El Real Estate en México presenta una tendencia positiva, pero no tan conocida a nivel internacional. El futuro del sector radica en las ciudades inteligentes, movilidad y espacios de trabajo, entre otros temas.
Gisselle Morán (GM), Directora General de Real Estate Market & Lifestyle: ¿Cuál es tu percepción general sobre la tendencia del Real Estate en los mercados emergentes?
Robert O´Brian (RO) Global Real Estate Sector Leader de Deloitte. Positiva. No hubiera dicho eso hace cinco o seis años. Mi punto de vista ha cambiado. Creo que continúa una demanda de mano de obra en los mercados emergentes que está generando un buen crecimiento económico y de empleo; considero que éste último consolida a la clase media y genera grandes oportunidades en los mercados inmobiliarios emergentes. Estamos en ese periodo.
GM.- ¿Cuál es tu visión particular sobre la tendencia del Real Estate en México?
RO.- Es muy buena, por muchas de las mismas razones. México cuenta con una clase media en expansión y un buen crecimiento económico. Lo que es realmente interesante para mí es la calidad de las propiedades inmobiliarias que se están construyendo aquí, existen muchas construcciones inteligentes, que responden a las necesidades de los inquilinos de hoy.
Robert O´Brian (RO) Global Real Estate Sector Leader de Deloitte .
Distrito financiero de Santa Fe, al poniente de la CDMX.
Para los desarrolladores —nuestro mercado, los clientes—, queremos más y mejores cosas. Los primeros escuchan muy de cerca a sus inquilinos en términos de lo que quieren, ya sea en un edificio de oficinas, un parque industrial, o en un centro comercial; y eso se nota en la calidad del producto construido.
GM.- ¿Qué tan atractivo ven los inversionistas internacionales al Real Estate nacional en estos momentos?
RO.- No es tan conocido como debería ser. Hay buenas oportunidades en México. Creo que hay inversionistas selectos que entienden el potencial del mercado industrial y de distribución, pero no estoy seguro de haber visto el nivel de inversión internacional que uno podría esperar con la calidad de, por ejemplo, las propiedades de oficinas que se están construyendo en la Ciudad de México.
GM.- ¿Piensas que deberíamos tener más inversionistas aquí en los próximos años?
RO.- Creo que los inversores internacionales están perdiendo una gran oportunidad aquí.
GM.- ¿Qué potencial tiene el Real Estate nacional para continuar recibiendo capitales internacionales en los desarrolladores o en las Fibras?
RO.- La estabilidad es una gran parte de eso, a la par del crecimiento económico y la inflación. Creo que mostrar que la economía es sostenible es probablemente lo más importante para atraer inversiones internacionales. La calidad del producto que se está construyendo no es un obstáculo para los inversores internacionales. Los desarrolladores e inversores que conocí como parte de este viaje mencionan que entienden lo que se necesita para atraer dinero internacional, pero creo que los inversores internacionales solo necesitan sentirse más cómodos con el potencial económico de México, sostenible a largo plazo.
GM.- Y en esa misma idea, ¿qué puntos fuertes ves en nuestro mercado inmobiliario?
RO.- Claramente la calidad de lo que se está construyendo, y comprender lo que están buscando los inquilinos, son dos cosas que diría que se encuentran al tope de la lista. Creo que el costo de crear productos de alta calidad es menor de lo que esperaba, por lo que pienso que genera grandes oportunidades tanto para los desarrolladores mismos como para los inversionistas. Todo eso es positivo. Creo que hay una ventaja aquí en términos de que pasamos un tiempo hablando sobre el REIT de rentas, el precio de venta por pie cuadrado, algunas de las otras métricas importantes en algunos de los otros países y las principales ciudades de América Latina, y afirmaríamos que México tiene potencial de crecimiento significativo en esas métricas clave.
GM.- ¿Y nuestras debilidades?
RO.- La cuestión de debilidad es probablemente más difícil de responder. Creo que la debilidad está en generar confianza en los inversores internacionales en cuanto a la posibilidad de sostener un crecimiento económico positivo, así como del empleo y la clase media, factores importantes que inciden en los inversores.
GM.- ¿Qué recomendaciones tienes para el mercado mexicano?
RO.- Buena pregunta. El mercado de capitales está desempeñando un trabajo increíble en el sector inmobiliario: Real Estate como finanzas aplicadas. Yo diría que continúen evaluando cómo se proporciona capital a la industria, ya sea a través de Fibras o CKD’s, la bursatilización de la deuda hipotecaria que continúa desarrollando mercados de capital para respaldar el mercado inmobiliario. Creo que los productos de alta calidad importan y presentan una oportunidad de hacer más cosas de dicho estándar desde un punto de vista residencial, especialmente cuando tienes una clase media en crecimiento, además de la forma de combinar la calidad de lo que estás construyendo con lo que el mercado tomaría. En lo personal, seguiría eso muy de cerca. En mi opinión el sector residencial juega un gran papel en la creación de viviendas y podría continuar buscando oportunidades para invertir en ellas.
GM.- ¿Qué aportaciones consideras que Deloitte puede hacer para impulsar más al Real Estate en nuestro país?
RO.- Nuestra función más importante es generar confianza para los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios en los mercados de capital; continuaremos centrándonos en ello. Estamos tratando de aportar conocimientos en asuntos financieros para inversionistas mexicanos en bienes raíces, desarrolladores inmobiliarios mexicanos y mexicanos propietarios de bienes raíces.
En 2013, Torre Mayor obtuvo la Certificación LEED Gold.
Torre Diana con una inversión de 183 mdp detonó la expansión comercial en el Corredor Reforma.
GM.- ¿Cuál es tu opinión sobre las Fibras?
RO.- Considero que es una gran herramienta que permite que los inversionistas individuales puedan participar en los bienes raíces comerciales. Es una gran herramienta de calificación para que los patrocinadores recauden capital para ser propietarios de bienes inmuebles.
Soy un gran partidario de ellas, considero que las Fibras en un régimen global más amplio que los REITs; han sido excelentes para los bienes raíces comerciales y también para los inversionistas.
GM.- ¿Qué sugieres a nuestros lectores o a nuestro mercado para las Fibras?
RO.- Estimo que a largo plazo y globalmente se verán más propiedades inmobiliarias entrando a lo que yo llamo propiedad institucional, ya sea a través de Fibras, fondos, REITs o CKD’s y aportando capacidades de administración profesional a sus bienes inmuebles. Creo que eso es bueno para los inversionistas, los inquilinos y para los propietarios de bienes raíces.
GM.- ¿Qué más nos quieres compartir de su visita a México y del equipo de Deloitte en el país?
RO.- Hay un par de cosas que me parecieron interesantes acerca de esta visita a México. En primer lugar, contamos con un equipo excepcionalmente fuerte con sede en la Ciudad de México, desde el punto de vista de auditoría, fiscal, asesoría financiera y consultoría; estamos bien posicionados para brindar lo mejor de lo que Deloitte tiene para ofrecer a nuestros clientes aquí. Somos realmente buenos y creo que se compara favorablemente con las capacidades que percibo cuando miro al resto de la empresa global.
Por otra parte, donde observo oportunidades para incrementar aún más nuestras capacidades es en temas tecnológicos y asesorar a los clientes que buscan más apoyo en la ejecución de transacciones. Veo oportunidades similares en otras partes del mundo.
Es interesante, cuando pienso en nuestro equipo aquí, cuando pienso en los clientes que atendemos en México, un mercado emergente similar no me viene a la mente. Esto, para mí, es un mercado sofisticado.
GM.- Platícanos un poco sobre las ciudades inteligentes y cómo podría cambiar la Ciudad de México.
RO.- Esperamos que los bienes raíces cambien más en los próximos cinco a 10 años de lo que han cambiado en los últimos 50. Y eso está siendo impulsado por edificios inteligentes con sistemas internos más eficientes basados en el Internet de las Cosas, por lo que hay mejor información disponible para los propietarios de edificios que permiten operaciones más eficientes, mejor conectividad con los inquilinos, creando experiencias individualizadas a cada uno de ellos.
Todos estos elementos tendrán un gran impacto en el sector inmobiliario y en todos los tipos de propiedad, desde la industrial a la oficina, retail y residencial.
Hace 100 años se construyeron vecindarios alrededor del transporte público para facilitar el traslado al centro de la ciudad, luego el automóvil cambió eso, y ahora volvemos a lo anterior debido principalmente a los congestionamientos viales. Creo que los vehículos autónomos ayudarán con esto, pero cuando existen servicios de auto compartido que circulan en busca de su próximo cliente, además de todos los que son conducidos por particulares, estamos viendo un aumento en la congestión, no un descenso. Creo que hay enormes oportunidades para que las ciudades inviertan en tecnología inteligente para mejorar el flujo de tráfico, particularmente con la sincronización de semáforos, anticiparse a los embotellamientos y realizar una administración más activa y agresiva de éstos, a través de sensores inteligentes, carreteras y rutas alternativas: de hecho esto se ha comenzado a verse con la introducción de algunas aplicaciones móviles que indican caminos alternativos.
Con respecto al futuro de la movilidad, cualquier avance importante en el transporte ha tenido un gran impacto en el sector inmobiliario; a medida que avanzamos hacia automóviles y camiones sin conductor, habrá un impacto significativo sobre dónde vive la gente, trabaja y se divierte. Creo que va a repercutir en la logística de distribución, y por lo tanto, en el sector inmobiliario.
Es necesario la renovación de espacios históricos para eficientar la ciudad.
Por ejemplo, si ya no tienes que conducir tu automóvil en el tráfico para ir al trabajo, sino que puedes realizar múltiples tareas a través de un equipo móvil ¿eso impacta dónde decides vivir? En mi opinión sí. ¿Influye en la frecuencia con la que se va al trabajo o se trabaja desde casa? Creo que sí. Aprovechas más las oportunidades de colaboración al venir a trabajar. ¿Modifica cómo caminas por un centro comercial e influye en lo que compras? Los centros comerciales más inteligentes son aquellos donde interactúas con opciones para comprar a través de en tu teléfono inteligente.
Creo que una casa o departamento que hace lo que quieres cuando estás allí o cuando no estás allí, cambia drásticamente la forma en que vives tu vida, por lo que espero que la movilidad futura y los edificios inteligentes tendrán un gran impacto. Va a ser muy atractivo presenciarlo.
Históricamente, los inmuebles han tardado en invertir en tecnología y aprovecharla, pero ya vemos a los segmentos inmobiliario residencial y comercial liderando el camino en muchos aspectos alrededor de Internet, conectando edificios inteligentes, aplicando el uso del Internet de las Cosas, las ciudades inteligentes, administrar el flujo de tráfico, los vehículos sin conductor, hacer que las ciudades sean más amigables.
Es un momento único y tendrá impacto en los sistemas logísticos de distribución, en la ubicación de los almacenes, su aspecto, qué tamaño tienen, y aunque el sector inmobiliario industrial ha evolucionado mucho en los últimos diez o quince años, creo que continuará creciendo durante los próximos cinco a diez años.
En el Corredor Reforma se ubican 76% de los proyectos de oficinas.
Dow usa elementos icónicos y estructurales de celosías en su corporativo.
GM.- ¿En particular, cómo afectará en los próximos años el Internet de las Cosas al sector inmobiliario?
RO.- Bueno, los sensores que manejan el Internet de las Cosas han bajado tanto de precio y han aumentado su capacidad, aunado a que la capacidad de capturar esos datos y analizarlos está creciendo tan rápido. Creo que durante los próximos dos años ese será el mayor impacto a largo plazo en torno a la tecnología que afecta el sector inmobiliario. Un ejemplo, los elevadores inteligentes en edificios modernos son una gran indicación de ello.
GM.- ¿Cómo debería ser el espacio de trabajo?
RO.- Colaborativo: una gran parte del mismo está diseñado para reconocer a las personas que tienen múltiples roles y hacen varias cosas dentro de su trabajo y, por lo tanto, necesitan alternativas en términos de dónde trabajar y reunirse con las personas. Desde espacios individuales de concentración, hasta las salas colaborativas donde las personas pueden reunirse con sus equipos o lugares habitados para tener una conversación normal, por ejemplo, en un café o gimnasio.
Hablamos sobre la creciente flexibilidad de las horas de trabajo y lo que eso significa tanto para los propietarios de edificios como para los empleadores. Tal vez ayudar a su gente con las tareas diarias; por ejemplo, nuestro edificio corporativo en Chicago acaba de anunciar un servicio de conserjería para sus inquilinos, donde podemos recoger cosas como tintorería o solicitar quehaceres, como ir a comprar una entrada para un concierto, para ayudar a las personas a ser tan productivas como sea posible o reconocer que las horas de trabajo dificultan la realización de ciertas tareas.
Otro gran tema acerca de nuestro trabajo futuro es el hecho de que la actividad de las personas va a cambiar mucho en los próximos 20-25 años, por lo que éstas deberán tener la capacidad de aprender a adaptarse y cambiar a medida que el mercado lo demande.
GM.- ¿Cuáles deberían ser los trabajos para el futuro?
RO.- Sigo creyendo que los trabajos del futuro requerirán una fuerza laboral altamente educada o una fuerza de trabajo flexible. Creo que implicará traer experiencia para ayudar a los trabajadores a desarrollarse como personas y como profesionales en lo que sea que hagan, y mientras las máquinas, robots, la automatización y la inteligencia artificial comienzan a reemplazar algunas de las tareas más mundanas que hacemos.
El concepto de PVH esv incorporar la imagen de las diferentes marcas de ropa que maneja en México.
Ésto no debería asustarnos, debería motivarnos a centrarnos hacia dónde realmente tenemos valor y qué hacemos, y cómo pasar más tiempo enfocados en eso. ¿Acaso un tractor dejó a los granjeros sin trabajo? Por el contrario, permitió a los agricultores concentrarse realmente en lo que importa para convertirse en agricultores mucho más productivos.
La automatización de la fabricación ha centrado su atención en el diseño de productos excelentes y a centrarse en la fabricación de productos de muy alta calidad, por lo que los futuros avances tecnológicos que van a automatizar los elementos del trabajo deben considerarse como una oportunidad.
Los espacios de trabajo deben ser cada día más colaborativos.
Los espacios de trabajo muestran tendencia hacia desarrollos sustentables, con tecnologías inteligentes.
La actividad laboral cambiará en 25 años, adaptándose a las demandas del mercado.
GM.- ¿Cómo lidiamos con el contraste de una ciudad como la de México, con una historia muy larga; cómo la hacemos más inteligente y más resistente a los desastres naturales?
RO.- Debe haber una renovación de las colonias históricas dentro de las ciudades: hay zonas y caminos que en realidad no fueron diseñados para la actualidad, para inversiones o desarrollos inmobiliarios de alta densidad. En consecuencia, creo que las ciudades deben analizarlo detenidamente en términos de transporte público, requisitos de estacionamiento, de los cambios que están empezando a observarse donde el impacto de Uber y otros servicios de automóviles van reduciendo el número de autos que la gente compra, particularmente en las ciudades. Tampoco se querrá perder los vecindarios peatonales en dichas colonias tradicionales, y eso tiene que ser una prioridad cuando se trata de planificación urbana.
Es natural que las ciudades experimenten un renacimiento. La Roma antigua y Londres son ciudades que han sido construidas ciudad sobre ciudad. Deben tener una filosofía de desarrollo general de lo que deben ser, ya sea que se trate de restricciones de altura, de densidad, preservar fachadas históricas como vemos aquí en la Ciudad de México, todas esas cosas crean carácter.
En términos de hacer una ciudad a prueba de terremotos, esa es una pregunta un poco más desafiante para mí, porque de ninguna manera soy un experto en eso y todo lo que puedo decir es que mi única experiencia al respecto es San Francisco y ver lo que esa ciudad ha hecho, que fue reajustar las propiedades históricas para hacerlas más resistentes, alentando el desarrollo de nuevas construcciones para reemplazar aquellas dañadas que son similares en características al resto del vecindario, pero tienen una ingeniería más moderna, para que sean más resistentes a los terremotos.O
Texto Gisselle Morán
Foto: F. AXEL CARRANZA / OFICINAS CORPORATIVAS / FUNO / S3 / SPACE / OMV / DELOITTE