Las Fibras son instrumentos de inversión que siguen siendo poco conocidas para muchos inversionistas, pero su desempeño bursátil ha sido muy interesante y atractivo.

Desde su nacimiento en marzo de 2011, hasta el cierre del primer semestre de 2018, el rendimiento acumulado por los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) ha sido muy atractivo para el inversionista.

Comparando el Índice S&P/BMV FIBRAS con el principal indicador bursátil (S&P/BMV IPC), en el periodo señalado, las Fibras han otorgado casi cuatro veces más de rendimiento que el índice general (ver gráfica anexa).

Las Fibras son consideradas una alternativa de inversión muy atractiva con horizonte de largo plazo y dirigidas principalmente a inversionistas patrimoniales. La cifra presentada anteriormente es prueba de ello; sin embargo, no son ajenas a la volatilidad, ya que en el corto plazo no tuvieron un buen desempeño durante el primer semestre de 2018.

Mítikah, de FUNO. Posterior a elección y TLCAN, las Fibras tendrán tendencia positiva.

Fiesta Americana, Pabellón M, Monterrey (Fibra Hotel).
Este tipo de fideicomisos ofrecen ventajas fiscales.

Pobre desempeño

Durante el primer semestre de 2018, su desempeño bursátil no ha sido positivo, toda vez que medido por el índice S&P BMB FIBRAS acumuló una contracción de -3.1 por ciento.

Pese a ello, su comportamiento fue ligeramente mejor que el principal indicador del mercado, que en el mismo periodo (S&P/BMV IPC) acumuló una retroceso del -3.43% de acuerdo con cifras de la propia Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Desde el inicio del presente año, analistas bursátiles especialistas en el instrumento anticipaban un pobre desempeño derivado principalmente de cinco factores:

• Volatilidad financiera internacional, principalmente por el fortalecimiento del dólar y la política monetaria de los Estados Unidos.
• Continuidad en la política monetaria de alzas en tasa de interés locales.
• Inflación elevada.
• Incertidumbre por la negociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).
• Incertidumbre por el proceso electoral.

La presencia de estos elementos no favoreció un buen desempeño en la cotización de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de las Fibras en su conjunto.

La corrección que han tenido a lo largo de 2017 y la primera mitad de 2018, propician que hoy en día analistas bursátiles coinciden en que los precios de los títulos son atractivos porque en su mayoría cotizan por debajo del valor neto de los activos; sin embargo, por ahora no hay un catalizador que las impulse a retomar su tendencia ascendente.

Visto de otra manera, los analistas consideran que las Fibras están baratas y son atractivas para comprar, pero no ven en el corto plazo algún elemento que figure como un catalizador para que recuperen su movimiento de alza.

Asimismo, los especialistas bursátiles consideran que la inflación se ha ido corrigiendo este año hacia su meta multianual, pero sobre todo consideran que, en la medida que las tasas de interés den muestras claras que ya tocaron techo —se espera un incremento más por parte del Banco de México—, podrán tener un mejor desempeño.

También estiman que una vez que se vayan desactivando factores de incertidumbre, como es el caso de elección y la negociación del TLCAN, sea altamente probable que la cotización de las Fibras marque una tendencia más positiva. Sin embargo, no se descarta que en el último trimestre del año puedan reiniciar su movimiento alcista de largo plazo.

Hay Fibras que en lo particular tuvieron un desempeño positivo, como es el caso de FIBRAPL —especializada en parques industriales—, que acumuló un incremento destacado de 23.33% en el primer semestre; en tanto FINN —especializada en hoteles—, acumuló un repunte de 7.62% en su precio de mercado de enero a junio. Fibra Terra y Fibra MTY también tuvieron un desempeño por encima del promedio de las Fibras y el mercado bursátil, con incrementos de 3.68 y 0.42%, respectivamente.

Para entender más el instrumento, a continuación reproducimos un documento de carácter tutorial y didáctico que elaboró la Dirección de Análisis Casa de Bolsa Ve Por Más (BX+), por Miriam Gómez Romero, con el objetivo de contribuir al conocimiento de valores económico-bursátiles.

Colegio México Nuevo, campus La Calma, Jalisco (Fibra HD). Pese a la incertidumbre, algunas Fibras muestran una tendencia positiva.

Las Fibras se consideran alternativas de inversión a largo plazo, dirigidas principalmente a inversionistas patrimoniales.

Entendiendo a las Fibras

Antecedentes: 7 años en Bolsa. Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) surgieron como un impulso al desarrollo inmobiliario en México y como fuente de liquidez para desarrolladores. Fue en el año 2011 cuando Fibra Uno (FUNO) colocó por primera vez en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI´s), con clave de pizarra “FUNO11,” por lo que desde entonces cualquier persona puede invertir en bienes inmuebles a través de la BMV.

Instrumentos híbridos. Las Fibras se dedican al arrendamiento de sus bienes inmuebles (pueden ser hoteles, oficinas, centros comerciales, naves industriales, infraestructura, etcétera). Se consideran instrumentos híbridos, ya que por estar listadas en bolsa como cualquier acción, el inversionista puede obtener ganancias o pérdidas de capital por las variaciones del precio de los certificados. Por otra parte, se asemejan a instrumentos de deuda por la obligación de distribuir sus utilidades a los inversionistas como si fuera un cupón, aunque, dichas distribuciones de efectivo que realice dependerán del resultado fiscal del ejercicio.

Regulación: ventajas fiscales. Este tipo de fideicomisos tienen algunas ventajas fiscales importantes como la distribución del resultado fiscal entre los tenedores de los certificados.

Nave industrial Durango, Durango, de Fibra HD. Diferencia entre
tasa libre de riesgo y tasa de rendimiento es marginal.

Inversión a largo plazo

Las Fibras se consideran alternativas atractivas de inversión a largo plazo, dirigidas principalmente a inversionistas patrimoniales. Por el momento, la diferencia entre la tasa libre de riesgo y la tasa de rendimiento de las Fibras es marginal; sin embargo, la perspectiva de baja de tasas de referencia para el 2019 podría generar ganancias de capital y dividendos importantes en estos instrumentos. En los próximos días se publicará una nota con más detalle.

Vidarte Satélite en Tlanepantla, Edo. de México. La parte corporativa pertenece a Fibra Plus.

Fibras y Fibra-E

A la fecha, están listadas en la BMV 14 Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) y 5 Fideicomisos de Inversión en Energía e Infraestructura (FIBRAS E).

Las diferencias identificadas de las FIBRAS E respecto de las FIBRAS son:

• Inversión en bienes inmuebles de la industria de la energía (electricidad, industria petrolera) y en infraestructura pública (aeropuertos, carreteras).
• Algunas especificaciones fiscales que se alinean con el tipo de inversión de estos instrumentos.

30% de los inquilinos de Fibra Terrafina se dedican a la manufactura y exportación automotriz.

AC by Marriott Guadalajara, de Fibra Hotel. Hoy existen 14 Fibras en el mercado. 

Salina Cruz, de Fibra Plus. El fideicomiso alcanzó un crecimiento de 23.3%. 

Regulación: Ventajas Fiscales

Algunos beneficios fiscales son que tributan en los términos del Título II de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), el resultado fiscal del ejercicio se dividirá entre el número de certificados, no se tiene obligación de presentar los pagos provisionales, el fiduciario está obligado a hacer las retenciones de ISR (tasa del Art. 9), entre otros más señalados en el Art. 188 de la LISR.

Para obtener las mencionadas ventajas fiscales, los fideicomisos deben cumplir con lo establecido en el Artículo 187 de la LISR, los cuales se resumen en el siguiente gráfico:

Fideicomisos: De conformidad con las leyes mexicanas.

Fiduciaria: Institución de crédito o casa de bolsa residente en México.

Fin: Adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento o adquisición del derecho de arrendamiento.

Que al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles.

Que los bienes inmuebles no se enajenen antes de cuatro años a partir de la terminación de su construcción o adquisición.

Emisión de certificados de participación por los bienes del patrimonio del fideicomiso.

Que se distribuya, al menos una vez al año, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio.

Inscripción en el registro de fideicomisos.

Holiday Inn Express de FINN.
La Fibra repuntó 7.62%.

Texto Real Estate Market & Lifestyle

Foto: FIBRA UNO / FIBRA HOTEL / FIBRA HD / FIBRE PLUS