Las Fibras no solo han transformado al sector inmobiliario, sino también al mercado de capitales. Se han convertido en un poderoso vehículo para canalizar liquidez al sector Real Estate de arrendamiento en México.

Actualmente existen 12 Fibras en el mercado que constituyen un universo heterogéneo en términos del enfoque en el tipo de inmueble, sponsor, tamaño y volumen diario de transacción, o sea, de liquidez bursátil.

Entre 2011 —año en que se colocó la primera Fibra—,  hasta el cuarto trimestre de 2017, las Fibras han logrado colocar en mercados públicos y privados de deuda y de capital, más de 445,000  millones de pesos (mdp). El crecimiento en el valor de capitalización de estos instrumentos es del 63% anual promedio en estos siete años.

Este extraordinario desempeño en términos de crecimiento, que le ha permitido evolucionar al instrumento, provocó el nacimiento de otro similar aplicado a otro tipo de activos. Me refiero a las Fibras E, las cuales son una extensión de la estructura original de las Fibras inmobiliarias para incluir activos relacionados con infraestructura y energía, similares a los master limited partnerships (MLPs) de Estados Unidos.

En este sentido, ha sido un orgullo para Evercore invertir nuestro conocimiento en este instrumento para la creación de la primera Fibra E del sector eléctrico del país: la Fibra de CFE. Ésta encarna la primera ocasión en la historia en la que el Gobierno Federal acude a los mercados de capitales con gran éxito.

Augusto Arellano
Director General de Evercore
Partners México.

Situación actual

A siete años de distancia, veo una industria de Fibras que ha crecido de manera vertiginosa, la cual abrió nuevos canales para los capitales domésticos y extranjeros hacia el sector inmobiliario de arrendamiento, transformando el perfil del mercado de capitales en México; también veo una industria de Fibras heterogénea, con algunos retos  en cuanto a gobierno corporativo y, particularmente, para materializar una buena parte del retorno total hacia los tenedores de CBFIs.

Sin embargo, creo que el sector inmobiliario aún se encuentra sub representado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) respecto a su peso en el Producto Interno Bruto (PIB) mexicano y faltan muchos tipos de activos por incursionar en el mercado, por ejemplo vivienda en renta, educación, salud y otros. Aún no nos acercamos a su potencial.

Plaza Cibeles de Fibra Shop. Hacia un mercado diversificado.

Retos para crecer

Hay retos, no obstáculos. Desde mi punto de vista, hay tres grandes desafíos para el crecimiento de la industria de las Fibras en México:

1. Se deben profundizar los avances en el gobierno corporativo y alineamiento de incentivos entre administradores de los fideicomisos y el mercado. Entre los señalamientos más escuchados en términos se encuentran: a) cómo llevar a cabo la internalización de los equipos de administradores a valores de mercado, y b) el mejoramiento en la calidad de la información vertida al mercado.
2. La disponibilidad de portafolios de calidad estabilizados para la adquisición y el crecimiento de estos vehículos. Las reformas estructurales de los años 80 y 90 y el ciclo de crecimiento observado desde el año 2000 —interrumpido temporalmente por la crisis mundial de 2008-2009—, impulsaron el desarrollo de una buena parte del acervo inmobiliario moderno del que gozamos hoy en día. Ese acervo ha alimentado en buena medida a las Fibras, pero se requiere seguir desarrollando la infraestructura inmobiliaria y para ello esperamos que la última ola de reformas estructurales aprobadas, particularmente la energética, detonen un nuevo ciclo de desarrollo inmobiliario.

Mientras tanto, podría incrementarse la escasez de estos portafolios de arrendamiento estabilizados de calidad, disponibles para adquisición y crecimiento por parte de las Fibras. Una alternativa para este crecimiento de las Fibras podría ser la posibilidad de adquirir inmuebles en el extranjero, además que mejoraría la diversificación de los portafolios. Algunas Fibras previeron este riesgo e implementaron mecanismos para alimentarse de inmuebles desarrollados por sus grupos filiales, como Fibra Danhos, Fibra Prologis o que han venido desarrollando sus propios inmuebles, como Fibra Hotel.

3. La coexistencia con nuevas alternativas en el sector fintech para levantar recursos del gran público inversionista que no pasa por la regulación de un mercado de valores como la BMV. Me refiero al crowdfunding, que puede tomar relevancia en algún momento, aunque ofrezca menores garantías en términos de gobierno corporativo y seguridad de la inversión respecto a lo que ofrecen las Fibras.

Áreas de oportunidad

Para ello pensaría en tres mejoras, ya mencionadas anteriormente:

1. Profundizar los avances en gobierno corporativo y alineación de incentivos, para extender aún más el interés de inversionistas locales e internacionales.
2. Considerar abrir el régimen de inversión de las Afores para permitir la inversión de activos en el extranjero. En este sentido, cabe señalar que en enero de 2018 se publicaron cambios al régimen de inversión de las Afores, permitiéndoles invertir en fideicomisos emisores de certificados bursátiles fiduciarios de proyectos de inversión (“CERPIs”) para que inviertan su patrimonio en el extranjero, con la condición de invertir por lo menos 10% en territorio nacional. Quizás estemos presenciando el inicio de cambios regulatorios importantes en los instrumentos a través de los cuales se puede canalizar inversión hacia el sector inmobiliario.
3. Una innovación adicional en el marco legal regulatorio que permita a las Fibras tener más alternativas en su contexto actual para crecer y poder maximizar el valor para sus tenedores, sería un catalizador en la futura evolución de la industria de las Fibras. En este contexto, podría ser atractivo que las Fibras pudieran emitir dos o más series de CBFIs (hoy no lo permite la regulación), una asociada con propiedades estabilizadas, y otra asociada con propiedades en desarrollo. De esta manera, la misma Fibra podría atender a inversionistas con dos perfiles diferentes de riesgo, y tener una potencial fuente alimentadora de propiedades estabilizadas.

UC Xalapa de Fibra Shop. Falta un mejor marco regulatorio.

Escenarios a futuro

Un escenario probable es que ciertas Fibras se diferencien de otras con base en mejores prácticas de gobierno corporativo, y que ocurra una revaluación relativa al interior de la industria.

Asimismo, es posible que la escasez de portafolios estabilizados de calidad en el marco de las estrategias de crecimiento de ciertas Fibras y de una revaluación relativa al interior de la industria, pudiera derivar en algunas consolidaciones, es decir, que una Fibra compre a otra.

También anticipo que seguiremos viendo una mayor especialización —particularmente en segmentos que aún no están representados—, como propiedades educativas, como Fibra Educa, que está en trámite ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), para vivienda en renta, y data centers, entre otros.

Vislumbro estos escenarios en el marco de un nuevo ciclo de desarrollo inmobiliario que dará vida a una nueva plataforma de inmuebles desarrollados bajo tecnologías de última generación, lo que brindará un impulso a la actividad de las Fibras en México.

Para Evercore es un gran orgullo haber sido pioneros y seguir aportando al crecimiento de esta industria.

Seguiremos viendo una mayor especialización, particularmente en segmentos que aún no están representados.

Texto Augusto Arellano

Foto: F. AXEL CARRANZA / FIBRASHOP