Los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (Fibras) cumplieron, en marzo pasado, 11 años de haber debutado en el mercado de valores mexicano; sin embargo, siguen un instrumento de inversión no tan conocido entre el gran público inversionista, es decir, entre las personas físicas. Por ello, los invitamos a conocer qué son y las características fundamentales que ofrecen, para que cualquier persona se pueda adentrar y considerar esta opción de inversión.
Considerando que en los primeros años únicamente se colocaron fideicomisos inmobiliarios, y ninguno de infraestructura, en México, los Fibras son mayormente conocidos como fideicomisos de inversión en bienes raíces. A nivel internacional se les llama Real Estate Investment Trust (REIT).
A través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), existen diferentes instrumentos que permiten a las empresas acceder a capital o financiamiento (deuda), por medio de los cuales las personas físicas, morales (empresas) e institucionales pueden invertir. Uno de ellos son los Fibras.
Torre Mayor.
La BMV los define como: “Vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que tiene como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes”.
Por su parte, la Asociación Mexicana de Fibras (AMEFIBRA) explica que estos fidecomisos inmobiliarios tienen como objetivo recaudar recursos en bolsa para conformar grandes portafolios de propiedades inmobiliarias. “Los Fibras son un vehículo enfocado tanto a la adquisición como a la construcción de bienes inmuebles que se rentan en México y del resultado obtenido de su flujo de operación es distribuido, a través de dividendos, cada trimestre”.
En otras palabras, digamos que un desarrollador pone en un portafolio un número determinado de propiedades (activos) inmobiliarias a través de un fideicomiso, el cual, una vez bien estructurado, se coloca en el mercado de valores con la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), que son equivalentes a las acciones de las empresas que cotizan en bolsa. Una vez constituido el fideicomiso y colocado en bolsa, éste se dedica a administrar los inmuebles.
5° Aniversario de Fibra Uno en la BMV.
Importancia sectorial
Al instrumento lo podemos ver desde dos importantes ángulos. Desde el punto de vista del emisor, se trata de un vehículo de inversión inmobiliaria, porque con los recursos que levanta en su Oferta Pública Inicial (OPI) adquiere más propiedades para hacer más grande su portafolio.
Con el tiempo, los Fibras pueden hacer emisiones subsecuentes para levantar más capital y seguir comprando más activos o construir nuevos, aunque generalmente es lo primero.
Son una gran alternativa para dotar de liquidez al sector inmobiliario del país, porque a aquellos desarrolladores o personas que son dueños de inmuebles que generan flujos de efectivo ya estabilizados (rentas), los Fibras les pueden comprar esos inmuebles. El desarrollador o dueño de propiedades que recibe recursos normalmente realiza nuevas inversiones, generando un círculo virtuoso de inversión, generación de empleo e impulso económico.
Todas las propiedades o activos inmobiliarios que conforman cualquier Fibra tienen como objetivo ser rentados, es decir, la finalidad es arrendar o adquirir los derechos a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes. Por ley, los fideicomisos tienen que distribuir el 95% de las utilidades (resultado fiscal) generadas por las rentas entre los inversionistas tenedores de Fibras; nos hemos acostumbrado a ver que se pagan trimestralmente, pero la obligación es hacerlo al menos una vez al año.
Las distribuciones de las rentas se asemejan al pago de dividendo que hacen las empresas, pero al final lo que se distribuyen es el 95% de la utilidad generada por las rentas de los inmuebles.
Precisamente, la BMV describe así el objetivo de los Fibras:
- Impulsar el desarrollo inmobiliario en México.
- Ser una fuente de liquidez para desarrolladores.
- Permitir las inversiones en bienes inmuebles a todo tipo de inversionistas.
- Contribuir a la diversificación de portafolios de inversión, al proporcionar una nueva alternativa de inversión en un mercado regulado.
- Impulsar el financiamiento para diversos segmentos comerciales, industriales, entre otros.
Hay diferentes tipos de Fibras por el tipo de activos (edificios) que los integran, pero en otro artículo explicaremos a detalles los mismos.
Para los inversionistas
Es igual de importante considerar el ángulo del inversionista, ya sea persona física, persona moral o inversionista institucional. Digamos que cuando cualquiera de ellos toma la decisión de comprar los títulos emitidos por los Fibras (CBFI), adquiere la oportunidad de ser propietario de un porcentaje de los activos o patrimonio (edificios) que integra el portafolio.
Desde el punto de vista de la inversión, se dice que es un instrumento híbrido, porque no es una acción, pero tampoco un bono. Digamos que el Fibra es un instrumento mixto, porque recibe rendimientos desde tres potenciales alternativas.
- Primero, recibe pagos recurrentes por la distribución de rentas. Como ya lo señalamos, por ley, el fideicomiso inmobiliario debe repartir, entre los tenedores de sus títulos, el 95% de su resultado fiscal (utilidad). Se le asemeja a un bono, porque esas distribuciones han fluctuado entre promedios del 7 al 10% en los últimos años, de acuerdo con cada Fibra.
- La segunda fuente potencial es por ganancia de capital, que no es otra cosa más que la diferencia entre el precio en el que se compra el CBFI y el precio de mercado que alcance al momento de venderlo. Aquí es donde los títulos del Fibra se parecen a las acciones, pero sin serlo.
- Hay un tercer elemento potencial de ganancia de capital, y es que el valor de los activos (de los edificios) se suelen incrementar con el tiempo, es decir, tener plusvalía, y ello debería reflejarse de alguna manera en los precios de los títulos que cotizan en el mercado de valores.
Los CBFIs pueden comprarse y venderse como cualquier otra acción al gozar de buena liquidez, aunque seguramente habrá unos Fibras más bursátiles que otros. La compraventa se puede realizar a través de los intermediarios bursátiles, es decir, las casas de bolsa
Reiteremos que se les llama instrumentos híbridos, toda vez que pueden tener rendimientos predecibles, como si fuera un instrumento de deuda o renta fija, producto de las distribuciones por arrendamiento; pero, a la vez, también son susceptibles de rendimientos variables por los altibajos que pueden tener en el precio de los títulos en el mercado y la plusvalía de los inmuebles.
Asimismo, no tienen un plazo determinado de inversión y, por la buena liquidez de la que gozan, se puede entrar y salir con mucha facilidad.
Los Fibras son una alternativa de inversión muy atractiva, es por ello por lo que, en el resto de las páginas de la presente edición, les compartiremos más información sobre sus bondades, para que los consideren dentro de su portafolio.
3er Aniversario de Fibra Educa en la BMV.
Texto Ricardo Vázquez
Foto: ft. / CU / BMV