Con un total de 18 millones 817 mil 63 metros cuadrados (m2) de espacio rentable –a marzo de este año– superan por mucho el área bruta (ABR) que, en su conjunto, suman los centros comerciales, los edificios de oficinas, los hoteles, las instituciones educativas, las bodegas y mini bodegas, entre otros bienes raíces que poseen todos los Fibras listados en la Bolsa de Valores de México (BMV) y la Bolsa Institucional de Valores (BIVA).
Los cerca de 19 millones de m2 de espacio industrial que reportan los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) representan el 67% de toda el ABR reportada por estas figuras de inversión, la cual fue de alrededor de 28 millones de m2, hasta el primer trimestre de este año (1T23).
Si se considera que el inventario en México fue de 94 millones 493 mil 426 m2 de espacio industrial al cierre de 2022 –según información de Datoz–, entonces los Fibras Industriales son dueños de alrededor del 20% de todo el parque inmobiliario nacional.
Respecto al número de inmuebles, según los reportes de cada uno de los Fibras, poseían un total de mil 54 parques, naves y edificios industriales al cierre de marzo pasado, más de la mitad de las casi 2 mil propiedades reportadas por estos vehículos financieros para el mismo periodo.
Actualmente, hay 17 Fibras listados en la BMV y BIVA, las dos plazas bursátiles de México. Más de la mitad, o nueve de ellos, poseen propiedades para uso industrial.
Los fideicomisos inmobiliarios que operan este tipo de espacios son: Fibra Uno (FUNO), Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra MTY, Fibra Nova, Fibra Plus, Fibra HD y Fibra Upsite.
El industrial es un segmento que se ha ido robusteciendo año con año. Desde 2011, cuando nació Fibra Uno, el primer fideicomiso inmobiliario del país, solo reportaban cuatro inmuebles industriales con un total de 290 mil 601 m2 de espacio rentable, una ocupación promedio de 99% y ubicaciones solo en dos estados de la República Mexicana: el Estado de México y Jalisco.
Luego, surgieron otros Fibras y el parque fue aumentando. Hoy, la ocupación del segmento inmobiliario industrial de las propiedades que consolidan los Fibras promedia un 98.10 por ciento.
A lo largo de estos 12 años, la demanda por estos espacios ha estado determinada por una serie de factores económicos, financieros y geopolíticos de México y del mundo, desde el crecimiento de la industria manufacturera nacional, con la industria automotriz, electrónica, médica y aeroespacial dándole empuje.
También la renegociación del Tratado de Libre Comercio entre México, Estados Unidos y Canadá, luego con la puesta en marcha del T-MEC, sin dejar de mencionar el conflicto comercial entre China y la Unión Americana, y recientemente la crisis sanitaria por la pandemia de Covid-19 que en el país se avivó en marzo de 2020.
Sin embargo, desde el 2019, los Fibras advertían cambios importantes en la demanda de espacios industriales por las tendencias de consumo orientado principalmente al e-commerce, la logística y el concepto de last mile se fue popularizando.
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A raíz de la pandemia, el aumento del comercio electrónico y la relocalización de las cadenas productivas, la demanda tomó un nuevo auge.
“La pandemia afectó parcialmente al sector durante 2020, sin embargo, el 2021 mostró dinamismo en la construcción, y los sectores enfocados a la logística se vieron beneficiados. La demanda se mantuvo dinámica en varias ciudades, con un efecto importante en la baja de las tasas de disponibilidad”, de acuerdo con la administración de Fibra Uno.
Las ciudades de Puebla y Guadalajara tuvieron un alza por la entrega de nuevos inmuebles; Tijuana y Ciudad Juárez registraron una tasa de disponibilidad de 0%, con operaciones importantes en prearrendamientos. El mercado registró niveles inferiores al 5%, lo cual lo mantuvo en niveles competidos.
Hoy, el nearshoring o la relocalización de las cadenas de suministro y producción de las empresas extranjeras hacia México por su cercanía geográfica con Estados Unidos, es uno de los grandes catalizadores en la demanda de los espacios industriales.
|
FIBRA |
# PROPIEDADES |
M2 |
OCUPACIÓN |
|
FUNO |
180 |
6,003,000 |
97.90% |
|
PL |
225 |
4,000,000 |
98.40% |
|
TERRA |
277 |
3,678,960 |
96.90% |
|
MQ |
238 |
2,829,000 |
98.20% |
|
MTY |
78 |
1,372,970 |
94.60% |
|
NOVA |
25 |
419,314 |
100% |
|
PLUS |
13 |
248,788 |
98.50% |
|
HD |
9 |
94,501 |
98.40% |
|
UP |
9 |
171,098 |
100% |
|
TOTAL |
1054 |
18,817,631 |
98.10% |
|
FIBRA |
# PROPIEDADES |
M2 |
OCUPACIÓN |
|
FUNO |
197 |
6,029,871 |
95.70% |
|
PL |
225 |
4,000,000 |
98.90% |
|
TERRA |
280 |
3,660,380 |
96.40% |
|
MQ |
238 |
2,800,000 |
97.60% |
|
MTY |
35 |
591,986 |
96.80% |
|
NOVA |
25 |
419,314 |
100% |
|
PLUS |
13 |
241,646 |
99.60% |
|
HD |
9 |
39,116 |
91.19% |
|
UP |
4 |
624,719 |
NA |
|
TOTAL |
1026 |
18,407,032 |
97.21% |
Atractivo
En opinión de Roberto Solano, gerente de Análisis Bursátil de Monex Casa de Bolsa, “el atractivo que ha tomado el sector inmobiliario industrial en México responde al hecho de que es menos cíclico respecto al sector comercial y de oficinas”. Mayormente las rentas se cobran en dólares y los contratos son de largo plazo, como mínimo entre tres y cinco años.
Por otro lado, Sergio Mireles, socio fundador de Datoz, expuso: “Hemos visto un aumento en la demanda de espacios industriales, específicamente en los últimos dos años. Esto se debe a una combinación de factores como el crecimiento económico general del país, la entrada de nuevas empresas y algo muy importante que a veces se deja de lado, las necesidades por expandir operaciones por parte de empresas que ya tienen presencia en México”.
Hoy, los mercados fronterizos y el de Guadalajara reportan una ocupación casi total. Mientras que la vacancia del mercado de Monterrey y la Ciudad de México se está limitando a alrededor del 2 por ciento.
Incluso, se observa ya un aumento en la construcción de inmuebles “hechos a la medida”, y la mayor parte de la oferta en desarrollo está prealquilada.
Mientras que el precio de las rentas, prácticamente dolarizadas, han aumentado. En el 2017 rondaban entre 3 a 6 dólares por metro cuadrado mensual en los principales corredores industriales del país, como Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, el Bajío, Tijuana y Ciudad Juárez. Para 2022, subieron a un promedio mensual de 3.5 y 9.7 dólares.
Tal ha sido la demanda por este tipo de espacios, que en los últimos años, los Fibras han aumentado sus inversiones para responder a la misma.
Solo por citar algunos ejemplos: A finales de marzo, Fibra MTY anunció la adquisición de un portafolio con 46 propiedades para uso industrial por un monto de 662 mdd, la cual fue considerada como la segunda operación inmobiliaria industrial más grande realizada en México.
Terrafina anunció un plan de inversión para atender la demanda de espacios de empresas extranjeras que están trasladando sus operaciones a México. En enero de 2023, se alió para crear un vehículo financiero paralelo (sidecar) con un fondo de pensiones internacional relacionado con PGIM Real Estate.
Bajo esta operación buscan adquirir, desarrollar, arrendar y administrar activos industriales. El capital inicial comprometido es de 200 millones de dólares, pero en conjunto pueden llegar a aportar entre 450 mdd y 500 mdd en nuevas inversiones.
Mientras que en abril pasado inició el desarrollo de dos propiedades industriales, con las cuales agregará 336 mil pies cuadrados al portafolio actual.
En mayo, Fibra Prologis realizó una emisión subsecuente de capital por alrededor de 7 mil millones de pesos, cuyos recursos, en parte, serán usados para adquirir nuevas propiedades.
Azcapopark en Ciudad de México.
Parque Industrial Tultipark.
FUNO, la dominante
Aunque Fibra Uno posee una cartera de propiedades diversificada en segmentos inmobiliarios como comercial, oficinas y hoteles, destaca por ser dominante en el sector industrial.
Consolida poco más de 6 millones de m2 de parques, naves y edificios industriales, un total de 180 propiedades que mantenían una ocupación de 97.90% hasta marzo de este año, prácticamente cubre la demanda en los estados de la zona que conforman el norte, centro y Bajío de México.
El crecimiento de FUNO seguirá puesto en este segmento, pero sin dejar de lado las otras divisiones que la han mantenido como una firma con un portafolio de propiedades diversificado.
Tepozpark lll en Estado de México.
“El segmento industrial continúa su muy sólido desempeño con una ocupación del 98 por ciento. La demanda por estos espacios sigue creciendo a nivel nacional y supera a la oferta en muchos mercados. Principalmente en el norte del país, como Tijuana, Ciudad Juárez y Monterrey para manufactura ligera; pero a los que cada vez se le suman más ubicaciones como Guadalajara y el Bajío, principalmente Querétaro; así como el corredor logístico de la Ciudad de México y alrededores”, comentó André El-Mann, CEO de FUNO.
Consideró que el nearshoring es, sin duda, el tema del momento y que representa un cambio en la configuración de las cadenas de suministro globales; no solamente un cambio de condiciones de mercado de corto plazo.
El-Mann continuó: “Este cambio en la cadena de suministro implica para nuestro país la necesidad de mayor inversión en muchísimas áreas, más allá de solamente naves industriales y, por tanto, conlleva el potencial para una gran creación de empleos y crecimiento económico en el mediano y largo plazo; es decir, vemos este impulso en México para los próximos diez o 20 años”.
Prologis Arrow Industrial Park.
Prologis, la segunda más grande
Con 4 millones de ABR y 225 inmuebles para uso industrial, Fibra Prologis se coloca como el segundo fideicomiso de inversión en bienes raíces más grande de este segmento. La ocupación actual es del 98.40 por ciento.
No obstante, la firma se ha caracterizado por ser muy focal en los mercados donde tiene presencia. Pues desde su nacimiento, en 2014, se ha mantenido en las ciudades de México, Guadalajara, Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana y Reynosa.
En su debut en la BMV –hace poco menos de una década– inició con un portafolio de 184 inmuebles y 2.9 millones de m2 de ABR, por lo que a la fecha ha registrado un crecimiento de 22.23% en términos de propiedades y de casi 38% respecto al espacio rentable.
Desde el año 2015, Luis Gutiérrez, director general de Fibra Prologis, se refirió al comercio electrónico como “el nuevo detonador de demanda de inmuebles logísticos”, especialmente en el mercado inmobiliario de la Ciudad de México.
“Esperamos que esto continúe siendo un importante catalizador de demanda debido a su baja penetración en comparación con Estados Unidos y Brasil”, declaró en ese entonces.
Para el 2019, el directivo advertía que la reconfiguración de las cadenas de suministro de la actividad manufacturera mundial seguía como un impulsor clave de la demanda, ya que las empresas multinacionales buscan acortar y regionalizar sus cadenas de suministro. Como resultado, fue aumentando la llegada de nuevos operadores asiáticos en Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana.
Comercio electrónico, detonador de demanda de inmuebles logísticos.
En el año de la pandemia, en 2020, Fibra Prologis adelantaba que la oferta de espacio estaba restringida, debido a la escasez de tierra en la Ciudad de México y Tijuana, así como a la dificultad para acceder a la electricidad en los mercados fronterizos.
“La combinación de una demanda acelerada, especialmente a medida que el nearshoring genera impulso, y una oferta limitada dio como resultado que la desocupación del mercado nacional cayera al 3.3%", dijo.
Además, también tuvo que dar ‘apoyos’ a algunos de sus inquilinos para diferir o aplazar el pago de las rentas por el equivalente del 1.8% de sus ingresos, dadas las afectaciones que padecieron las empresas por Covid-19.
El año pasado, Fibra Prologis reportó máximos históricos en el crecimiento de las rentas y en la ocupación, impulsados por el nearshoring. La ocupación alcanzó un nuevo récord de 98.9%. La renta neta efectiva en las mismas propiedades aumentaron un 20.5%y la demanda superó la oferta en más del 20 por ciento.
“La visión de la logística local en 2023 es positiva a pesar de una posible desaceleración de la economía estadounidense. Se prevé que la manufactura orientada a la exportación se acelere debido a la integración de las cadenas de suministro y el nearshoring, mientras que el consumo local indica que seguirá siendo resistente”, expresó Luis Gutiérrez.
Nave industrial Terrafina.
Terrafina quiere capitalizar el nearshoring
Desde su oferta pública inicial en la BMV en 2013, Terrafina se presentó como un Fibra 100% industrial. A finales de ese año reportó 216 propiedades con un ABR de 2 millones 879 mil 990 m2.
Al cierre del primer trimestre ya consolida un portafolio con 277 inmuebles y un total de 3 millones 678 mil 960 m2 de espacio rentable, con lo que se coloca como el tercer fideicomiso inmobiliario público más grande. Su presencia se concentra básicamente en las regiones del centro, el Bajío y norte de la República.
La tasa de ocupación del Fibra cerró en niveles de 96.9% entre enero y marzo de este año, lo que representa un incremento de 220 puntos base comparado con el primer trimestre de 2022 (1T22).
Nave industrial de Fibra Macquire.
La compañía del negocio de bienes raíces aseguró que esta tasa de ocupación marca un récord histórico en sus operaciones. Destacó que la región norte y centro continúan con niveles de ocupación por encima del promedio de 99.1%. Mientras el Bajío se mantuvo estable en 88.2 por ciento.
“El nearshoring continúa siendo el principal empuje para los altos niveles de ocupación, principalmente en la región norte, donde Terrafina tiene una participación de mercado líder en activos de manufactura para exportación. Esperamos que el sector continúe con este fuerte desempeño”, dijo Alberto Chretin, director general y presidente del Comité Técnico del Fibra.
En 2021, anunció inversiones de entre 150 a 200 millones de dólares para desarrollar hasta 3.2 millones de metros cuadrados de espacio inmobiliario dedicado al sector de comercio electrónico, logístico, a fin de atender la demanda por el nearshoring.
Nave industrial de Fibra Macquire.
Fibra Macquarie, el cuarto fibra con mayor espacio industrial
Aunque es un fideicomiso inmobiliario híbrido por tener un portafolio con parques y naves industriales, espacios de oficina y comerciales, se caracteriza por ser uno de los más grandes en este segmento.
No obstante, ha disminuido el número de sus propiedades al pasar de 259 en 2013 a 238 hasta el primer trimestre de 2023, aunque los metros cuadrados que renta han pasado de 2.7 millones a 2.8 millones. En tanto, la tasa de ocupación reportada hace diez años fue de 90.3% y a la fecha es de 98.20 por ciento.
En 2018, el Fibra destacó que el desempeño del sector manufacturero en México dio lugar a una mayor demanda de propiedades inmobiliarias industriales. En particular, el sector automotriz fue clave en el desarrollo del sector de propiedades inmobiliarias industriales en México.
Recientemente, Simon Hanna, director general de Fibra Macquarie, señaló: “Los impulsores clave presentes en la industria, como el nearshoring y el comercio electrónico, continúan apoyando el crecimiento del sector industrial a medida que los productores buscan mejorar sus cadenas de suministro y reubicar sus operaciones”.
Fibra Macquire es un fideicomiso inmobiliario híbrido.
De hecho, en 2022 reportó 2.1 millones de pies cuadrados de ABR industrial en construcción o entregados, que implican una inversión de 229 millones de dólares.
En el primer trimestre de 2023, informó que tenía seis edificios industriales en desarrollo planeados para capitalizar las oportunidades generadas por las tendencias de reubicación de producción a territorio mexicano (nearshoring) y la demanda de espacios para logística en los mercados del centro.
Fibra Macquarie estima realizar inversiones para proyectos en construcción de aproximadamente 134 millones de dólares, de los cuales se espera que se desembolsen 100 millones de dólares durante este año.
Fibra MTY tiene un portafolio de 106 edificios.
Fibra MTY duplicó su tamaño en 2023
En este año, Fibra MTY prácticamente duplicó su tamaño tras la adquisición de un portafolio compuesto por 46 edificios industriales ubicados en 11 estados de la República Mexicana que comprenden un ABR de aproximadamente 822 mil 052 m2 y una inversión superior a 767 millones de dólares.
Con ello, incrementó el ABR de su portafolio de propiedades a más de 1 millón 640 mil m2 desde los 818 mil 864 m2 reportado al cierre de 2022. Pasó de 60 edificios a un total de 106.
Regionalización de cadenas de suministro.
Este modelo podría convertirse en un motor de desarrollo industrial.
“La adquisición obedece al compromiso de continuar participando activamente en el mercado industrial de nuestro país, motivado particularmente por la regionalización de cadenas de suministro a nivel global, o nearshoring, fenómeno que consideramos se convertirá en el principal motor del desarrollo industrial y económico de México durante los próximos años”, dijo la emisora.
En sus inicios, Fibra MTY era propietario de 2 inmuebles industriales con un ABR de 47 mil 850 m2 y una ocupación del 100%. Antes de esta adquisición, administraba 35 inmuebles con 591 mil 986 m2 de Área Bruta Rentable.
Los Fibras industriales concentran el 67% de todo el espacio rentable.
Fibra Nova, Plus, HD y Upsite, las más pequeñas
En conjunto, cuatro Fibras: Nova, Plus, HD y Upsite consolidan un total de 933 mil 701 m2 de espacio industrial y los inmuebles de todas suman 56. Estos fideicomisos han aumentado gradualmente su exposición a este segmento inmobiliario.
De este grupo de Fibras destacan los casos de Fibra Plus y HD que el 19 de octubre de 2021 concretaron su fusión, con ello, el primero agregó a su portafolio inmobiliario diez propiedades industriales, antes de la operación reportaba solo dos.
Mientras que el ABR se amplió a 236 mil 237 m2 para marzo pasado registró 13 inmuebles con un total de 248 mil 788 metros cuadrados.
En tanto, HD reporta nueve inmuebles industriales con un total de 94 mil 501 m2 rentables y una tasa de ocupación de 98.40 por ciento.
Fibra Nova, por su parte, empezó con nueve inmuebles industriales, con 137 mil 380 m2 de ABR 100% ocupada, pero su crecimiento ha sido de casi tres veces en el número de propiedades, al totalizar 25 y el ABR ha aumentado de más de 3 veces, al alcanzar 419 mil 314 m2.
“Sin lugar a duda, el nearshoring representa una gran oportunidad para el sector inmobiliario y confiamos que nuestra estrategia de negocio nos posicione con la capacidad de capitalizar la importante demanda por nuevos espacios industriales que se visualiza para los próximos años”, dijo Guillermo Medrano, director general de Fibra Nova.
Por su parte, el fideicomiso Upsite es el segundo más pequeño de este sector, detrás de Fibra HD, al administrar nueve inmuebles con 171 mil 098 m2 arrendables. Se caracteriza por ser un Fibra de desarrollo.
Por su parte, el director general de Fibra Upsite, Rodolfo Balmaceda, señaló que “la demanda de espacios industriales en la frontera norte continúa reflejando altas tasas de ocupación, cercanas a 100%, mismas que han provocado también máximos históricos en los precios de renta, ello, a su vez, está permeando en otras regiones como el centro y occidente del país”.
En este tenor, subrayó que se tienen identificados, al menos, a 400 empresas internacionales en lista de espera para trasladar total o parcialmente sus operaciones a México. “Se anticipa que esta tendencia se siga consolidando en los siguientes trimestres”, opinó.
“Para 2023, de acuerdo con información de CBRE, firma de consultoría, comercialización y servicios inmobiliarios: ‘la demanda esperada de 2.3 millones de metros cuadrados de espacios industriales en México, sumado a los niveles de vacancia casi nulos, abre la puerta a la necesidad del país por desarrollar estos espacios para poder captar la potencial demanda’”, dijo Guillermo Medrano, director general de Fibra Nova.
Comercio electrónico, logística y última milla.
Texto: Verónica González
Foto: UDG / FUNO / PROLOGIS / FOT / TERRAFINA / VT / FIBRA MACQUIRE/ FIBRA MTY / SHUTTERSTOCK / STOCK