el sector comercial, industrial, oficinas y educativo, realizó compras por alrededor de 877 mdp, agregando 67,833 metros cuadrados (m2) de nueva área rentable a su cartera de propiedades.
Las Fibras hoteleras también abrieron la chequera durante este año y anunciaron adquisiciones y acuerdos de compras. En el caso de Hotel informó la futura adquisición del Hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo y la adquisición de Fiesta Americana Condesa Cancún, por un total de 3,022 mdp. Su par, Inn dio a conocer que tiene un acuerdo para comprar el Hotel Westin Monterrey, con 175 habitaciones por 753 mdp.
En el sector de oficinas estuvo activa Fibra Monterrey, que hizo adquisiciones por 1,717 mdp, con lo que añadió 108,295 m2 de área rentable a su portafolio actual. Las propiedades también incluyeron naves industriales y locales comerciales.
Oficinas Bosque Real, destinadas para el uso corporativo de Alignmex.
Fiesta Americana Condesa Cancún tiene más de 200 metros de playa y una superficie de más de 40,000 m².
Fibra Plus, un fideicomiso que nació con una vocación única de desarrollo inmobiliario, aprovechó las oportunidades para hacer compras con una inversión de alrededor de 3,850 mdp, sumando a su cartera de inmuebles 90,315 m2 de área rentable en el sector de oficinas, industrial y vivienda en renta.
Otra de las firmas activas en adquisiciones fue FUNO, quien anunció inversiones por alrededor de 11,780 mdp, con un total de 489,403 m2 rentables de área comercial, industrial y de oficina.
Mientras en el segmento comercial, Shop anunció la compra de La Victoria, en Querétaro por 2,662.22 mdp y 57,240 m2 de espacio rentable.
En el sector industrial, Terrafina adquirió tres portafolios por 661 mdd que comprenden un total de 9.4 millones de pies cuadrados. Por su lado, Prologis informó de la compra de un edificio en Toluca, Estado de México, con una extensión de 143,400 pies cuadrados y por la que pagó 10.5 mdd.
Luego de su oferta pública inicial (IPO) del 3 de agosto pasado en la BMV, Fibra Nova anunció las primeras inversiones por 15.9 mdd para adquirir dos propiedades que comprenden 16,500 m2 de superficie total arrendable para el sector industrial y para ser ocupado por un call center.
Las empresas tienen planes para seguir aprovechando las oportunidades que se presenten para adquirir inmuebles. De hecho, analistas consideran que con el llamado Programa Multivalor, con el que pueden recaudar capital o deuda en la Bolsa de Valores, tienen asegurados los recursos y disponer de ellos fácilmente, disminuyendo costos y tiempo en el proceso de levantamiento.
“Los Fideicomisos están buscando capitalizarse ante cualquier escenario del 2018 y, por otro lado, hacer compras de oportunidad en los mercados”, dijo Armando Rodríguez.
Comentó que con estos recursos asumen el compromiso de invertirlos en un tiempo relativamente corto. En 12 meses, aproximadamente, se empiezan a conocer las inversiones.
Monterrey fue el primer fideicomiso en lanzar este programa en la BMV por 10,000 mdp; FUNO también ha tomado este camino bajo un programa total para emitir 55,000 mdp en deuda y otros 1,500 millones de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) en capital para financiar potenciales adquisiciones.
Terrafina igualmente colocó programa por hasta 25,000 mdp para futuras emisiones de capital o deuda durante los próximos cinco años. Prologis igualmente recibió la aprobación para poder emitir deuda o capital, según sus necesidades de inversión.
Fibra Terrafina cuenta con un portafolio de 280 propiedades inmobiliarias.
Fundamentales no se reflejan en valor de mercado
Para especialistas en temas bursátiles, aunque la mayoría de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces muestran un desempeño favorable respecto a sus resultados financieros, estos no siempre son premiados por el mercado.
Los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI´s) o títulos –semejantes a una acción porque se negocian todos los días hábiles en la BMV– han mostrado un desempeño menos competitivo para los inversionistas cuando los comparan con instrumentos de inversión de renta fija o deuda.
El analista independiente de inversiones independientes, Heriberto Sandoval explicó que la expectativa para el 2018 “no es tan buena para el sector porque será un año complicado debido a las elecciones en México y a la reforma fiscal de Estados Unidos que puede impactar la inversión en México y, a su vez, prolongar la baja en las tasas de interés en el país”.
Añadió que “el Banco de México (Banxico) todavía puede subir 25 puntos base la tasa de interés y eso no es bueno para las Fibras, porque instrumentos de deuda que son de menor riesgo pagan tasas por arriba del 7%, y con el aumento en las tasas será más atractivo mantener inversión en instrumentos de deuda”.
“La inversión a largo plazo es muy buena opción. Hay que evaluar qué tan conveniente es tener un rendimiento por distribuciones trimestrales por las rentas frente a las minusvalías que se puedan absorber por la caída en los títulos”, acotó Sandoval.
Las Fibras generan dos tipos de ganancias para sus inversiones, las distribuciones trimestrales que hacen por las rentas y por la apreciación del precio de sus títulos.
En lo que va del año, el índice S&P/BMV Fibras mantiene un rendimiento de 6.6%, al alcanzar los 238.63 puntos frente a los 223.86 con los que inició.
Las que mayores ganancias acumularon en el precio de sus títulos durante 2017 (hasta el 12 de diciembre) son las industriales Terrafina, Prologis y Macquarie, con 27.06, 25.53 y 11.68%, respectivamente, de acuerdo con datos de la BMV.
Mientras que Hotel, FUNO y Shop han registrado ajustes a la baja por 9.74, 8.68 y 7.15%, respectivamente.
“Para el precio del certificado será un año negativo para el sector en general. Aunque Fibra Macquarie y FUNO son oportunidades para el próximo año debido a los ajustes que han tenido, pero sería una inversión especulativa y de corto plazo”, explicó Heriberto Sandoval.
Puerta La Victoria es el proyecto más importante del centro de Querétaro.
Portal Vallejo se inauguró en febrero de 2017.
Fibras entrarán a índice de Biva
Por primera vez en México, las Fibras formarán parte de un índice bursátil, el FTSE-BIVA que será lanzado antes del 23 de marzo del 2018, fecha cuando se prevé que la Bolsa Institucional de Valores (BIVA) el nuevo centro bursátil en el país, inicie operaciones.
La muestra preliminar del índice de la Biva integra a cinco Fideicomisos inmobiliarios: FUNO, Danhos, Macquarie, Prologis y Terrafina.
“Es un índice moderno porque incluye a las Fibras. México era el único país del mundo en el que éstos no estaban”, aseguró el presidente de Central de Corretajes (Cencor) y promotor de la Bolsa Institucional de Valores, Santiago Urquiza.
Mientras que el S&P Dow Jones Indices (S&P DJI) informó que tras una consulta que realizó entre inversionistas en México se decidió no incluir a estas figuras en el principal indicador bursátil de la BMV, el S&P/BMV IPC (Índice de Precios
y Cotizaciones).
Actividad de las Fibras durante 2017
|
FUNO |
Edificio de oficinas en San Pedro Garza García en Monterrey |
|
702.20 |
mdp |
11,236 |
m2 |
|
Oficinas |
28 |
de abril de 2017 |
|
Primera porción de Frimax: naves industriales en el Corredor Toluca- Lerma (Paseo Tollocan) |
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2,108.00 |
mdp |
212,000 |
m2 |
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Industrial - Logística |
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|
|
|
Acuerdo para portafolio Apollo II, con 16 centros comerciales ubicados en 11 estados de la República Mexicana y un terreno para desarrollo en el Área Metropolitana de la CDMX |
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7,874.20 |
mdp |
249, 080 |
m2 |
|
Comercial |
16 |
de noviembre de 2017 |
|
|
Edificio de Bancomer: edificio de oficinas en el corredor Lomas-Palmas, en la esquina de Montes Urales y Paseo de la Reforma |
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60.00 |
mdd |
17,087 |
m2 |
|
Oficinas |
16 |
de noviembre de 2017 |
|
|
TERRAFINA |
Portafolio con 45 propiedades industriales |
|
422.00 |
mdd |
5.6 |
ft2 |
millones |
Industrial |
17 |
de enero de 2017 |
|
Ocho propiedades industriales Clase A ubicadas en la región Norte |
|
59.00 |
mdd |
1.1 |
ft2 |
millones |
Industrial |
28 |
de septiembre de 2017 |
|
|
Contrato vinculante para adquirir 20 propiedades industriales Clase A ubicadas en la región Norte del país |
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220.00 |
mdd |
3.4 |
ft2 |
millones |
Industrial |
26 |
de octubre de 2017 |
|
|
PROLOGIS |
Edificio Clase-A Prologis Park Toluca en el sub-mercado de Toluca de Ciudad de México |
|
10.50 |
mdd |
143,400 |
ft2 |
|
Industrial |
30 |
de noviembre de 2017 |
|
HD |
Portafolio Burger King, con cuatro inmuebles en Sonora, Sinaloa y Baja California |
|
33.00 |
mdp |
2,055 |
m2 |
|
Retail |
06 |
de abril de 2017 |
|
Instituto Profesional en Terapias y Humanidades (IPETH) campus Puebla |
|
52.00 |
mdp |
3,890 |
m2 |
construcción |
Salud |
10 |
de julio de 2017 |
|
|
Plaza San Antonio, en la Ciudad de México |
|
44.00 |
mdp |
1,878 |
m2 |
|
Comercial |
08 |
de agosto de 2017 |
|
|
Plaza La Cantera, en Tepic, Nayarit |
|
120.30 |
mdp |
6,799 |
m2 |
|
Comercial |
01 |
de septiembre de 2017 |
|
|
Campus Técnico Querétaro, en Querétaro |
|
68.00 |
mdp |
12,000 |
m2 |
terreno |
Educativo |
03 |
de octubre de 2017 |
|
|
Edificio de oficinas Bosque Real ubicado en el Estado de México. |
|
85.00 |
mdp |
1,530 |
m2 |
área bruta rentable |
Oficinas |
18 |
de octubre de 2017 |
|
|
Barrio Reforma |
|
63.00 |
mdp |
2,132 |
m2 |
área bruta rentable |
Comercial |
03 |
de noviembre de 2017 |
|
|
Dos propiedades industriales: Industrial Villahermosa e Industrial Durango |
|
22.25 |
mdd |
17,894.9 |
m2 |
Villahermosa |
Industrial |
29 |
de noviembre de 2017 |
|
|
21,708.9 |
m2 |
Durango |
||||||||
|
HOTEL |
Futura adquisición del hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo |
|
130.00 |
mdp |
N/D |
|
|
Hotel |
03 |
de julio de 2017 |
|
Fiesta Americana Condesa Cancún, un resort all-inclusive con 507 cuartos. |
|
2,892.00 |
mdp |
N/D |
|
|
Hotel |
15 |
de Agosto de 2017 |
|
|
INN |
Acuerdo para comprar el Hotel Westin Monterrey con 175 habitaciones |
|
753.00 |
mdp |
N/D |
|
|
Hotel |
10 |
de octubre de 2017 |
|
MONTERREY |
Portafolio Huasteco: tiene propiedades de oficinas, naves industriales y locales comerciales |
|
1,128.00 |
mdp |
89,951 |
m2 |
|
MIX |
26 |
de mayo de 2017 |
|
Edificio Cuauhtémoc |
|
375.00 |
mdp |
10,294 |
m2 |
|
Oficinas |
16 |
de agosto de 2017 |
|
|
Edificio Patria |
|
214.40 |
mdp |
8,050 |
m2 |
|
Oficinas |
06 |
de octubre de 2017 |
|
|
PLUS |
Edificio Arcos, en la zona financiera de la ciudad de Guadalajara, Jalisco |
|
78.00 |
mdd |
7,235 |
m2 |
|
Oficinas |
19 |
de junio de 2017 |
|
Aprueba adquisición del portafolio Baja California, cerca del Puerto de Ensenada, Baja California |
|
20.40 |
mdp |
40,204 |
m2 |
|
Industrial |
06 |
de noviembre de 2017 |
|
|
Portafolio Home, cuatro proyectos de desarrollo de edificios de departamentos en renta, en la Ciudad de México y en Guadalajara, Jalisco |
|
3,400.00 |
mdp |
42,875.70 |
m2 |
|
Vivienda |
21 |
de noviembre de 2017 |
|
|
SHOP |
Puerta La Victoria: centro comercial en construcción en Santiago de Querétaro, Querétaro |
|
2,662.22 |
mdp |
57,240 |
m2 |
|
Comercial |
27 |
de octubre de 2017 |
|
NOVA |
Teleperformance, un Call Center localizado en la ciudad de Chihuahua |
|
5.30 |
mdd |
6,000 |
m2 |
|
Otro |
20 |
de octubre de 2017 |
|
Visteon Reynosa, es una nave industrial desarrollada para Visteon Corporation bajo el esquema Build to Suit en la ciudad de Reynosa, Tamaulipas |
|
10.60 |
mdd |
10,500 |
m2 |
|
Industrial |
20 |
de octubre de 2017 |
Levantan financiamiento por 25,600 mdp de la BMV
Durante este año, cinco Fibras obtuvieron financiamiento por un monto total de 25,600 millones de pesos en la BMV.
El capital recaudado se obtuvo a través de cinco emisiones, cuatro de ellas fueron colocaciones subsecuentes y otra más fue a través de la IPO de Fibra Nova, que en su debut recabó 1,220 mdp, en agosto pasado.
Al respecto, el director general adjunto de Emisoras e Información de la BMV, José Manuel Allende, dio a conocer que a pesar de la incertidumbre que se presentó a principios de este 2017, este fue un año “muy positivo” en términos de financiamiento para el sector de Fibras inmobiliarias.
“El segmento de Fibras se está reactivando (...) Estamos trabajando con tres nuevas Fibras que podrían salir el primer semestre del año, son de tamaño menor a las que ya existen”, adelantó Allende.
Celebración del 5° aniversario de FUNO.
En 2017, cinco Fibras obtuvieron financiamiento en la BMV.
Agregó que desde el 2011, cuando surgió esta figura de inversión y financiamiento en México, el capital levantado en conjunto ha sido de 165,000 mdp, de los cuales 25,000 mdp se recaudaron en 2017.
En dicho periodo Grupo Bafar, el productor y comercializador de carnes frías y lácteos bajo la marca Sabori, colocó el instrumento obteniendo financiamiento por 1,220 mdp. Su cartera de propiedades incluye locales comerciales de su subsidiaria CarneMart, oficinas, escuelas, centros de manufactura y logística.
Portal D10 será una nueva propuesta comercial en Cuernavaca.
Durante la primera mitad del año recién finalizado, el sector de Fibras no registró actividad en el financiamiento bursátil. Fue hasta julio cuando Terrafina, dedicada al arrendamiento de naves industriales, acudió a la BMV por fondeo. Mediante su oferta de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI’s) captó 5,552 mdp.
Un mes después siguió Fibra Monterrey, que tiene una cartera de propiedades para su renta al sector industrial, comercial y de oficinas, obtuvo recursos por 1,500 mdp con su oferta subsecuente de CBFI’s.
Fibra Hotel, por su parte, recabó 4,600 mdp vía follow-on en septiembre pasado y FUNO, el primer fideicomiso en listarse en la BMV, recabó 12,800 mdp en octubre.
Desde que surgieron las Fibras se han listado 12 emisoras en la BMV. Sus títulos o CBFI´s se negocian en el mercado bursátil igual que una acción.
Las Fibras son una figura de financiamiento e inversión dedicadas a adquirir o desarrollar proyectos del sector inmobiliario, como centros comerciales, edificios de oficinas, naves industriales, entre otros, cuyo fin es el arrendamiento.
Con el tiempo han ido evolucionando y para el próximo año se espera el debut de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces especializados en el sector salud, turismo y vivienda en renta.
José Manuel Allende explicó que actualmente están trabajando con tres emisores y la tendencia apunta hacia el nacimiento de Fideicomisos dedicados a la construcción y desarrollo de proyectos inmobiliarios, ya no solo a adquirir propiedades estabilizadas.
También se estarán presentando ofertas públicas iniciales (OPI) de menor tamaño en términos de monto recaudado.
Fibra Plus, del empresario Gustavo Tomé, fue el primer Fideicomiso inmobiliario que arrancó con una cartera de proyectos dedicados exclusivamente al desarrollo de proyectos. Su cartera inicial comprendió nueve propiedades en etapa de desarrollo, cinco de ellos centros comerciales y cuatro edificios de oficinas.
Recientemente anunció su incursión en el negocio de vivienda en renta. Con una inversión de 3,406 mdp desarrollará departamentos para rentar en la Ciudad de México y en Guadalajara. En su conjunto tendrán un área bruta rentable de alrededor de 42,876 metros cuadrados.O
Texto Judith Santiago
Foto: FIBRA PLUS / FUNO / FIBRAMTY / PROLOGIS / RESORT CANCUN / FIBRA HD / TERRAFINA / MRP / FIBRA SHOP / F AXEL CARRANZA / BMV / ME