Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) han alcanzado un portafolio superior a las 1,600 propiedades industriales, comerciales, corporativas y hoteleras, con un Área Bruta Rentable (ABR) que supera los 21 millones de metros cuadrados a marzo de 2018.

Al cierre de esta edición, el mercado está integrado por 12 Fibras, aunque de acuerdo con información de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), hay tres adicionales que han hecho trámites para su colocación, que podrían materializarse a corto plazo.

De acuerdo con una radiografía realizada por Real Estate Market & Lifestyle, con los reportes que presentaron estos fideicomisos a la BMV correspondientes al primer trimestre de 2018 (1T18), entre las 12 Fibras acumulan un portafolio total de 1,640 propiedades dedicadas al arrendamiento.

Otra forma de medir el tamaño de las Fibras es por el valor de sus activos —que no solamente son las propiedades— pero que son el principal componente. El universo de Fibras públicas acumularon hasta marzo, activos totales por 491,945 millones de pesos (mdp).

Reforma 222. Las  Fibras públicas acumularon activos totales por 491,945 millones de pesos.

Para tener una dimensión del tamaño alcanzado, hay que tomar en cuenta a las dos empresas privadas más grandes del país: la primera es América Móvil (Telcel), pero como tiene presencia en al menos 19 países, no es comparativa, por lo que consideramos a Walmart de México y Centroamérica (Walmart), la segunda más grande como un buen parámetro.

Walmart, la segunda empresa privada más grande del país por el valor de sus ventas anuales según la revista Expansión, en la misma fecha reportó a la BMV activos totales por 279,277 mdp (que incluyen las Bodegas Aurrerá y tiendas de descuento, los Walmart, Sam´s Club, Supermercados y Farmacias). Es decir, si sumamos todos los activos de las Fibras, representan en proporción casi el doble del tamaño de Walmart.

El mercado corporativo suma 1,544,782 m² de GLA, es decir, 7.3% del total.

Samara. Las 12 Fibras existentes tienen un portafolio conjunto de 1,640 propiedades arrendadas.  

Considerando que el mercado de Fibras en México apenas cumplió siete años en marzo, su crecimiento ha sido exponencial en tan corto periodo de tiempo.

Como referencia de otros países, por ejemplo en los Estados Unidos, el valor de capitalización de los Real Estate Investment Trust (REITs) alcanzó 1,134 billones de dólares en 2017, de acuerdo con cifras de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces estadounidense (NAREIT, por su siglas en inglés), el Producto Interno Bruto (PIB) de México fue de 1,149 billones de dólares en el mismo periodo.

Los REITs en Estados Unidos son un mercado maduro; cuentan con más de 50 años de vida y está integrado por 222 empresas y 290,000 propiedades.

En proporción, las cifras nos indican que el potencial de crecimiento de las Fibras en México es amplio hacia el mediano y largo plazo, dado el tamaño que alcanzaron en tan poco tiempo.

* GLA Comercial incluye 143,597 m2 de área comercial y 38,425 m2 del sector educativo.
** GLA y GLA en desarrollo se refiere al número de habitaciones.
Fuente: Elaboración propia con información al primer trimestre de 2018 que cada Fibra reportó a la Bolsa Mexicana de Valores.
Nota: La suma del GLA y GLA en desarrollo no incluye la información de FIHO y FINN.  

Parque Tezontle. El segmento retail acumula 4,829,833 m² de GLA.

El 68.6% del GLA total del portafolio concentra a las edificaciones industriales, con 14,421,487 de metros cuadrados.

Diversificación

La mitad de las Fibras tienen proyectos en construcción que alcanzan 1,480,076 m².

El portafolio acumula hasta el último reporte público (marzo de 2018) 21,035,955 m2 de Área Bruta Rentable (GLA por sus siglas en inglés). Aquí cabe anotar que el GLA corresponde a 10 de las Fibras, toda vez que tanto Fibra Hotel (FIHO) como Fibra INN (FINN) no reportan GLA, sino número de cuartos de hotel.

El portafolio se ha diversificado principalmente entre cuatro segmentos de mercado: industrial, comercial, de oficinas y por la especialidad de dos de las Fibras, debemos agregar el segmento hotelero.

Las cifras obtenidas nos indican que el 68.6% del GLA total está concentrado en el segmento de edificaciones industriales (parques industriales y de logística), al acumular 14,421,487 metros cuadrados.

El segmento de retail o de centros comerciales, acumula a la fecha 4,829,833 m2 de GLA, lo que significa 23% del área rentable de todo el portafolio de las Fibras. Algunas Fibras como FUNO y FibraHD incorporan en este segmento a sus propiedades del sector educativo.

El tercer componente es el mercado de propiedades corporativas, que suman 1,544,782 m2 de GLA y que representan el 7.3% del total. Finalmente, las dos Fibras especializadas en el sector hotelero,  acumularon 18,674 unidades (cuartos) al cierre del primer trimestre de 2018.

Urbitec. A corto plazo, el segmento Fibras integraría tres fideicomisos.

Estos portafolios se han compuesto de las aportaciones originales de cada patrocinador de la Fibra, más las adquisiciones que se han hecho tanto de portafolios de propiedades como de edificaciones individuales. Sin embargo, en los años recientes hemos visto cierta evolución en el desarrollo de propiedades.

Hasta el reporte más reciente, al menos seis de las 12 Fibras tienen proyectos en plena construcción y una de las Fibras Hoteleras tiene en remodelación alguno de sus proyectos. En su conjunto, reportaron 1,480,076 m2 en pleno desarrollo.

Como parte de la tendencia más reciente de las Fibras, se observa cierta migración de adquirir activos estabilizados para incrementar su portafolio hacia componentes en desarrollo como en Fibra Danhos, FUNO, Fibra Prologis, Fibra Plus, Fibra Shop e incluso Fibra Hotel.

Nuevamente tomando como referencia de los Estados Unidos, los REITs operan en 12 diferentes segmentos inmobiliarios, entre ellos los de oficinas, residencial, industrial, infraestructura, salud, espacios dedicados a centros de procesamiento de datos, otros que cuentan con torres de telefonía móvil y vallas publicitarias, entre otros.

En México, además de los cuatro segmentos señalados, de las tres Fibras que están cercanas a colocar, viene una especializada en el sector educativo (EDUCA), una más de hoteles (FSTAY), pero no se descarta que en un futuro no muy lejano veamos Fibras de vivienda en renta, quizá de salud (hospitales), entre otros sectores muy especializados.

Hotel Hilton Centro Histórico. En segmento hotelero, se registraron 18,674 unidades al 1T18.

Texto Ricardo Vázquez

Foto: FIBRA DANHOS