A medida que la demanda de espacios de oficinas, hoteles y centros comerciales cambió a raíz de la pandemia de Covid-19, se planteó la necesidad de transformar la vocación de estas propiedades a otros usos, como hospitales, vivienda, e incluso en centros de enseñanza.
“Un tema importante que hemos estado implementado dentro de los Fibras, es la reconversión de activos del uso que tenían a uno nuevo”, comentó Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, el primer fideicomiso inmobiliario que surgió en México, en el 2011.
Puntualizó que el caso más evidente es la reconversión de oficinas a viviendas y a hospitales, la cual, opinó, será una tendencia que seguirá en los próximos años, dadas las condiciones actuales del mercado de bienes raíces corporativos que presenta una sobreoferta en los principales mercados.
Al cierre de 2021, de acuerdo con Coldwell Banker Commercial, la tasa de desocupación del mercado de oficinas en la Ciudad de México alcanzó una tasa de 23.6%. Esto respondió a la suma de factores, como el impacto del Covid-19, la incorporación de nuevos edificios al inventario y la sobreoferta que ya se traía previo a la pandemia.
Infraestructura hospitalaria en México.
“Creo que una de las herencias que nos dejó la pandemia fue la falta de infraestructura hospitalaria en México. De ahí surge la primera inquietud de la reconversión de algunos edificios de oficinas a hospitales”, comentó Robina.
De hecho, aseguró que proyectos que aún estaban “en papel” se cambiaron, porque aprovecharon el vacío en la infraestructura hospitalaria y la demanda de operadores del sector salud, que por falta de recursos no desarrollan sus clínicas u hospitales.
“Para ellos (los operadores) crecer teniendo que hacer sus propios hospitales es muy complicado, por eso, creo que los Fibras estamos siendo el vehículo a través del cual hacemos la inversión inmobiliaria mayoritaria, y ellos se dedican exclusivamente a la operación”, argumentó.
Alejandro Delgado, country manager de SiiLA México, opina que la reconversión de inmuebles seguirá vigente dentro del negocio de los Fibras en el país, en los siguientes años.
“A final de cuentas, los Fibras tienen interés de que los inmuebles estén rentados, y si pasan trimestres y siguen vacíos, sin inquilinos por la baja demanda, pensar en transformar el activo en un centro de datos, un centro médico e incluso en viviendas hace sentido”, consideró Delgado.
Gonzalo Robina explicó que también los edificios corporativos se están transformando o reconvirtiendo en viviendas, pues su ubicación los hace “bastante atractivos y redituables”.
La conversión de oficinas como alternativa para generar nuevas viviendas.
No solo oficinas
Dentro de los centros comerciales también están surgiendo cambios en este sentido. Algunos locales vacantes ahora se están convirtiendo en universidades.
“El sector de bienes raíces es dinámico y los Fibras tenemos la capacidad de irnos adaptando a lo que el mercado demande, entonces es lo que seguiremos viendo”, reiteró el directivo del fideicomiso de bienes raíces.
Fibra Uno ha sido la firma más activa en anunciar este tipo de estrategias de negocio. Actualmente, tiene en marcha ocho proyectos o un total de 110 mil metros cuadrados de oficinas para convertirlos en viviendas y hospitales. Estas propiedades se localizan en Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Nuevo León y Yucatán. Hasta septiembre, tenía un portafolio de 1 millón 300 mil m2 de espacio rentable de oficinas, cuya ocupación fue de 74.0 por ciento.
Medir costos
La conversión de edificios corporativos también es una alternativa para aumentar la oferta de vivienda en las principales ciudades de la República, debido a que ofrecen la ventaja de la ubicación y porque disponen de una variedad de servicios; sin embargo, lograr esa transformación de manera factible presenta desafíos en materia de diseño, tecnología, regulaciones, costos y financiamiento.
Luis Gutiérrez, director general de Fibra Prologis, que se enfoca al arrendamiento de naves y parques industriales, opinó que la transformación de oficinas vacías en viviendas u otra clase de activos es viable porque los bienes raíces son dinámicos, pero, alegó, “no siempre ni en todos los casos es factible.
“Hay diferentes maneras de evolución en los Fibras, como oficinas a vivienda, hospitales o algún otro tipo de servicios. También se habla de centros comerciales a bodegas que pudieran eventualmente reconstruirse, pero no es un tema fácil, porque las estructuras pueden ser muy costosas”, comentó Gutiérrez.
Las antiguas oficinas ya representan una cuarta parte de los proyectos futuros.
“Creo que sí van a surgir casos de diferentes reconversiones, pero no va a ser un tema que se vaya a dar a gran escala”, añadió el directivo de Fibra Prologis.
Igualmente, Gonzalo Robina aclaró que no cualquier edificio de oficinas se puede convertir en vivienda, pues son casos particulares que tienen que ver más con la ubicación de los inmuebles.
Por su parte, Javier Llaca, director de Operaciones de Fibra Monterrey –que se enfoca al sector industrial, comercial y de oficinas–, explicó que los malos edificios de oficinas se pueden convertir en buenos edificios de departamentos; sin embargo, reconvertir un edificio de oficinas clase A, desde el punto de vista financiero, no es necesariamente viable.
“No todos los edificios de este tipo se prestan para convertirse en departamentos por el entorno urbano y social”, expresó Llaca, quien aseguró que, por ahora, no tienen planes para emprender algún tipo de reconversión de oficinas, aunque no descartó llevar a cabo la reconversión de otros activos, como el de una propiedad industrial a un uso mixto o comercial.
“En el caso de reconversión de oficinas a vivienda vertical, no tenemos ninguna propiedad en el portafolio para considerar algo así en el corto plazo”, sostuvo el directivo de FMTY.
Roger K. Lewis, profesor emérito de arquitectura en la Universidad de Maryland en College Park, expuso en un informe, que independientemente del tipo de conversión que se busque realizar, hay obstáculos importantes a superar. Tal es el caso de las regulaciones de zonificación y restricciones en las leyes de construcción locales.
Muy común en Estados Unidos
RENTCafe, un sitio web de alquiler de propiedades, reveló en un estudio que reconvertir inmuebles viejos o sin usar en viviendas no es una tendencia nueva. En 1990, se lanzó un plan en la ciudad de Nueva York para llevar a cabo este tipo de proyecto a cambio de beneficios fiscales. Además, es una tendencia que se encuentra en su punto máximo.
“Para finales de 2021, aproximadamente 20 mil 100 unidades de edificios antiguos que servían para otros propósitos, comenzaron una nueva vida como departamentos, eso es casi el doble de la cantidad de departamentos convertidos en 2020 y 2019, juntos”, indicó el informe.
Incluso, en esta década, las antiguas oficinas ya representan una cuarta parte de los proyectos futuros en los que se espera que más de 52 mil 700 unidades sean reconvertidas en 2022 en distintos usos y en diferentes ciudades de Estados Unidos, como Washington, DC, Chicago y Los Ángeles.
“Las oficinas se han convertido en el tipo de edificio más frecuente en ser reconvertidos desde 2010, aunque son más costosos de convertir que los hoteles. Este resultado se puede atribuir a su amplia oferta en ubicaciones urbanas donde la demanda ha sido fuerte", dijo Emil E. Malizia, del Departamento de Planificación Urbana y Regional de la Universidad de Carolina del Norte.
Edificios corporativos.
Texto Verónica González
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