Esta evolución no solo refleja la consolidación de las empresas, sino también una respuesta a la creciente demanda de espacios logísticos e industriales, impulsada por tendencias como el nearshoring. A medida que el mercado madura, se espera que surjan oportunidades adicionales para la innovación y el crecimiento en esta dinámica industria.
El proceso de venta de Fibra Terrafina (también conocida como Fibra Terra), que finalmente fue adquirida por Fibra Prologis, ha sido uno de los eventos más importantes para el mercado de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) industriales en México durante 2024.
Los primeros diezaños en la historia de los Fibras fueron dinámicos y en ese periodo nacieron prácticamente todos los Fibras inmobiliarios que conocemos en la actualidad.
Después de ese crecimiento acelerado, que incluyó varios follow on de algunas de ellas, los expertos señalaron que era probable ver una consolidación del mercado, posibles fusiones o la aparición de nuevos fideicomisos especializados en diversos nichos de mercado.
Reacomodo del mercado
Actualmente, poco después de 13 años de que los Fibras fueron creados, se han presentado dos transacciones en donde un Fibra compra o se fusiona con otro.
Hay que recordar que Fibras Plus realizó una oferta pública de adquisición de los certificados de Fibra HD, que se materializó en octubre del 2021, al adquirir 70.9% de los títulos en circulación. Este proceso fue parte de una operación compleja que enfrentó ciertas resistencias, pero finalmente se consolidó, marcando la primera fusión de Fibras en México.
A partir del cuarto trimestre del 2021, los estados financieros de Fibra HD se consolidan en el balance de Fibra Plus, siendo esta última la empresa controladora. Sin embargo, la fusión definitiva y la integración total de los activos se completó a finales de 2022, cuando fue aprobada formalmente por los tenedores y se adquirió otro porcentaje; previamente, durante el tercer trimestre de ese año, Fibra Plus informó haber realizado una compra adicional de certificados de Fibra HD. Todavía hay un porcentaje minoritario de CBFIs que se mantienen en posesión del público inversionista, y al parecer Fibras Plus adquirió el 95% de los títulos de su contraparte.
Casi tres años después de la primera compra, Fibra Prologis logró adquirir la totalidad de Fibra Terrafina (Terra) y de esa manera constituir el portafolio inmobiliario industrial más grande del país, superando al de Fibra Uno que desde su nacimiento venía siendo el portafolio más importante por su tamaño.
Esta operación ha tenido importantes implicaciones en la configuración del mercado de bienes raíces industriales, impulsada por el creciente interés en el nearshoring y la alta demanda de espacios logísticos e industriales. A continuación, se detalla el proceso y sus implicaciones.
El proceso de venta y los interesados
Fibra Terrafina, uno de los principales Fibras industriales en México, recibió seis ofertas no vinculantes para la adquisición del 100% de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI). Entre los interesados destacaron Fibra Prologis, Fibra Uno, Fibra Macquarie, Fibra Monterrey y Blackstone Real Estate de la mano con MRP, todas empresas con un fuerte interés en expandir sus carteras industriales en el país.
Al final, Fibra Prologis presentó la oferta ganadora con un canje de 0.58x de sus CBFIs por cada CBFI de Terrafina, lo que consolidó su liderazgo en el segmento industrial al adquirir una cartera de 287 propiedades industriales de alta calidad ubicadas en el norte, Bajío y centro de México. Este movimiento no solo reforzó la presencia de Prologis en el país, sino que también consolidó su posición como líder en el mercado de bienes raíces industriales en México.
Tomando en cuenta información de ambos fideicomisos al cierre del pasado mes de junio, Prologis contaba con 236 inmuebles de logística y manufactura en seis mercados industriales en México, que alcanzan un total de 46.9 millones de pies cuadrados (4.4 millones de metros cuadrados) de Área Bruta Rentable (GLA por sus siglas en inglés). Por su parte, Terrafina contaba al cierre del segundo trimestre de 2024 con 288 propiedades con un total de 42.2 millones de pies cuadrados (mpc) de GLA que equivalen a 3.9 millones de metros cuadrados.
La suma de ambas compañías ahora representa 8.3 millones de m2 de espacio rentable entre 524 parques industriales; las cifras destacan el enorme impacto de la operación en términos de escala. En contraste, Fibra Uno reportó al cierre del segundo trimestre 6.04 millones de metros cuadrados a través de 181 propiedades.
Implicaciones para el mercado de Fibras industriales
Un análisis de S&P Global, señaló: “¿Por qué los inversionistas han expresado recientemente tanto interés en el sector inmobiliario industrial mexicano? Este sector ha estado en auge en los últimos años y esperamos que siga siendo así en el mediano plazo, dada la proximidad geográfica de México con Estados Unidos y su fuerza laboral competitiva. La demanda de propiedades manufactureras y logísticas cerca de Estados Unidos ha aumentado como resultado del desacoplamiento entre China y Estados Unidos y las interrupciones en la cadena de suministro. Esto ha posicionado al mercado inmobiliario industrial de México como un destino atractivo para empresas que buscan reubicar su capacidad de producción. Por ello, prevemos que las tasas de desocupación de bienes raíces industriales se mantendrán bajas, a pesar del aumento de las tasas de alquiler, lo que aumentará el apetito entre los inversionistas inmobiliarios, particularmente, en las regiones norte, Bajío y centro del país”.
Por su parte, analistas de Monex consideran que “a nivel sectorial, la transacción se traduciría en una significativa reconfiguración del sector inmobiliario industrial, recordando que la favorable inercia por el nearshoring ha fortalecido al sector en términos operativos, generando un mayor potencial de nueva demanda de espacios nuevos/expansiones”. En su opinión ven un mercado en consolidación y expansión estratégica, dejando al sector industrial con el liderazgo con adquisiciones y desarrollos.
La compra de Terrafina por parte de Prologis marca un hito en la reconfiguración del mercado de Fibras industriales en México. Entre las principales implicaciones de esta operación se destacan:
- Consolidación del mercado: Con esta adquisición, Prologis incrementó significativamente su escala operativa, duplicando prácticamente su área bruta arrendable (ABR/GLA por sus siglas en inglés) combinada. Esto fortalece su presencia en los mercados clave de manufactura y logística del país, aprovechando la tendencia del nearshoring y las crecientes demandas de infraestructura industrial para exportaciones a Estados Unidos.
- Aumento de la competitividad: La operación eleva la barra de competitividad para otros Fibras industriales como Fibra Uno, Fibra Macquarie y Fibra Monterrey, que ahora deben optimizar sus carteras y expandir su presencia en áreas clave como el Bajío y la región norte de México para mantenerse competitivas.
- Fortalecimiento del nearshoring: La adquisición también está alineada con la tendencia del nearshoring, ya que muchas de las propiedades de Terrafina se encuentran en ubicaciones estratégicas que facilitan la logística y la manufactura para exportaciones a Estados Unidos. Esto refuerza el atractivo de México como un hub industrial para empresas internacionales.
- Efectos en las calificaciones crediticias: Desde una perspectiva crediticia, la adquisición no parece afectar negativamente el perfil de riesgo de Fibra Prologis, ya que la transacción se realizó sin endeudamiento adicional. En el análisis de S&P Global, se espera que los índices de deuda a EBITDA y de deuda a capital de Prologis se mantengan en niveles saludables, lo que refleja una transacción financiera sólida.
Reconfiguración del mercado industrial
El mercado de Fibras industriales en México ha mostrado una fuerte evolución en los últimos años, impulsada por la demanda de espacio logístico y de manufactura en ubicaciones cercanas a Estados Unidos. Con la integración de Terrafina, Prologis se consolida como la mayor fuerza en el sector, mientras que otros Fibras deberán buscar nuevas estrategias de expansión para contender en un entorno cada vez más competitivo.
En resumen, esta operación no solo refuerza la importancia de México como centro logístico e industrial en Norteamérica, sino que también subraya el papel clave de los Fibras inmobiliarios en capitalizar las oportunidades del nearshoring y satisfacer la creciente demanda de infraestructura industrial de alta calidad en el país.
Texto: Ricardo Vázquez
Foto: Real Estate Market & Lifestyle / EL CEO / COVENTRY & WARWICKSHIRE GROWTH HUB / FUNO / SILVER CREEK DEVELOPMENT / GUANAJUATO PUERTO INTERIOR / KUNNICHA L.