Hay diversas formas de medir el tamaño de mercado de los fideicomisos de inversión y bienes raíces (Fibras), que nacieron hace 11 años, uno de ellos es por el tamaño de su área bruta rentable (ABR).
¿Qué debemos entender por ABR? Es la superficie total que está disponible para el arrendamiento de las propiedades; se mide en metros cuadrados (m2), y por sus siglas en inglés también se puede abreviar como GLA (Gross Leasing Area).
Al cierre del cuarto trimestre de 2021 (4T21), existían 16 Fibras inmobiliarios en el mercado mexicano, que, en su conjunto, representan un ABR de 27 millones 6 mil 400 m2 y 19 mil 200 cuartos de hotel.
Recordemos que el año pasado Fibra Plus concretó la adquisición del 70.9% de Fibra HD, aunque pretendía adquirir el 100%; al momento no está muy claro el futuro de ésta.
El crecimiento del portafolio de los fideicomisos inmobiliarios se ha dado de forma paulatina, conforme fue naciendo cada Fibra, año tras año. Una vez colocados en el mercado, su evolución fue por las adquisiciones de nuevos portfolios, así como por el desarrollo de nuevos proyectos de cada uno.
En los últimos dos años, el ritmo de crecimiento de estos portafolios se ha venido moderando por la falta de creación de nuevos Fibras, esto, aunado a la crisis sanitaria, pero también por la menor disponibilidad de portafolios relevantes, en términos del tamaño y número de propiedades.
Punta Santa Fe.
Crecimiento, año por año
La historia de estos fideicomisos inició el 18 de marzo de 2011, con la colocación de Fibra Uno (FUNO), cuando nació un nuevo activo bursátil que vino a revolucionar el mercado inmobiliario del país.
De acuerdo con el prospecto de colocación de FUNO, el portafolio inicial del pionero del mercado consistió en 16 propiedades entre la cartera de aportación (13 inmuebles con 514 mil 750 m2 de ABR) y las transacciones de formación (tres propiedades por 161 mil 167 metros cuadrados). Es decir, el portafolio inicial fue de casi 676 mil m2. Al cierre de 2011, FUNO reporto un ABR de 706 mil 200 metros cuadrados.
En la recta final de 2012 se incorporaron dos nuevos fideicomisos, uno con especialización hotelera, que fue el caso de Fibra Hotel (FIHO), y el otro con un portafolio principal de parques industriales, Fibra Macquarie (FIBRAMQ). Entre la llegada de estos nuevos jugadores y las adquisiciones que realizó FUNO, el ABR terminó ese año con 4.1 millones de metros cuadrados.
Durante 2013, se crearon otros cuatro fideicomisos. De forma cronológica: Fibra Terrafina (Terra), Fibra Inn (FINN), Fibra Shop (FSHOP) y Fibra Danhos (Danhos). Al cierre de ese año, el ABR de los siete fideicomisos sumó 11 millones 394 mil metros cuadrados y 8 mil 887 habitaciones de hotel.
Para el 2014 llegaron Fibra Prologis (FIBRAPL) y Fibra Monterrey (FMTY), que fueron la octava y novena colocaciones primarias de Fibras. Con la llegada de ambas, el ABR dio otro brinco importante, a 15 millones 704 mil m2 y 13 mil 374 cuartos de hotel.
En cada año, en un periodo entre 2015 y 2017, llegaron nuevos Fibras: Fibra HD (FIBRAHD), Fibra Plus (FPLUS) y Fibra Nova (FNOVA), respectivamente. La suma de las anteriores y con las adquisiciones de las ya existentes, el ABR creció mucho en dicho periodo, hasta 21 millones 553 mil m2 al cierre de 2017; en ese mismo año se llegó a más de 18 mil 217 habitaciones en las fibras hoteleras.
En 2018, se sumaron: Fibra Upsite (FIBRAUP), Fibra Educa (EDUCA) y Fibra Storage (STORAGE). El resultado: 22 millones 592 mil m2 de área bruta rentable.
Durante 2019 y 2020 no hubo nuevas emisiones primarias de Fibras, por lo que el incremento del portafolio del mercado se explica por la compra de nuevos inmuebles, o bien, por la terminación de desarrollos en construcción.
La más reciente colocación fue en 2021, cuando Fibra Soma (SOMA) se convirtió en el Fibra número 16 del mercado y contribuyó para que, al cierre del año pasado, el ABR llegara a poco más de 27 millones de metros cuadrados arrendables.
Texto Ricardo Vázquez
Foto: FUNO
