2023 No. 143 INFRAESTRUCTURA • TURISMO • VIVIENDA • CRÉDITO • OFICINAS • RETAIL • FIBRAS PRESENTE Y FUTURO NEARSHORING OPORTUNIDAD ECONÓMICA MÉXICO Special Edition
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CONSEJO EDITORIAL Germán Ahumada / Carlos Alazraki Daniel Álvarez / Jaime Alverde Alejandro Allende / Augusto Arellano Abraham Cababbie / Javier Barrios Alejandro Chico / Gerardo Cortina / Salvador Daniel Charlie El-Mann / Elías Fasja / Jaime Fasja Alberto Helfon / Jorge Gamboa de Buen Javier Lomelín / Francisco Medina Luis Méndez / Abraham Metta Cohen Jorge Ordorica / Carlos Pantoja / Miguel Peraza / Mario Ramírez Zablah / Luis Ramos Gonzalo Robina / Dionisio Sánchez Javier Sordo Madaleno / Marcos Salame Alfonso Salem / Juan José Sánchez Aedo Eduardo Sánchez Navarro / Jorge Quinzaños Enrique Téllez / Alejandro Zozaya COLABORADORES EDITORIALES Jesús Arias / Rocío Alavez / Alejandra Cañedo Axel Carranza / Luis Castañeda Verónica González / Claudia Olguín Luis Sánchez / Ricardo Vázquez Ricardo Villanueva COLABORADORES ESPECIALES Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios Pedro Costales / Adolfo González Olhovich Gonzalo Robina Foto de Portada: ENVATO Algunas imágenes que se presentan en esta edición son solo una referencia y no corresponden a la realidad. REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE, la guía inmobiliaria de México. Certificado de Licitud de Título y Contenido No. 17520 Periodicidad: Bimestral Impresion: SMARTPRESS VISION SA. DE CV. Dirección: Caravaggio #30 Colonia Mixcoac Alcaldía Benito Juárez, Ciudad de México.C.P. 03910 Fecha de impresion 20 de Marzo del 2023 Distribuidor: GM GLOBAL MEDIA, Julio Verne N° 10, Col. Polanco, Alcaldía Miguel Hidalgo, C. P. 11550 Domicilio de Publicación: Guadalquivir #29, Col. Cuauhtémoc, Alcaldía Cuauhtémoc, Ciudad de México C.P. 06500; teléfono 55 50810101 Tiraje 100 MIL EJEMPLARES Certificados por el Instituto Verificador de Medios. El contenido de los artículos es responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial del material publicado, por cualquier sistema o método físico o electrónico, sin el consentimiento por escrito de los editores. Núm. 143 Ventas y suscripciones (01 55) 5081 • 0101 remventas@realestategroup.com.mx CIRCULACIÓN CERTIFICADA POR COMISION CALIFICADORA REVISTAS ILUSTRADAS By Real Estate Media Group Dirección General y Editora responsable Gisselle Gabriela Morán Jiménez E D I T O R I A L El fenómeno de relocalización internacional de empresas, que conocemos como nearshoring, puede ser motivo de una revolución económica para México, siempre y cuando la sepamos aprovechar. Para ello, se requiere que se puedan conjuntar una serie de condiciones que involucran a los diferentes niveles de gobierno, la Iniciativa Privada, desarrolladores inmobiliarios en particular, la academia, etc. Hay una gran oportunidad por nuestra posición geográfica estratégica, pero eso por sí solo no es una garantía para tener éxito, además no debemos perder de vista que esta oportunidad tiene una ventana de tiempo, no es permanente, y por ello se debe aprovechar con una ejecución adecuada de todos los actores involucrados. Como todo fenómeno que genera expectativas, es sujeto de muchos escenarios, por lo que resulta normal que se especule en torno a su viabilidad para el corto, mediano y largo plazo. Es por ello que Real Estate Market & Lifestyle ha elaborado una edición especial sobre el nearshoring y los parques industriales, para describir desde los elementos básicos que ayuden a comprender el fenómeno, las diversas visiones que se tienen, las expectativas sobre los potenciales impactos en la economía (crecimiento), los sectores productivos que se verán más beneficiados, los potenciales nuevos sectores productivos que pueden detonar y los impactos sobre el mercado inmobiliario industrial. Este último es el segmento inmobiliario comercial más atractivo desde que inició la pandemia y que gracias a la relocalización de empresas, está observando un fuerte incremento en la demanda de espacios. El potencial de este sector ha evolucionado tanto, que hasta los que no desarrollaban parques industriales han entrado al negocio. El nearshoring puede generar un cambio estructural en la economía de México, al grado de que los expertos consideran que el país cambiará su cara en los próximos 20 años. Y ello tendría que repercutir en la inversión extranjera directa que se capta año con año, en la llegada de nuevas empresas internacionales al país, en el incremento de las exportaciones de manufactura a los Estados Unidos, en el tamaño del inventario espacios inmobiliarios industriales a lo largo del país, en la generación de empleo, etc. Sin embargo, al igual que revisamos las oportunidades, también evaluamos las necesidades, los riesgos o puntos débiles que pueden entorpecer el éxito del nearshoring. Por ejemplo, los problemas de infraestructura energética, gas y agua. La relocalización puede ser un nuevo paradigma para México, ¿lo aprovecharemos? Los editores editorial@realestategroup.com.mx
24 || Real Estate Market 141 || P O R T A D A NEARSHORING Nearshoring, la oportunidad económica para México POR JESÚS ARIAS ¿Qué es el nearshoring? POR REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE Nearshoring, ¿ya llegó? POR RICARDO VÁZQUEZ El éxito no está garantizado POR JESÚS ARIAS Sectores con más potencial POR REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE México, a la caza de nuevos sectores productivos POR ROCÍO ALAVEZ Inversión Extranjera Directa, una historia de éxito POR JESÚS ARIAS Empresas internacionales, claves para el crecimiento POR ALEJANDRA CAÑEDO Desarrollemos las comunidades del siglo XXI POR ADOLFO GONZÁLES OLHOVICH México cambiará su cara en 20 años POR GONZALO ROBINA Impacto del nearshoring en los parques industriales POR RICARDO VÁZQUEZ Espacios industriales se duplicarán en 14 años: Barclays POR ALEJANDRA CAÑEDO Radiografía del mercado industrial POR DATOZ Naciente corredor industrial en el sureste POR RICARDO VILLANUEVA De las bodegas a los parques industriales POR RICARDO VILLANUEVA Fibras industriales, la joya de México POR VERÓNICA GONZÁLEZ La última milla y nuevos nichos, fortalezas del mercado POR CLAUDIA OLGUÍN Rumbo a la descarbonización industrial POR CLAUDIA OLGUÍN Hacia un sector inmobiliario más sustentable POR ADI Tendencias y retos del retail POR PEDRO COSTALES 30 42 46 54 62 70 88 96 104 118 142 152 162 166 178 196 216 224 230 238 MÉXICO TIENE UNA GRAN OPORTUNIDAD Desde 1990, con la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), México no presentaba una gran oportunidad de desarrollo y crecimiento, incluso de evolucionar la estructura de su economía nacional, como ahora la tiene con el fenómeno de relocalización de empresas, mejor conocido como nearshoring. POR RICARDO VÁZQUEZ 26
26 || Real Estate Market 143 || NEARSHORING MÉXICO TIENE UNA GRAN OPORTUNIDAD
Real Estate Market || 27 DESDE 1990, CON LA ENTRADA EN VIGOR DEL TRATADO DE LIBRE COMERCIO DE AMÉRICA DEL NORTE (TLCAN), A MÉXICO NO SE PRESENTABA UNA GRAN OPORTUNIDAD DE DESARROLLO Y CRECIMIENTO, INCLUSO DE EVOLUCIONAR LA ESTRUCTURA DE SU ECONOMÍA NACIONAL, COMO AHORA LA TIENE CON EL FENÓMENO DE RELOCALIZACIÓN DE EMPRESAS, MEJOR CONOCIDO COMO NEARSHORING. RICARDO VÁZQUEZ De acuerdo con un análisis de Deloitte, el nearshoring es un fenómeno emergente que podría consolidar al país como hub logístico internacional. Sin embargo, “teniendo en cuenta que el proceso de habilitar plantas de fabricación puede ser extremadamente lento, los desembolsos son progresivos y muchos de estos proyectos pueden tomar mucho tiempo para mostrar resultados”. Asimismo, en la consultora consideran que “para aprovechar esta oportunidad, es necesario que México mejore su entorno de negocios, resuelva los problemas de suministro de electricidad y agua, incremente la inversión en infraestructura y genere incentivos para la inversión”. Existe un gran debate sobre el impacto que tendrá en la economía nacional. Por ejemplo, si será solo de corto plazo, ya se refleja o todavía no; o bien, si llegó para quedarse, por lo que sus efectos los percibiremos en el mediano plazo y transformará la economía en el largo plazo. Un análisis de Banorte es muy puntual al afirmar que “es importante entender que el nearshoring representa un cambio estructural cuyos efectos más importantes podrían verse en el mediano y largo plazo”.
NEARSHORING 28 || Real Estate Market Vehículos robotizados ayudarán en el futuro a las entregas. Al respecto, el Ing. Carlos Slim Helú, presidente vitalicio de Grupo Carso, afirmó que “México se encuentra en el ‘momento correcto’ para impulsar el nearshoring, atraer nuevas inversiones”, pero este crecimiento deberá estar acompañado de desarrollo tecnológico. Y destacó que hay grandes oportunidades de negocio con la relocalización de las cadenas de suministro en México, sobre todo en el contexto de fortalecimiento de las relaciones comerciales bilaterales. Por otra parte, también se especula sobre los potenciales beneficios que estarán concentrados en las entidades fronterizas y no en todo el país, pero, igualmente, que lo ideal es que permee a todas las regiones; por ejemplo, aprovechar el sureste con el Proyecto Transístmico, porque al final lo que importa es garantizar el flujo de suministros a Estados Unidos en muy poco tiempo, y no en numerosas semanas como las que implica llegar desde Asia. Es un hecho que las cadenas de producción globales experimentan un marcada reconfiguración, caracterizadas por corporaciones que buscan dejar Asia, China en particular, para acercarse lo más que puedan a sus cadenas de suministro a Estados Unidos. Debido a los más de 3 mil kilómetros que tiene México de frontera con la Unión Americana, geográficamente es el mercado ideal para la relocalización de empresas. México se encuentra en el ‘momento correcto’ para impulsar el nearshoring, atraer nuevas inversiones. Ing. Carlos Slim Helú, presidente vitalicio de Grupo Carso PARCELAND POSTALE
NEARSHORING Real Estate Market || 29 La relocalización está moviendo el mundo empresarial. RED LOGISTICA Las evidencias que se tienen a corto plazo muestran que desde los primeros meses de 2023, México ya superó a China y a Canadá como el principal exportador de mercancías a los Estados Unidos, y se prevé la llegada de más de 450 empresas extranjeras en los próximos dos años. Durante mayo, los principales socios comerciales de Estados Unidos fueron: México con 15.9% del total del comercio; Canadá, con 15.7%; China, con 10.8%; Alemania, con 4.6%, y Japón, con 4.1%. En conjunto, estos países representan el 51.1% del comercio total de Estados Unidos en mayo de 2023, destacando México, que había caído al segundo lugar en abril de 2023. Por otra parte, un reporte de BBVA Research como resultado de una encuesta a miembros de la AMPIP, afirmó que “hacia 2025 se espera un crecimiento en la demanda de espacios industriales: se estima recibir 453 nuevas empresas en los próximos dos años, de las cuales 20% son de origen chino. Un promedio de 227 nuevas empresas por año entre 20232025, lo que representaría un crecimiento anual 9.1% por encima del periodo 2018-2022”. Ambas son cifras muy alentadoras para el buen desempeño económico de México y son un reflejo del fenómeno nearshoring. De acuerdo con un análisis de BBVA, “Vietnam es quizá el país donde han sido más notorios los beneficios de la actual relocalización de las cadenas de suministro globales. No solamente medido a través de su participación en las importaciones estadounidenses, la cual se duplicó en tan solo cinco años, sino también en términos de recepción de IED”. Este ejemplo podría ser el que marque la ruta que seguirá México en cuanto a implicaciones sobre la economía en su conjunto, en particular en materia de inversión, exportaciones, demanda de espacios industriales, generación de empleo, capacitación, demanda de vivienda, entre muchas otras variables que seguiremos de cerca.
30 || Real Estate Market 143 || NEARSHORING NEARSHORING LA OPORTUNIDAD ECONÓMICA PARA MÉXICO
Real Estate Market || 31 JESÚS ARIAS EXISTE CONTROVERSIA SOBRE EL IMPACTO ECONÓMICO QUE TENDRÁ EL NEARSHORING EN LA ECONOMÍA DE MÉXICO. PRIMERO, SI EL EFECTO SERÁ DE CORTO PLAZO, O BIEN, SI LLEGÓ PARA QUEDARSE. SOBRE LA MAGNITUD DEL IMPACTO QUE TENDRÁ EN LA ECONOMÍA, SI APORTARÁ IMPULSO ADICIONAL AL CRECIMIENTO INERCIAL ACTUAL, A LA INVERSIÓN Y GENERACIÓN DE EMPLEO.
NEARSHORING 32 || Real Estate Market Real Estate Market & Lifestyle realizó una investigación para conocer el efecto económico que tendrá el nearshoring sobre la economía del país, a través de voces autorizadas entre especialistas y analistas del sector privado, e incluso desde el gobierno federal. De manera independiente, expondremos los puntos de vista de los especialistas. VISIÓN OFICIAL Posición privilegiada de México Desde la pasada 86ª Convención Bancaria, Rogelio Ramírez de la O, Secretario de Hacienda y Crédito Público, afirmó en su discurso: "México se encuentra en una posición privilegiada, y no solo es geográfica; además, vive un gran momento al reconfigurarse las cadenas globales de valor en el sector manufacturero e introducirse a una gama de nuevas industrias que se recuperan de Asia y otras que ahorran energía, que son cambios de gran profundidad que solo ocurren después de varias décadas. Ante esta situación extraordinaria, es necesario que repensemos el tipo de economía que queremos consolidar en nuestro futuro, y cómo hacer para que contribuya a una sociedad sostenible, con fortaleza propia y bienestar social. Buscamos consolidar a México dentro de la dinámica global de relocalización de las cadenas globales de valor y producción. La relocalización es una realidad y un proyecto que avanza. Muestra de ello es la profundización de la integración económica con nuestros socios comerciales de América del Norte, la diversificación del perfil productivo de nuestra industria y la llegada de inversiones estratégicas a nuestro país. Por otra parte, la relocalización nos obliga a revisar nuestras políticas públicas y privadas de desarrollo productivo. Por ejemplo, uno de los principales impactos de la relocalización es el incremento de la demanda en el sector inmobiliario para uso industrial. Durante 2022, los parques industriales en México registraron una ocupación promedio de 97%. Para los siguientes cuatro años, se estima que los esfuerzos conjuntos entre el sector público y el privado, para incentivar la relocalización de cadenas de valor, tienen el potencial de elevar el producto hasta en 1.2 puntos porcentuales, que sería más del 30% de lo que hoy tenemos. Para que esto sea una realidad, desde el gobierno federal llevamos a cabo diversos programas integrales de fomento al desarrollo económico regional y al bienestar de las familias". ROGELIO RAMÍREZ DE LA O. SECRETARIO DE HACIENDA Y CRÉDITO PÚBLICO Buscamos consolidar a México dentro de la dinámica global de relocalización de las cadenas globales de valor y producción. SHCP
NEARSHORING Real Estate Market || 33 México está en una posición privilegiada y vive un gran momento al reconfigurarse las cadenas de valor. DANIEL BECKER, PRESIDENTE DE LA ASOCIACIÓN DE BANCOS DE MÉXICO (ABM) VISIÓN DEL SECTOR PRIVADO Cambiará el rostro de México en 20 años Daniel Becker, presidente de la Asociación de Bancos de México (ABM): "El arribo de las empresas atraídas por el nearshoring aumentarán 1.2% el Producto Interno Bruto (PIB) de México en los siguientes cuatro años. También, nuestro país podría impulsar sus exportaciones a los Estados Unidos en 50 mil millones de dólares adicionales, lo que representa casi un 10% extra a lo que ya tenemos. Hoy, México presenta una ventana de oportunidad con el nearshoring, que puede cambiar el rostro del país para los próximos 20 o 50 años". SEMANA SHCP
NEARSHORING 34 || Real Estate Market CARLOS HANK GONZÁLEZ, PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE GRUPO FINANCIERO BANORTE Debemos asegurarnos de que el nearshoring ayude tanto a las pequeñas y medianas compañías. OPORTUNIDAD HISTÓRICA Carlos Hank González, presidente del consejo de administración de Grupo Financiero Banorte: "La economía de México se encuentra en un punto de inflexión gracias a la relocalización de las cadenas de suministro, un fenómeno mejor conocido como nearshoring. Éste puede ser una oportunidad histórica para México. Una oportunidad que verdaderamente tenga la capacidad de transformar el desarrollo del país, siempre y cuando tenga la inclusión y el beneficio de todos y cada uno de los mexicanos. ¿A qué me refiero? El nearshoring tiene que beneficiar a todas las regiones de nuestro país, no únicamente a la zona Norte o Centro; sino al Sur, al Sureste, etc. Asimismo con las grandes empresas, debemos asegurarnos de que les ayude tanto a las pequeñas como a las medianas compañías. Repito, el nearshoring puede y debe de ser una oportunidad histórica, siempre y cuando beneficie a todos y cada uno de los mexicanos y las mexicanas". BANORTE
NEARSHORING Real Estate Market || 35 HASTA 2% DE CRECIMIENTO ADICIONAL ANUAL Eduardo Osuna, Vicepresidente y Director General de BBVA México: "El nearshoring, probablemente pueda darnos entre 1.0 y 2.0% de crecimiento adicional; 1.0% si lo hacemos mal, y 2.0% si lo hacemos bien. Si tenemos 2% de crecimiento adicional en 20 o 25 años, este sería otro país. Tan solo pensemos, en 1.5% en 20 años de manera sostenida, implica en tamaño de economía, especialmente, que van a cambiar las variables microeconómicas en términos de: salario medio, creación de miles de empleos formales por el nearshoring, sobre todo lo que deriva de la inversión privada extranjera. Sin embargo, el principal problema al que hoy nos enfrentamos para atraer mayor inversión extranjera, tiene que ver con los cuellos de botella en carreteras, puertos, ferrocarriles y en energía. Estas cuatro cosas pueden generar un nivel de inversión brutal en el país en los próximos años y traer consigo un apalancamiento. Esta no es la primera oportunidad que ve México, la primera fue en el año 1995 luego del Tratado de Libre Comercio (TLC), cuando el país estaba quebrado, pero que en los siguientes 30 años se transformó gracias a este aliado de inversión, convirtiéndose en el tejido económico del país. Hoy en día, hay grandes jugadores globales y Pymes surtiendo a las cadenas de valor. Reitero, el reto del nearshoring no es solo atraer más inversión, sino generar un crecimiento más homogéneo en México. La pasada oportunidad generó desigualdad de oportunidades con el Sureste, porque le faltó infraestructura, educación y talento para generar inversiones. Si logramos que la parte del nearshoring se instale en esta zona, el cambio social y de salarios medios de México será brutal. El crecimiento de la Inversión Extranjera Directa (IED) que tenemos de manera interanual es del 48%, si excluimos del 1T22 la operación de Televisa y Aeroméxico, lo que quiere decir que el efecto de nearshoring se ve clarísimo. La IED en maquinaria y equipo está 16% por encima de los niveles prepandemia, lo que habla de expansión de capacidad y del nearshoring como una realidad, y no como algo que va a venir". EDUARDO OSUNA, VICEPRESIDENTE Y DIRECTOR GENERAL DE BBVA MÉXICO El reto del nearshoring no es solo atraer más inversión, sino generar un crecimiento más homogéneo en México. BBVA
NEARSHORING 36 || Real Estate Market 8% DEL PIB EN SEIS AÑOS Vladimiro de la Mora, presidente de la American Chamber of Commerce (AmCham), estima que el impacto económico del nearshoring en México alcanzaría el 8% del PIB de los próximos seis años: "En la Convención Bancaria, nuestro secretario de Hacienda mencionó que esto podría tener un impacto del Producto Interno Bruto de 1.2%, que si lo pones en seis años, anda muy cercano al 8% que están viendo los bancos. Lo nuevo, es que el nearshoring está acelerando el proceso, por lo que si quiere hacerse realidad lo anteriormente mencionado en los próximos seis años, las empresas, universidades y el gobierno deben trabajar ya, de la mano, y tomar en cuenta a otras entidades e industrias”. VLADIMIRO DE LA MORA, PRESIDENTE DE LA AMERICAN CHAMBER OF COMMERCE (AMCHAM) El nearshoring podría tener un impacto de 1.2% al Producto Interno Bruto. Industria automotriz. CUATRO CERO GE
NEARSHORING Real Estate Market || 37 OPORTUNIDAD DE CRECIMIENTO Jaime Fasja, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI): "México se está posicionando como una de las economías emergentes más atractivas para la inversión a nivel global, debido a factores como el nearshoring, a una política fiscal más disciplinada y al buen manejo de la deuda en nuestro país, situación que si sabemos aprovechar podría impactar entre 1.5 y 2.0% adicional del crecimiento anual del PIB en México, lo que en diez años representaría un crecimiento de 20 por ciento. Para sostener nuestro potencial de crecimiento es fundamental crear las condiciones adecuadas y resolver temas claves, como la falta de infraestructura eléctrica, vial, hidráulica y de telecomunicaciones que demanda la industria. Todo esto requiere un trabajo conjunto con las autoridades, para crear un entorno favorable y mandar un mensaje de confianza y certidumbre a los inversionistas nacionales e internacionales. En el mercado industrial ha tenido un destacado desempeño, con una disponibilidad históricamente baja, especialmente en los estados fronterizos, además, identificamos oportunidades significativas en Aguascalientes, San Luis Potosí, Jalisco, Puebla, la Ciudad de México y el Estado de México". JAIME FASJA, PRESIDENTE DE LA ASOCIACIÓN DE DESARROLLADORES INMOBILIARIOS (ADI) REAL ESTATE El mercado industrial ha tenido un destacado desempeño. SFRAN
NEARSHORING 38 || Real Estate Market crucial gracias al nearshoring, un proceso que se debe aprovechar porque tiene una fecha de caducidad de alrededor de cinco años, tiempo que le tomará a las empresas reubicarse. El Index estima que, si se aprovecha el nearshoring, en tres años las empresas de la Industria Manufacturera, Maquiladora y de Servicio de Exportación (Immex) podrían aportar entre un 23 o 25% del Producto Interno Bruto. Y, aunque algunos mercados internos no crecerán mucho en el corto plazo, sí lo harán en el mundo, y México puede beneficiarse de esta coyuntura". MANUFACTURA IMPULSARÁ CRECIMIENTO Luis Manuel Hernández, presidente del Consejo Nacional de la Industria Maquiladora y Manufacturera de Exportación (Index), en el pódcast de Grupo Financiero Banorte: "El sector manufacturero de exportación nacional impulsaría el PIB 2% más, si México sustituyera el 5% de lo que China surte a Estados Unidos. La industria manufacturera en México vive un momento LUIS MANUEL HERNÁNDEZ, PRESIDENTE DEL CONSEJO NACIONAL DE LA INDUSTRIA MAQUILADORA Y MANUFACTURERA DE EXPORTACIÓN (INDEX) El sector manufacturero de exportación nacional impulsaría 2% más el PIB. FATIH-TURAN LUIS MANUEL HERNÁNDEZ
NEARSHORING Real Estate Market || 39 VISIÓN ANALISTAS Desatará el potencial de México: Banorte "México continuará beneficiándose de la inercia de su sector exportador, con aumentos nominales en las exportaciones no petroleras estimadas entre 35 mil 186 millones de dólares (mdd) y 41 mil 233 mdd anuales en promedio hacia delante, independientemente del fenómeno del nearshoring. Sin embargo, gracias a múltiples factores (localización, ventajas demográficas, economías de escala, menores costos y una nueva manera de gestionar riesgos en la cadena de suministro global) este nuevo paradigma podría representar ganancias adicionales cercanas a 168 mil mdd en exportaciones no petroleras durante los próximos cinco años, lo que implica un promedio anual de 33 mil 600 mdd. Es importante entender que el nearshoring representa un cambio estructural, cuyos efectos más importantes podrían verse en el mediano y largo plazo. Sin embargo, también vale la pena reconocer que existen algunas ganancias de corto plazo en la fase inicial de anunUN NUEVO CONCEPTO DE OFICINAS EN querétaro El espacio corporativo más equipado y sofisticado en Juriquilla, la zona de mayor expansión de la ciudad. Helipuerto sauna yoga pista jogging energy pods roof top bar bar & business lounge gym cctv cancha de basketball 55 4172 2526 alberto@ggroupmx.com alberto guindi 55 3334 0105 fernanda.trillo@cbcmexico.mx Fernanda Trillo plantas de 1,035 m2 divisibles Anillo Vial Fray Junípero Serra, Epigmenio González, 76147 Querétaro. www.corporativouptown.com cios de inversiones y construcción de instalaciones. Hay una fuerte incertidumbre sobre los supuestos, dinámica y posibles efectos del nearshoring. Sobre todo, porque cada vez se han sumado más empresas con anuncios de inversión, pero con un horizonte incierto sobre en qué tiempo podrían dar frutos. Por lo tanto, implica un rango amplio de posibles resultados y la necesidad de ser muy cautelosos. Con base en lo anterior, estimamos un rango entre 84 mil mdd hasta 300 mil mdd (exportaciones adicionales) en el mismo periodo de cinco años, consistentes también con el análisis de sensibilidad".
NEARSHORING 40 || Real Estate Market MAYOR IED Y CRECIMIENTO: BANCO BASE "Si México sentara las bases para aprovechar al máximo la oportunidad del nearshoring, la inversión extranjera directa alcanzaría flujos anuales entre 55 y 60 mil millones de dólares durante los siguientes tres a cinco años, brindando la oportunidad a que las exportaciones no petroleras se duplicaran en ocho años. Con esto, el PIB de México crecería alrededor de 3.5% anual, habría mayor creación de empleo formal, la tasa de informalidad bajaría de 50% y el tipo de cambio bajaría y se estabilizaría alrededor de 16 pesos por dólar. Para que México aproveche la oportunidad del nearshoring se deben dar tres condiciones: 1. Gobernanza que genere certidumbre. Estado de derecho, baja inseguridad pública y políticas económicas internas que creen buen ambiente de negocios. 2. Paquetes de estímulos fiscales orientados al recibimiento de nearshoring. 3. Búsqueda activa de inversiones extranjeras que desean relocalizar su producción. Promoción de México en el exterior como destino atractivo de inversión fija. El nearshoring es importante para México ya que la recuperación fue lenta, alcanzando el PIB el nivel máximo de 2018 hasta el primer trimestre del 2023. Dentro de las 45 economías más grandes del mundo, México ocupa la posición 37 en términos de recuperación. Además, la inversión fija bruta muestra un rezago de 4% respecto al nivel histórico alcanzado en diciembre del 2017. Esto, a pesar de la entrada de inversión extranjera directa, lo que sitúa a la inversión fija de origen nacional en un peor desempeño. Los sectores con mayor potencial de nearshoring en México son: 1. Automotriz y autopartes. 2. Equipo de computación, comunicación, medición y otros componentes electrónicos. 3. Enseres domésticos. 4. Alimentos. Los sectores aeroespacial y biotecnología también tienen potencial de crecimiento, pero aún tienen proporciones bajas respecto al total de las exportaciones de México y las empresas extranjeras típicamente buscan lugares en donde el sector se haya asentado, pues implica que existen clústers que les facilitan encontrar proveedores y trabajo necesario para su industria. Así, el nearshoring representa para México la oportunidad de crecimiento económico y estabilidad para el largo plazo, mientras que para otras economías es solo otra fuente más de crecimiento". IMPULSO, DEPENDERÁ DEL MERCADO QUE CAPTE: UBS "Es lógico que México sea un beneficiario neto del nearshoring. Una encuesta de UBS Evidence Lab de ejecutivos de C-Suite de EE.UU., muestra que entre aquellas empresas que han trasladado algunas o todas sus instalaciones de producción fuera de China, o están pensando en hacerlo, México es citado por cerca del 31% como destino probable, solo por detrás de Estados Unidos, Japón y Canadá. Esto significa que el crecimiento potencial de México aumentaría de 0.2% a 2.4% adicional al año, en caso de que capturara el 25% de la pérdida de participación de mercado de China en EE.UU.; y del 0.9% al 3.1% si capta el 100 por ciento. A juzgar por las encuestas que muestran dónde es probable que se reubiquen las empresas desde China, si México finalmente ganara entre el 25% y el 50% de la pérdida de participación en el mercado chino, esto ya sería un gran logro. Esto situaría el crecimiento económico adicional derivado de una mayor inversión en alrededor de 0.4% y 0.7% anual durante los próximos cinco años, que es inferior al 1.2% estimado por el gobierno según el documento de Precriterios publicado el 1 de abril". APROVECHAR BIEN LA OPORTUNIDAD: DELOITTE "La Inversión Extranjera Directa podría sumar otros 0.5 puntos porcentuales al PIB. La producción manufacturera podría añadir 2.4 puntos porcentuales extra al PIB. Y se podrían crear 1.1 millones de empleos adicionales".
42 || Real Estate Market 143 || NEARSHORING REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE
Real Estate Market || 43 MITOS Y REALIDADES ALGUNOS MITOS SE HAN GENERADO EN TORNO AL NEARSHORING, POR LO QUE ESTE ARTÍCULO TIENE COMO OBJETIVO DEFINIR QUÉ ES Y QUÉ NO ES, ADEMÁS DE PRESENTAR ALGUNAS VARIANTES DE LAS QUE HABLAMOS O ESCUCHAMOS, Y POCOS ENTENDEMOS. TORNO AL NEARSHORING, POR LO QUE ESTE
NEARSHORING 44 || Real Estate Market Nearshoring es la expresión o término con el que se le conoce a la reubicación geográfica que realiza una empresa de sus procesos comerciales o productivos, de países que se encuentran distantes, principalmente en Asia, a mercados mucho más cercanos a su principal destino. Este fenómeno les significa a las compañías costos más bajos, pero sobre todo la garantía de que nada evitará que sus productos lleguen a su destino final, como sucedió durante los momentos más intensos de la reciente crisis sanitaria. Por definición, podemos decir que el nearshoring es: El proceso de relocalización de la producción de un bien o servicio por parte de una empresa hacia países o regiones más cercanas a los centros de consumo final. Visto de una manera más sencilla, es la relocalización de compañías, hacia una nación cercana a donde desean exportar. Brinda la certeza de que los productos llegarán a su destino final. BFT ¿UN ANTES Y UN DESPUÉS? Hay cierta discusión de que resulta exagerado hablar de que hay un antes y un después de la pandemia. Una de las visiones es que, para el caso particular de México, desde que inició el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) se abrió la oportunidad de nearshoring para México. Sin embargo, realmente la crisis sanitaria representó un cambio de paradigma, por las consecuencias que propició en el tráfico global de mercancías e impulsó un nuevo cambio en las cadenas globales de suministro. En medio de un largo proceso de globalización, veníamos de un ciclo que conocemos como offshoring, que fue la estrategia en la que diversas compañías reubicaron la producción en un país más lejano, buscando la subcontratación de procesos con el objetivo final de lograr una reducción de costos.
NEARSHORING Real Estate Market || 45 Este modelo busca optimizar las cadenas de producción y logística. El nearshoring es la relocalización de compañías, hacia una nación cercana a donde éstas desean exportar. EMPRENDEDOR Dicho fenómeno consistió en llevar la proveeduría a Asia –particularmente a China–; sin embargo, primero la pandemia y posteriormente la guerra de Rusia-Ucrania, propiciaron una severa crisis en las cadenas globales de suministro, por lo que se experimentaron terribles cuellos de botella en diversos puertos, que a su vez determinaron que volúmenes no imaginados de mercancías se quedaran varados, no se pudieran desplazar a diversas partes del mundo, ocasionando escasez de los mismos. Como consecuencia de todo ello, se frenó la producción de manufactura en varias partes del mundo, por lo que los focos de alerta se encendieron en todo el planeta, generando una nueva necesidad de volver a reconfigurar las cadenas globales de producción, para acercar de nuevo la producción a mercados vecinos o no tan lejanos, principalmente a los Estados Unidos. De lo anterior se desprende que no solo México puede ser el beneficiado, sino que tiene muchos potenciales competidores. Por lo tanto, los expertos afirman que el nearshoring busca optimizar las cadenas de producción y logísticas, garantizando el flujo de proveeduría y producción global. El objetivo es mantener cierto grado de costos acotado, pero fundamentalmente reducir los riesgos de proveeduría. Habrá compañías que decidan implementar un proceso de nearshoring, acercar lo más que puedan su proveeduría al país vecino (México) o cercanos, pero también habrá quien implemente el reshoring: Proceso de relocalización de la producción de un bien o servicio por parte de una empresa de regreso hacia su país de origen. Otro concepto que se ha popularizado es el friendshoring, que se debe entender como: Proceso de relocalización de la producción de un bien o servicio por parte de una compañía hacia naciones consideradas más afines en términos culturales, políticos, y/o económicos al país de origen.
46 || Real Estate Market 143 || NEARSHORING NEARSHORING ¿YA LLEGÓ? LOS BENEFICIOS DE LA RELOCALIZACIÓN DE EMPRESAS SOBRE LA ECONOMÍA DE MÉXICO ES MOTIVO DE DEBATE; INVERSIÓN, EXPORTACIONES Y CRECIMIENTO ECONÓMICO PARECEN NO MOSTRAR DEL TODO EFECTOS POSITIVOS POR EL NEARSHORING, PERO LA DEMANDA DE ESPACIOS INDUSTRIALES PARECE ANTICIPAR QUE VIENEN EN CAMINO. RICARDO VÁZQUEZ
Real Estate Market || 47
NEARSHORING 48 || Real Estate Market Es por ello que nos preguntamos: ¿Ya hay evidencia del nearshoring en México? De acuerdo con una encuesta que elaboró el Banco de México (Banxico) entre directivos de empresas en el marco de su informe regional correspondiente a junio de 2023, afirmaron que “el proceso sigue en marcha, aunque podría tomar tiempo para que se observe su efecto más fuerte”. “Los directivos empresariales confirman que la relocalización está ocurriendo. En concreto, señalan que las compañías se han ido instalando poco a poco en México y que han observado mayor demanda por parte de empresas extranjeras, por lo que han incrementado su producción o planean hacerlo. Además, mencionan que se ha observado una mayor ocupación y construcción de bodegas y parques industriales, así como
NEARSHORING Real Estate Market || 49 mayor demanda de espacios de oficinas”, se lee en el informe. Agregaron que “no obstante, la relocalización de la producción probablemente sea paulatina, pues la planeación y el establecimiento de empresas en un lugar nuevo son procesos costosos que llevan tiempo. En efecto, a pesar de que algunos impactos ya se han observado, muchos de los comentarios recabados enfatizan la expectativa de impactos futuros, y la mayoría de los mercados esperan que los mayores beneficios se observen en los próximos años”. Cuestionaron a los directivos empresariales. quienes anticipan que la relocalización tenga el mayor beneficio para su organización, el resultado fue: “entre aquellos que esperan observar algún efecto positivo, un porcentaje casi nulo considera que los mayores impactos se observaron Resulta evidente la necesidad de acercar la producción a los mercados principales. Relocalización de la producción. FRTF BIOCELAB
NEARSHORING 50 || Real Estate Market antes de la pandemia, en tanto que 1.3% considera que el mayor impacto se observó entre 2020 y 2021 y 10.1% considera que lo hizo durante 2022. Por su parte, 21.5% de las firmas consultadas anticipa observar los mayores beneficios durante 2023, en tanto que un porcentaje de casi el doble, 40.6%, espera que se reflejen más adelante, entre 2024 y 2025. Una fracción importante anticipa que este proceso tome incluso más tiempo, de forma que los mayores efectos se materialicen después de 2026 (26.2% de los contactos)”. Estos resultados muestran que se prevé que será entre 2024 y 2025 cuando se vean los mayores impactos positivos. ¿CÓMO MEDIR EL IMPACTO? De acuerdo con un análisis de UBS denominado “México: Sizing Up Nearshoring’s Impact”, identificaron cuatro métricas para medir si el nearshoring estaba teniendo un impacto: • ¿Está repuntando la Inversión Extranjera Directa (IED), particularmente en la manufactura? • ¿México está capturando una mayor parte de lo perdido por China en las importaciones estadounidenses de bienes manufacturados? • ¿Hay más empresas exportadoras que se suscriban a
NEARSHORING Real Estate Market || 51 la devolución de impuestos a través del programa IMMEX? • ¿Estamos viendo un aumento en la construcción de estructuras industriales? Los analistas de UBS consideraron que en los primeros meses de 2023 encontraron poca evidencia de actividad: “La IED, el año pasado, fue relativamente estable si excluimos las transacciones de Aeroméxico y Televisa, que tuvieron poco que ver con la contratación cercana; México ha capturado apenas el 0.5% de la participación en el mercado de importación de manufacturas de EE.UU. desde que China comenzó a experimentar una disminución; la membresía de IMMEX no ha mostrado un aumento estructural; y la edificación de estructuras industriales, aunque aumentó con fuerza, se mantiene por debajo de los niveles anteriores a la crisis sanitaria mundial. PRIMERAS EVIDENCIAS Sin embargo, durante marzo y abril de 2023, México se colocó como el principal socio comercial de Estados Unidos, desplazando a China. Desde el cierre de marzo, México se ubicó como el más importante socio comercial de los EE.UU., donde la suma de las exportaciones más las importaciones acumularon un intercambio de 196 mil 662 millones de dólares, superando a Canadá y China. De acuerdo con el Nearshoring Data de Santander, en abril, México fue el país con más exportaciones a los EE.UU., con el 15.2% del total. Canadá y China tuvieron 13.7% y 13.2%, respectivamente. Rodolfo Hernández, director ejecutivo de negocio internacional de Santander, explicó que a A partir del 2T23, México se colocó como el principal socio comercial de Estados Unidos. México se ha ubicado como el principal socio comercial de Estados Unidos. INTERNATIONAL FRESH
NEARSHORING 52 || Real Estate Market principios de 2023 México tenía una participación del 14%, y China del 17%, pero se ha invertido y actualmente México es el principal proveedor de manufactura y bienes a EE.UU. Agregó que de acuerdo con estimaciones del área de análisis, la institución, “por cada punto porcentual que le ganemos a China, respecto a las exportaciones que hace a EE.UU., el PIB de México tendrá una aceleración de 1.3 puntos, lo que es muy relevante”. Por lo que respecta a la IED, describió que esperan “una aportación de 29 mil mdd adicionales en los próximos años; se habla de 60 empresas que han anunciado públicamente su interés en invertir en México, pero creemos que será mucho mayor, porque esto es lo que las compañías públicas han hecho de conocimiento de sus inversionistas, pero muchas que no son públicas –de diversos segmentos entre ellas Pymes–, que hemos observado, están iniciando su proceso de internacionalización, con lo cual esta cifra será rebasada”. Y agrega Rodolfo Hernández, como referencia, la Secretaría de Economía habla de 117 empresas, por lo que en su opinión podrán rebasar el monto señalado. Otro indicador positivo que resaltaron los expertos de Santander, es que los parques industriales tienen una capacidad prácticamente copada, 96% promedio de ocupación, pero sobre todo estiman una demanda insatisfecha de entre 5 y 6 millones de metros cuadrados para naves industriales. Compartieron que han visto clientes del banco que han comprado terrenos para instalar sus propias naves industriales. En particular, Osvaldo D’Imperio, Director Ejecutivo Global Transaction Banking de Santander México, señaló que “continuamos viendo al nearshoring como un acelerador de crecimiento para México”. D’Imperio comentó que observan un efecto multiplicador en la cadena de valor en cada compañía que llega al país, porque “en promedio cada empresa con proyectos de nearshoring atiende a 50 clientes y necesita 150 proveedores en las Pymes”. Los expertos de la institución afirmaron que en el banco siguen pensando que el nearshoring es un gran acelerador para el crecimiento de la economía mexicana y se basan en varios datos para asegurarlo. Por ejemplo, destacaron que en los últimos años la IED ha ido creciendo: en el 2021 fue de 31 mil mdd; en el 2022 se incrementó a 36 mil mdd y en lo que va de 2023 se habla de 20 mil mdd tan solo en el primer trimestre. “Se ve una tendencia fuerte de alza”. El segundo punto es a qué segmentos están entrando estas inversiones, y básicamente son cuatro: Primero la manufactura, impulsada por la industria automotriz, y las materias primas relacionadas como el cobre, el oro, el acero, el hierro (la minería) que están muy vinculados a la manufactura automotriz. Los otros dos sectores indirectamente beneficiados son la construcción, por la demanda de espacios industriales, y la parte de transporte, porque al haber mayor intercambio comercial habrá más actividad de logística. Así que considerando que con mayor IED entrando al país y al desbancar a China y Canadá como principal exportador a EE.UU., ratifican que el nearshoring está funcionando. Para culminar, afirmaron que el efecto del nearshoring está iniciando, pero no va a concluir en el corto plazo, sino que es un proceso de mediano y largo plazo. Hay empresas que han iniciado su proceso de internacionalización y lo saben porque las están atendiendo en la institución bancaria. Al respecto, un análisis de Intercam denominado “Sin evidencia aún del nearshoring” afirmó que: “El nearshoring cambiará la faz de México, resulta evidente la necesidad de acercar la producción a los mercados principales. Nos mantenemos optimistas en el largo plazo. Las expectativas comienzan poco a poco a ser una realidad, si bien es cierto que el movimiento de relocalización está cobrando más fuerza recientemente, hasta el momento es difícil afirmar que el nearshoring haya significado un cambio estructural en el comportamiento de la IED que recibe México y no será en los siguientes años que veamos el efecto puntual en la economía”. En particular, consideran que “la IED ha representado históricamente el 2.71% del PIB. Al cierre del 2022 la cifra de IED –sumando los eventos extraordinarios– fue de 2.5%. Para tener evidencia contundente sobre el nearshoring, tendríamos que comenzar a ver cifras mucho mayores como proporción del PIB, que a la postre modifiquen el nivel de crecimiento sobre la actividad económica, situación que aún no hemos observado”, concluyeron. En cuanto a Inversión Extranjera Directa, 60 empresas han anunciado su interés de invertir en México.
NEARSHORING Real Estate Market || 53 Los parques industriales en México tienen 96% promedio de ocupación. INGENOR Fuente: Banxico.
ÉXITO NO ESTÁ GARANTIZADO 54 || Real Estate Market 143 || NEARSHORINGEL
Real Estate Market || 55 LAS EXPECTATIVAS GENERADAS EN TORNO AL NEARSHORING, EN GENERAL SON POSITIVAS; SIN EMBARGO, HAY UNA SERIE DE CONDICIONANTES PARA QUE PUEDAN CONCRETARSE Y SEAN VERDADERAMENTE EXITOSAS. JESÚS ARIAS
NEARSHORING 56 || Real Estate Market
NEARSHORING Real Estate Market || 57 La relocalización de las empresas está ocurriendo, probablemente será paulatino y la expectativa de impactos futuros prevé que los beneficios se vean en los próximos años, y para concretarlos hay una serie de factores de riesgo presentes que deben solventarse para que el fenómeno represente un éxito para México. Entre los riesgos que enfrentan las empresas en México están los incrementos en costos laborales, la incertidumbre en la política económica interna, entre otros. Un análisis de Intercam Banco sobre el tema, señala que “el nearshoring cambiará la faz de México; resulta evidente la necesidad de acercar la producción a los principales mercados. Nos mantenemos optimistas en el largo plazo. Las expectativas comienzan poco a poco a ser una realidad, si bien es cierto que el movimiento de relocalización está cobrando más fuerza recientemente, hasta el momento es difícil afirmar que el nearshoring haya significado un cambio estructural en el comportamiento de la Inversión Extranjera Directa (IED) que recibe México, y no será en los siguientes años que veamos el efecto puntual en la economía”. Sin embargo, anotan que hay retos fundamentales: “Infraestructura, incentivos y Estado de derecho”. En este mismo sentido, Banco Base manifiesta en un análisis, que “entre los principales riesgos que enfrentan las empresas que deciden relocalizar sus plantas en México están los incrementos en costos laborales, la alta inflación, la incertidumbre en la política económica interna, la inseguridad pública, la volatilidad en el tipo de cambio, disputas comerciales e imposición de aranceles”. AMBIENTE DE NEGOCIOS Y COSTOS LABORALES Puntualizaron que en México, “los costos laborales han subido de manera significativa, mostrando los salarios nominales contractuales alzas por encima de 8% por cuatro meses consecutivos. Además, en la encuesta que realiza el Banco de México a especialistas del sector privado destaca que la gobernanza aparece en primer lugar como freno de la economía, con la inseguridad pública como riesgo inicial durante nueve meses al hilo y la falta de Estado de derecho tomando relevancia en los últimos meses. Al interior de la gobernanza, la incertidumbre sobre la política económica interna también es un factor relevante, pues las empresas podrían enfrentar alzas en costos, derivadas de reformas”. Asimismo, es importante tener en cuenta que, en esta cuestión de nearshoring, México no solo compite con China u otras economías de Asia y América Latina en la atracción de inversiones manufactureras de compañías estadounidenses, sino también rivaliza con el mismo Estados Unidos. Más allá del nearshoring, también se ha observado el reshoring, con empresas norteamericanas regresando a su país de origen. La organización estadounidense “Reshoring Initiative” estima que del total de empleos que retornaron a Estados Unidos como “reshoring” en el periodo 2010-2022, el 17% estaban en México, siendo solamente superada esta cantidad por China.
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