El mercado de Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) se ha convertido en un brazo financiero importante para apostar al desarrollo inmobiliario del país. Estaba integrado por 12 emisoras hasta abril pasado, pero pronto serán más, y en su conjunto acumulan un portafolio superior a los 1,500 inmuebles.
Desde el punto de vista bursátil e inmobiliario, se han convertido en un instrumento que le ha dado un giro importante a ambos mercados; las cifras así lo muestran. Por ejemplo, estas 12 Fibras han levantado capital a través de sus colocaciones (incluidos los Follow On) por 153,442 millones de pesos en los últimos siete años, desde que Fibra Uno (FUNO) nació.
Si comparamos todas las colocaciones accionarias (todos los IPO´s) que se llevaron a cabo durante dicho periodo en el mercado, incluidas las Fibras, éstas representan el 50% de todo el capital que se levantó a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Esta cifra habla por sí sola de la importancia de este activo en el mercado de valores, al igual que el portafolio de propiedades que integran entre todas.
José-Oriol Bosch Director General Grupo Bolsa Mexicana de Valores
Instalaciones de Berol, forman parte del portafolio de FUNO.
En el horizonte, vemos una sólida tendencia de crecimiento para este mercado. Al día de hoy, en el pipeline de Fibras hay tres fideicomisos por colocar: FIBRAUP que pretende levantar hasta 2,880 millones de pesos (mdp) y se especializa en centros industriales, pero en gran medida al desarrollo de éstos; FSTAY, centrada en hoteles de uso ejecutivo (City Express), cuya emisión será hasta por 2,500 mdp; y EDUCA, emisión por hasta 24,150 mdp y se enfoca al sector educativo. En total, la emisión de estas tres Fibras sería por hasta 29,530 millones de pesos.
Adicionalmente, hicimos un corte en los estados financieros de las Fibras hasta diciembre de 2017 y encontramos que traen recursos aproximadamente por 60,000 millones de pesos (mdp) para adquisiciones. Entonces, asumimos que en los siguientes años seguirá ese brazo adquiriendo muchos bienes raíces.
Como consecuencia de todo ello, hoy observamos corredores como Paseo de la Reforma que ha cambiado su fisonomía de manera contundente en los últimos años, en gran medida por la participación de las Fibras; lo mismo el corredor Insurgentes donde FUNO tiene 13 propiedades, o el caso de Santa Fe, entre otros ejemplos.
Además de su crecimiento en estos siete años, hemos observado en tres elementos o variables fundamentales los diversos signos de su evolución.
Señales de evolución
El primero de ellos es el relacionado al sector donde participan, porque inicialmente observamos que concentraron en un segmento del mercado inmobiliario en particular. Por ejemplo, en el industrial o naves industriales vemos a las Fibras Terrafina (Terra), Prologis (FIBRAPL) y Mcquarie (FIBRAMQ), en centros comerciales Fibra Danhos, e incluso en hoteles a Fibra Hotel (FIHO) y Fibra Inn (FINN), es decir, originalmente obedecían a un sector en específico a excepción de FUNO que es un caso extraordinario por su diversificación. Hoy se empiezan a ver sectores totalmente nuevos, por ejemplo el educativo.
El segundo elemento tiene que ver con su tamaño, porque en los dos últimos años las Fibras más recientes que se han colocado han sido de mucho menor dimensión que las primeras, lo cual no es malo, ya que deben existir de todos tamaños. Como señalamos, dos de las Fibras que están por colocar entre 2,880 y 2,500 mdp en los casos de FIBRAUP y FSTAY, respectivamente; sin embargo, EDUCA tiene un mayor tamaño, con una emisión que podría ser de hasta 24,150 mdp.
La tercera tiene que ver con la especialidad o en la etapa en que se encuentran. Consideramos que acceder a un portafolio estabilizado con un porcentaje de ocupación elevado está siendo más difícil, porque los activos cada vez son más limitados. Por ello, ahora las Fibras buscan hacer a los inversionistas partícipes en el desarrollo de nuevos inmuebles. Ya vimos a la primera enfocada en desarrollo, como lo es el caso de Fibra Plus y una más de las que están por colocar (FIBRAUP) también tiene un enfoque en el desarrollo de nuevas propiedades.
Lifestyle Mall Uptown Mérida. FUNO tiene una gran participación en centros comerciales.
Torre Suma. Las Fibras siguen sumando propiedades a sus portafolios.
Ahora, los inversionistas en Fibras podrán seleccionar la alternativa de inversión que consideren más atractiva, tener el rendimiento de una Fibra con activos maduros y consolidados o los de otra que está en etapa de desarrollo.
Algunos otros cambios se observan al interior de las Fibras, por ejemplo, el poner un límite al financiamiento (50% de apalancamiento) es bueno, aunque no llegan ni al 30% en promedio. Esto no fue considerado en un principio, pero creo que se dio después porque inicialmente no se veía el tamaño o el éxito tan rápido que iban a tener; es una medida prudencial muy buena para evitar que posteriormente se presente un problema o una burbuja que pudiera dañar la evolución del producto, del mercado.
Considero que siempre es positivo buscar la protección de todos los inversionistas y creo que también ha habido evolución por ese lado.
Adicionalmente, en mi opinión las Fibras han sido muy visionarias. Por ejemplo, el hecho de que FUNO haya sido la primera Fibra en colocar un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD), habla muy bien del poder aprovechar los diferentes productos que ofrece el mercado de valores.
Creo que las empresas más exitosas que tenemos en Bolsa y en el país son las que saben aprovechar todos los diferentes productos del mercado, de acuerdo con sus objetivos y de acuerdo con sus necesidades.
Las Fibras han sido visionarias y han aprovechado las diversas opciones.
México cuenta un bono demográfico demandante de hábitat.
Mercado en crecimiento
De cara al futuro vemos un mercado en crecimiento. Desde el punto de vista de los bienes raíces, en México se conjugan varios elementos fundamentales que favorecen la demanda y oferta de inmuebles.
- Tenemos un déficit de vivienda conocido por todos.
- Contamos con una clase media creciente, con necesidad de compra inmobiliaria y migrando a la economía formal.
- Un bono demográfico de población joven con necesidad de vivienda.
Hay una necesidad real de vivienda en el país y esa demanda seguirá existiendo, por lo que se requiere inversión y financiamiento, por lo que creo que el crecimiento seguirá por muchos años.
Falta mayor conocimiento
Sin embargo, somos autocríticos y reconocemos que nos hace falta difundir más entre el gran público inversionista el tema de las Fibras. El conocimiento sobre el instrumento va mejorando lentamente; hay muchas personas que quieren invertir en bienes raíces pero no conocen las Fibras, por lo que debemos mejorar la promoción del instrumento para que cada vez se conozca más.
Todos conocemos a alguien que quiere invertir en bienes raíces, pero no es nada sencillo hacerlo a menos que tenga grandes recursos. La diversificación que tendrá será limitada y tampoco gozará de gran liquidez; quizá comprar es fácil teniendo los recursos, pero el día que se quiere vender no lo es tanto si en ese momento todos quieren vender, además de los temas fiscales, etc.
Entonces, si a todas esas personas que quieren invertir en bienes raíces les dices que hay una serie de Fibras que te ofrecen diversificación, liquidez inmediata, beneficios fiscales, que te va repartir el 95% de la utilidad generada por las rentas anuales, además de que son administradas por expertos, seguramente les serán atractivas.
Adicionalmente, si una persona cuenta con 100,000 pesos será imposible acceder a la propiedad de un inmueble, pero sí los podrá invertir en una Fibra. Entonces también hay un beneficio en cuanto al tamaño de la inversión que se requiere.
Aunque a los mexicanos nos gusta tocar nuestros ladrillos —que es algo cultural— creo que son muchas las ventajas que no se conocen sobre las Fibras y que irán permeando progresivamente entre el gran público inversionista.
Segmento rentable
Un elemento fundamental para todo inversionista es el tema del rendimiento. En la BMV se cuentan con alrededor de 60 índices de precios; uno de ellos es el índice de Fibras (S&P/BMV FIBRAS) que se creó en 2011. Conforme se fueron incorporando nuevas Fibras, se fue cambiando la participación y ponderación de cada una de ellas.
Desde que se creó el Índice hasta el mes de marzo de 2018, se ha tenido un crecimiento de 126%, en tanto el principal indicador bursátil, el IPC (S&P/BMV IPC), subió en el mismo periodo 33 por ciento. Es decir, el mercado de Fibras ha sido muy rentable en este periodo de tiempo comparado con el resto del mercado.
Fuente: Bolsa Mexicana de Valores.
Texto José-Oriol Bosch
Foto: SHUTTERSTOCK / F.AXELCARRANZA / FIBRA UNO / parks