Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) presentan una evolución importante: la atención en las Fibras ya no solo se centra en que generen crecimiento a base de adquisiciones de portafolios, sino también de generar crecimiento orgánico (aunque a menor escala, con mayor rentabilidad), así como en que generen plusvalía en los activos adquiridos.
Recientemente en el entorno de las Fibras se ha dado un giro en la apreciación del mercado por este instrumento. Hasta hace quizá un año, año y medio, el interés por las Fibras estaba enfocado primordialmente en su capacidad de crecimiento inorgánico o vía adquisiciones, en ser consolidador de un mercado fragmentado captando un crecimiento en las carteras de propiedades a tasas de doble dígito, y lo que ello implicaba en términos de necesidades de capital recurrentes. Asimismo, pasaba (aunque esto seguirá teniendo relevancia) por centrarse predominantemente en la repartición de dividendos de cada Fibra para transmitir los beneficios de las rentas.
Esta etapa ha ido evolucionando. Ahora dada las valuaciones en los mercados públicos y los costos de capital implícitos de las Fibras, ya no es el mejor momento para hacer adquisiciones. Se ha revertido esa etapa en que las Fibras públicas tenían un premium de valuación sobre los portafolios del mercado privado con las que hacían el arbitraje en las adquisiciones. Ahora están cotizando a descuento versus el mercado privado, y esta situación llevaría a las Fibras a explorar el captar valor, pero a través de la venta de activos.
Enrique Lavin, Managing Director y Director de Administración de Portafolios de PGIM Real Estate
Adicionalmente, lo que viene ahora para las Fibras es ver de qué forma se genera valor gestionando a nivel compañía, como se mejoran márgenes, como se gestionan activos ya adquiridos, como se amplían relaciones con inquilinos existentes. Por otro lado, ahora habrá un mayor foco en la calidad de los activos y en su potencial intrínseco de generación de plusvalía en el corto y mediano plazo.
Por lo tanto, a nivel de cada Fibra, es importante enfocar la mirada hacia adentro y ver cómo se puede gestionar una empresa más eficiente, con economías de escala, generar reciprocidad con aquellos proveedores clave, con acreedores relevantes, y como ya comentábamos, explorar ventas o desinversiones, para así retribuir y retransmitir dichos beneficios a los accionistas.
Se vive un momento para estar aún más cerca de los inquilinos, captar sus necesidades de expansión y con ellos generar inversiones en desarrollos pre-etiquetados y con rendimientos superiores. El tener una tasa de retención alta y también la capacidad de tener rentas en buenos niveles, van a ser elementos fundamentales hacia el futuro. Por citar el ejemplo de Terrafina, ha reportado tasas de retención de entre 80 a 90 por ciento y registrando rentas promedio al alza.
A nivel general en el sector industrial, sí bien este no es momento de relajarse, también es momento de reflexionar que aun cuando llevamos ya casi 2 años del entorno de incertidumbre Nafta de la era Trump, las tasas de ocupación, de retención, y las rentas, se han comportado no solo de forma resiliente, sino inclusive mostrando crecimiento. Esto habla de que, inclusive con el riesgo Nafta, la actividad de los inquilinos no se desacelera; lo cual obedece a la oferta de mano de obra accesible y calificada en México, a una economía norteamericana robusta, en pleno empleo, así como a las inversiones de largo plazo que han hecho inquilinos tanto en lo individual, como conjuntamente para integrar cadenas de proveedores.
Patio Universidad CDMX. Nuevo ciclo en Fibras.
Promover segmento
Hacia adelante, tan importante será vislumbrar al interior de cada Fibra, como seguir promoviendo el instrumento con inversionistas no institucionales. Sí bien se ha avanzado en la promoción y conocimiento del instrumento Fibra, a nivel inversionistas persona física sigue habiendo un importante flujo de capitales buscando por cuenta propia adquirir y gestionar personalmente un bien inmueble. Esto contrasta con las Fibras en algunos aspectos importantes. Por ejemplo, cuando una persona compra un inmueble en cualquier zona del país, como en la colonia Del Valle, Polanco, etc… de la CDMX y lo renta, esto le genera un rendimiento de entre 5 y 6% anual. Pero si el inversionista invierte esos mismos recursos en una Fibra pública, seguramente tendrá un dividendo similar -o mayor- pero con la gran bondad de contar con liquidez de corto plazo. De tal forma que ya sea que se le presente una contingencia o que quiera acceder a otra oportunidad de inversión, puede monetizar rápidamente su inversión en la Fibra, comparado con la inversión de tiempo personal necesaria para que hacer líquida su inversión en el inmueble en la Del Valle, o donde haya invertido. Otro importante aspecto es que es más fácil y conveniente que haya una empresa especializada que se dedique a la administración profesional de los inmuebles, con generación de economías de escala, en lugar que lo haga una persona física. La gestión es un valor agregado importante de las Fibras versus un individuo comprando inmuebles por su cuenta.
Texto Enrique Lavin, Managing Director y Director de Administración de Portafolios de PGIM Real Estate
Foto: PGIM Real Estate / FIBRA UNO