El primer semestre de 2018 estuvo caracterizado por la percepción de incertidumbre y volatilidad, pero los fundamentales están sólidos. México seguirá siendo la plataforma de manufactura para Estados Unidos.
El tema del primer semestre es que hubo mucha incertidumbre y mucha volatilidad en los mercados financieros. Como consecuencia de ello, la mayoría de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) traen un descuento muy importante en su precio de mercado; en términos de su valuación están baratas. Como contraste, mostraron en este periodo mucha solidez en sus fundamentales con un crecimiento firme.
En lo particular, podemos decir hasta con cierta ironía que el año 2017 fue para Terrafina nuestro mejor año, con todo este escenario. Para este periodo tuvimos un récord de ocupación, con más de 95%; incrementamos las rentas promedio, tuvimos mucho éxito en las renovaciones de los vencimientos de contratos, y hemos hecho adquisiciones exitosas.
Cuautitlán. Terrafina obtuvo ocupación récord de 95% durante 2017.
Con esto agregamos valor para nuestros inversionistas, al adquirir portafolios nuevos agregando más sectores, aunque estamos muy cargados hacia el automotriz y viene creciendo la participación del sector aviación; tenemos a inquilinos internacionales exitosos como Cessna, Bell Helicopter y otros europeos.
Al futuro, diferimos nuestro plan de crecimiento por medio de más adquisiciones, apuntamos más a estabilizar y consolidar lo que tenemos.
LG. Estabilidad y retornos anuales para inversionistas.
Nuevo horizonte
El tema de la transición del gobierno ya lo descontó el mercado. De nuestra parte vamos a seguir igual: con mucha prudencia y con un balance muy sólido. Ahora estamos haciendo más desarrollos y algunas ampliaciones. Tenemos un par de proyectos build to suit que vamos a hacer con inquilinos que nos pidieron hacer más propiedades en nuestros terrenos.
No estamos viendo ninguna posibilidad de levantar capital en lo que resta del año, ni adquisiciones en puerta, pero sin duda esto último no está cerrado y vemos algunas oportunidades de continuar creciendo con algunas adquisiciones pero a más largo plazo.
Actualmente el mandato que tenemos de nuestros inversionistas es desplegar capital para trasladar inversión a la distribución, pero también está el inversionista que busca rendimiento. En este sentido, somos de los más altos del mercado, cercanos al 10% en dólares.
Alberto Chretin. Balance sólido.
Grandes aportaciones
Las Fibras son una oportunidad importante para el desarrollo inmobiliario industrial del país, han sido promotoras del crecimiento y de la inversión en México. Los parques industriales en México han sido clave y piloto de negocio para los empresarios que han visto la oportunidad de adquirir terrenos, dotar infraestructura, desarrollar edificios y promover la atracción de inversión a diversas regiones. Las Fibras son los adquirientes naturales de esos desarrollos.
Hemos visto una excelente alianza entre las instituciones que promueven al país en el extranjero –como ProMéxico– que ha hecho un buen trabajo, y por su parte, la Fibra, que lo complementa muy bien.
Ello brindó la oportunidad de cerrar el círculo de valor para crear un instrumento nuevo que permite al público inversionista incursionar en bienes raíces, lo que anteriormente estaba restringido a gente con mucho dinero, además que las características de los instrumentos son muy sanas.
Por un lado presentan estabilidad por la naturaleza de los bienes raíces. Por otro lado, por la forma en que están estructuradas, dan oportunidad a los inversionistas de contar con retornos anuales importantes, porque estamos obligados a repartir 95% del resultado fiscal –y como en nuestro caso– repartimos el 100% del flujo libre, el cual ha sido sano.
Texto Alberto Chretin, Director Director General y Presidente del Comité Técnico de Terrafina.
Foto: TERRAFINA