Jonathan Heath, Ve margen para más recortes en la tasa de interés este año.
En los primeros cuatro meses del año, el Índice de Fibras acumuló un avance de 14%, con rendimientos mensuales positivos: 5.4% en enero, 1.4% en febrero, 2.9% en marzo y 3.6% en abril.
Este repunte se explica por diversos factores: por un lado, el Banco de México ha venido reduciendo su tasa de interés de referencia. En diciembre pasado se ubicó en 10.0% y se tenía la perspectiva de que continuaría bajando a lo largo del año; justo al cierre de abril el banco central ya había ajustado a la baja dos veces su tasa de referencia en medio punto porcentual cada una, hasta llevarla a 9.0 por ciento.
El subgobernador del Banco de México (Banxico), Jonathan Heath, expresó recientemente que hay margen para nuevos recortes en lo que resta del año.
Esto último favorece la valuación de activos inmobiliarios y reduce el costo financiero de los portafolios. Por otro lado, la inflación se ha estabilizado, ubicándose en 3.93% en abril, lo que también contribuye a un mayor apetito por instrumentos como las Fibras.
Mercado fuerte
Desde una perspectiva de mercado, el análisis de Intercam aporta señales adicionales del buen momento que vive el sector: En lo acumulado en 2025, el desempeño del precio de los certificados (CBFIs) de las Fibras ha sido positivo… casi en línea con el rendimiento del mercado accionario local. Además del descuento al que cotiza el sector, otros factores como la reducción en tasas de interés y el menor nerviosismo respecto a la relación comercial México-Estados Unidos pueden haber contribuido al repunte, aunque éste último punto sigue siendo un riesgo a tomar en cuenta”.
A nivel operativo, el sector ha mostrado signos claros de solidez. El nearshoring continúa siendo un motor importante para las Fibras industriales, que han mantenido altas tasas de ocupación y han registrado expansiones estratégicas, particularmente en el norte del país.
Adicionalmente, las Fibras comerciales se han beneficiado de un entorno de consumo defensivo, respaldado por menores niveles inflacionarios, remesas y programas sociales. Incluso el segmento de oficinas comienza a recuperar niveles pre-pandemia, con una creciente normalización en la ocupación corporativa
Durante 2025, analistas prevén aumentos en dividendos y nuevas emisiones, reforzando el dinamismo del sector.
El análisis de Intercam apuntó sobre las fibras que “el segmento de bienes raíces industriales se mantiene sólido. Pese a que la tasa de vacancia aumentó en los mercados fronterizos, sigue siendo baja y las rentas promedio siguen al alza. No descartamos que la ocupación pueda seguir aumentando en los próximos meses, aunque creemos que se mantendría en un nivel sano para las Fibras”.
Recordaron que el periodo 2022-2023 fue de alto crecimiento en la demanda y restricciones en la oferta, por lo que se observaron vacancias muy bajas, en torno al 2%. En años previos la tasa de vacancia fue más cercana a 5%-6%, niveles que siguen siendo bajos.
Agregaron que “de mediano a largo plazo, los fundamentales de México siguen siendo atractivos para empresas que busquen instalar su producción en el país y aprovechar sus ventajas como plataforma de exportación a Estados Unidos. En general, consideramos que el sector sigue siendo una buena opción como alternativa de inversión para inversionistas de mediano y largo plazo, que busquen beneficiarse del pago constante de distribuciones”.
Por su parte, analistas de Monex destacan que 2025 podría consolidarse como el tercer año consecutivo con un entorno atractivo para estos instrumentos, con expectativas de crecimiento en dividendos de hasta 6.0% respecto a 2024, gracias a una mayor captación de recursos, nuevas adquisiciones y una reconfiguración activa del mercado industrial.
Fibras 2025 en 5 datos
+14% Avance del índice en 4 meses.
9.0% Tasa de interés tras dos recortes de Banxico.
+25% Aumento en dividendos pagados.
Alta ocupación Nearshoring impulsa Fibras industriales.
453 mil mdp Valor total del mercado de Fibras.
La incorporación reciente de los activos de Terrafina por parte de Prologis y el posible lanzamiento de nuevas emisiones, como Fibra Next de Funo, reflejan esta dinámica de transformación estratégica del sector
Aunque persisten riesgos externos —entre ellos la guerra comercial de Donald Trump y su impacto sobre el comercio bilateral—, el análisis de los especialistas de Monex concluye que las Fibras mexicanas cuentan con una sólida diversificación sectorial y geográfica que les permite mantener una postura defensiva ante estos escenarios.
El desempeño de las Fibras en lo que va de 2025 no solo confirma su resiliencia, sino que las posiciona como una opción rentable y estratégica dentro del portafolio de inversión, en un contexto económico donde la estabilidad y la generación de ingresos constantes son cada vez más valoradas.
Además, cabe destacar que el mercado de capitales mexicano ha mostrado un renovado apetito por instrumentos ligados a bienes raíces. De acuerdo con datos de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), el volumen operado de Fibras se incrementó más de 20% en el primer cuatrimestre de 2025, en comparación con el mismo periodo del año anterior.
Esta reactivación refleja tanto la confianza de los inversionistas como la necesidad del mercado de diversificar en activos que protejan contra la inflación y ofrezcan retornos reales positivos.
Sumado a ello, la estrategia de algunas Fibras para integrar criterios ASG (ambientales, sociales y de gobernanza) en sus portafolios comienza a ser reconocida por inversionistas institucionales, alineándose con lastendencias globales de inversión responsable.
Tamaño de mercado de Fibras
Por lo que se refiere a indicadores de mercado, Intercam señaló que la capitalización de mercado (market cap) de las Fibras es de 453 mil 627 millones de pesos (mdp), representando un 6.1% del market cap del IPC.
Con respecto a su valor en libros, las Fibras cotizan a un descuento promedio de 30% o bien, a un múltiplo P/VL de 0.7x. El ccap rate implícito, es decir con precios del mercado, es de 8.8%, mientras que el cap rate con valores en libros es de 6.6 por ciento.
Las Fibras con mayor exposición al segmento industrial, con excepción de Macquarie, cotizan a un menor descuento. Por otro lado, Fibras con exposición a centros comerciales y oficinas, como Danhos, Funo y Fshop presentan mayores descuentos respecto a su valor en libros.
Sobre los dividendos que pagan, la institución financiera y bursátil señaló en su análisis que “en promedio, el sector paga un rendimiento anualizado por distribuciones de 7.1%.
Los rendimientos por dividendos más altos son: Funo 8.7%, Fibra Monterrey 8.6%, Fibra Nova 8.4% y Danhos 8.0%. En monto, la distribución correspondiente del sector sumó 6 mil 532 mdp, un aumento de 25% a/a. Además del aumento en FFO de de 15.5% a/a, la proporción del FFO que se distribuye aumentó a 74% desde 68% en 1T24”.
En lo que va de 2025, las Fibras inmobiliarias han logrado posicionarse nuevamente como un instrumento atractivo para los inversionistas, combinando rentabilidad, resiliencia operativa y exposición a sectores estratégicos como el industrial y comercial.
El entorno económico —caracterizado por tasas de interés a la baja, inflación contenida y una tendencia creciente de nearshoring— refuerza su potencial a mediano y largo plazo.
Si bien persisten factores de riesgo, como la incertidumbre comercial con Estados Unidos y los ajustes políticos que podrían influir en la inversión pública y privada, las Fibras muestran una estructura sólida, apalancada por una diversificación inteligente y una disciplina financiera que se refleja en mayores distribuciones y una recuperación sostenida en sus precios de cotización.
Para el inversionista institucional o patrimonial que busca flujos estables y exposición a activos reales en un entorno de transición económica, las Fibras mexicanas representan una opción con fundamentos convincentes para lo que resta del año.
Texto:Verónica González
Foto: REM
