A lo largo del año 2025, el sector transitó de una etapa final de euforia asociada al nearshoring hacia una fase de ajuste, marcada por cautela en la toma de decisiones y una reconfiguración de expectativas.

Uno de los elementos con mayor impacto fue el endurecimiento del discurso comercial de Estados Unidos y el regreso de una agenda proteccionista vinculada a Donald Trump. La amenaza de nuevos aranceles, así como la revisión anticipada del T-MEC, generaron incertidumbre entre empresas manufactureras y logísticas, particularmente aquellas con operaciones transfronterizas.

Este entorno provocó una pausa en proyectos de expansión, retrasos en decisiones de arrendamiento y una menor velocidad en la absorción de espacios industriales, especialmente en los mercados del norte del país.

Y en paralelo, el nearshoring —que había impulsado una fuerte demanda industrial en años previos— mostró señales de agotamiento en su primera fase. Muchas empresas optaron por postergar inversiones ante la volatilidad política, el encarecimiento del financiamiento y los retos estructurales internos, como la disponibilidad de energía, agua e infraestructura. Este fenómeno dio lugar a lo que diversos análisis identificaron como un “nearshoring incompleto” o fallido en el corto plazo.

Autonomía energética impulsa el desarrollo de nuevos parques industriales

Sin embargo, lejos de desaparecer, la relocalización productiva entró en una segunda etapa, más selectiva y estratégica. En lugar de anuncios masivos, se observaron decisiones más puntuales, enfocadas en eficiencia operativa, proximidad a mercados de consumo y reducción de riesgos. Esta nueva fase benefició a regiones con mejor conectividad logística, mano de obra calificada y mayor certidumbre regulatoria, como el Bajío, el centro del país y algunos corredores específicos del norte.

Otro factor relevante fue el aumento en la vacancia industrial, derivado de la entrega de proyectos iniciados durante el pico de demanda de 2022-2023. La entrada de nueva oferta en un contexto de absorción más lenta elevó los niveles de disponibilidad y obligó a desarrolladores a ajustar precios, incentivos y esquemas de prearrendamiento. Este reequilibrio del mercado marcó el fin del ciclo de escasez extrema de espacios.

Asimismo, el entorno financiero influyó de manera directa. Las tasas de interés que, aunque iniciaron una disminución, se mantuvieron elevadas y el mayor costo del capital llevaron a desarrolladores y usuarios finales a replantear calendarios de inversión, privilegiando proyectos build-to-suit, expansiones graduales y una mayor disciplina financiera.

En conjunto, 2025 fue un año de transición para el mercado industrial mexicano. Más que un retroceso estructural, el sector enfrentó un proceso de depuración y ajuste, sentando las bases para una relocalización más realista, menos especulativa y mejor alineada con las capacidades del país de cara a los próximos años.