El mercado mexicano de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) apenas cumplió siete años y la tendencia se dirige hacia la especialización, más que a una tendencia general.
En los Fideicomisos recientes, el enfoque es más específico, ya sea por ubicación geográfica o por ciertos tipos de activos; en particular, se dedican más al desarrollo de inmuebles que a un portafolio estabilizado.
En su momento se dio un fare smauter advantange por parte de Fibra Uno (FUNO), la primera en incursionar al mercado y que trajo este concepto de negocio. En número de inmuebles y capitalización de mercado representa la mitad de todo el sector de las Fibras. Es un fideicomiso totalmente generalista, prácticamente abarca todos los sectores de Real Estate: centros comerciales, oficinas, naves industriales, escuelas y usos mixtos, principalmente.
Actualmente hay 12 Fibras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Esperamos el surgimiento de nuevas empresas, al menos podríamos ver 10 más, pero con una marcada tendencia hacia la especialización por sector y zona geográfica. En esta ola no se descartaría ver —al menos en un par de años—, que las Fibras se fusionen; sería un proceso natural.
Otro de los retos importantes serán la especialización y la internacionalización del management. Los inversionistas cada vez van a ser más exigentes respecto al gobierno corporativo y piden al mercado una administración internalizada completamente, pero también demanda mayor calidad de los activos.
Elías Camhaji Director general de Fibra ZKC
Insurgentes Sur 1217. Actualmente hay 12 Fibras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Insurgentes Sur 929. Lo ganado durante siete años no ha sido suficiente para que el mercado lo premie.
Insurgentes 262. Actualmente tienen 6 desarrollos.
Desde el punto de vista tecnológico, en los próximos años vamos a ver la evolución dramática hacia la digitalización, compras online, desarrollo de automóviles autónomos y eso puede afectar los fundamentales del Real Estate en México. En el largo plazo pudiera cambiar radicalmente la forma cómo se demandan espacios en cada uno de los sectores.
Estamos por ver la consolidación de todas las inversiones y desarrollo, lo que se reflejará en Fibras más grandes y más representativas del sector en el que participan en los próximos cinco a 10 años.
Aunque es un rubro que ha ido evolucionando y creciendo, todo lo ganado durante casi siete años no ha sido suficiente para que el mercado lo premie.
Un poco tiene que ver que como empresas públicas el mercado las ha concebido más como instrumentos de deuda. Esta es una percepción errónea porque al invertir en inmuebles, los dividendos que reparten son libres de inflación y además hay una apreciación en el tiempo con los activos, y la gran mayoría de las Fibras utilizan deuda por lo tanto hay también un componente de amortización que eso solo se ve materializado en el largo plazo.
Lo que hemos visto en el mercado mexicano es que en la medida en que las tasas de interés han subido, el precio de los títulos de las Fibras ha bajado porque lo que espera el mercado es que los rendimientos se asemejen o inclusive este por encima de lo que los Bonos M y los bonos corporativos de largo plazo pudieran darles.
Esta percepción está sesgada porque al invertir en inmuebles, los dividendos que reparten son libres de inflación y además los activos tienden a subir de valor con el tiempo.
Como empresas públicas, el mercado ha concebido a las Fibras como instrumentos de deuda.
En la ZMCM tienen 97% de su portafolio.
Fibra privada
Nosotros, como Fibra ZKC nacimos en el 2000; cumplimos 17 años. Decidimos ser un fideicomiso inmobiliario privado porque ser públicos implica ceder participación en el capital y dilución con el tiempo. Actualmente tenemos en desarrollo 250,000 metros de área rentable.
En la Zona Metropolitana de la Ciudad de México tenemos entre 97 y 98% de nuestro portafolio. Nuestro negocio es desarrollar propiedades de usos mixtos, principalmente comercial y oficinas; tenemos algo logístico, hotelero y de vivienda en renta.
Como fibra privada nuestro principal reto es hacernos de capital institucional en grandes volúmenes para fondear nuestro crecimiento. Hemos establecido alianzas con grupos desarrolladores para ir alimentando el vehículo.
Aun en un ambiente adverso por la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), las elecciones presidenciales, el incremento en tasas de interés e inflación alta, vemos perspectivas positivas. Creemos que las ocupaciones se van a mantener a niveles altos, las rentas tendrían que ir subiendo con respecto a la inflación. Obviamente hay sectores en ubicaciones específicas que presentan retos.
Actualmente tenemos seis desarrollos comerciales y de oficinas, vivienda en renta y hotel en proceso; la mayoría está en el corredor Insurgentes.
Ante esta incertidumbre, no hemos modificado el plan de inversiones. Aunque no podemos ignorar que los siguientes seis meses van a ser de alta volatilidad, incertidumbre y de poco apetito por invertir, seguimos siendo optimistas y creemos que el crecimiento se seguirá dando.O
Fibra ZKC cumplió 17 años en el mercado.
Texto Elías Camhaji
Foto: F. AXEL CARRANZA / FIBRA ZKC