Mercado inmobiliario

Para el 2024, el objetivo de los Fibras es reducir los parámetros de generación de contaminantes e implementar mayores estrategias de ahorro en los inmuebles. Mientras tanto, el 73% de ellos cuentan con una política y procedimiento enfocado en la gestión ambiental.

Entre los temas que le darán mayor énfasis, está la gestión de los grupos de interés en temas ASG, los órganos de gobierno, la política de gobernanza, así como las evaluaciones de riesgos y consideraciones en los criterios ASG en el proceso de due diligence para nuevas adquisiciones.

Inversión en edificios sostenibles, fundamental en los esfuerzos de recuperación.

Además del reporte de información ambiental, social y de gobierno corporativo, certificaciones de los edificios, disminución en consumo energético, agua, sin dejar a un lado el monitoreo de satisfacción, salud, seguridad y bienestar de los colaboradores, entre otros.

Otra de las iniciativas clave ha sido que 15 de los 16 fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) listados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) están divulgando públicamente sus planes y acciones mediante el ‘Reporte de Sostenibilidad 2020’ y/o han incluido un espacio ‘ASG’ o de ‘Sostenibilidad’ en sus respectivos sitios de internet.

Referentes en el tema ASG

Un avance significativo se reflejó en 2021, ya que los fideicomisos inmobiliarios agremiados a la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA) publicaron el ‘Informe Anual ASG 2020’ ante el interés que actualmente crece entre “los grupos relacionados por el desempeño sustentable de las organizaciones, ocasionando un aumento en los requerimientos y expectativas en la transparencia y divulgación de la información no financiera”.

Jorge Ávalos Carpinteyro, director general de Fibra MTY, opinó: “Creo que hemos sido un referente como industria en el tema ASG, hemos puesto el ejemplo de que estamos unidos. Generamos un manual de ASG que estamos publicando cada una de las empresas en nuestros reportes. Esto habla no solamente de lo consolidados que estamos como sector de bienes raíces, sino también del compromiso que tenemos en el tema social y de gobernanzas, particularmente en lo ambiental, que ha ganado mucho revuelo".

El informe del sector de fideicomisos indica que el objetivo es aumentar la transparencia y fortalecer la comunicación con los grupos de interés (inversionistas, reguladores, proveedores y sub-contratadores), con el fin de contar con una mayor comprensión sobre la contribución de los Fibras en el desarrollo sustentable.

Por otro lado, Luis Gutiérrez, director general de Fibra Prologis y expresidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias, expresó: “Estamos conscientes de que la gestión en temas ASG significa también la gestión de riesgos, ya que implica un valor agregado a los inversionistas. Asimismo, las regulaciones y normas que se están aplicando en otros países serán cada vez más estrictas, por lo que a AMEFIBRA permite enriquecer y distinguir al sector al gestionar estos temas en concordancia”.

Fibra Multifamily.

El informe indicó que el objetivo es una mayor comprensión sobre la contribución de los Fibras en el desarrollo sustentable.

Se demandarán edificios más eficientes

No es menor el compromiso asumido por los Fibras en este ámbito, porque entender y evaluar los criterios medioambientales, sociales y de gobierno corporativo son factores que cada vez ganan espacio en la inversión inmobiliaria y, hacia el futuro, serán los edificios más eficientes y sostenibles los que tendrán una mayor demanda por parte de los inquilinos e inversionistas, han expresado especialistas.

“Dado que muchos gobiernos van a tratar de impulsar una ‘recuperación verde’ tras la pandemia, la inversión por parte de los propietarios inmobiliarios activos en la construcción de edificios sostenibles y la mejora de los activos existentes, pueden ser un pilar fundamental de los esfuerzos globales de recuperación económica”, comentó Tim Gibson, codirector de la firma financiera Janus Henderson Investors.

Fibra Haus.

En el reporte de ASG 2020 de los Fibras, se encontró que el 73% ya cuenta con una política o procedimiento enfocado en la gestión ambiental, mientras que un 80% ha empezado a monitorear el consumo de energía, con el fin de encontrar posibles áreas de mejora y eficiencia en sus operaciones, obteniendo un consumo total de 410 mil 812.97 gigajulio (GJ), que esperan reducir en los próximos años. Tan solo en 2020, se logró disminuir 5% el consumo de energía eléctrica base.

Mientras que ocho fideicomisos de bienes raíces presentaron un informe no verificado y otros seis ya contaban con la verificación de su reporte basado en acciones sostenibles, solamente uno no había elaborado este tipo de documento.

Asimismo, las empresas comenzaron a gestionar y monitorear sus emisiones a la atmósfera, a través de la cuantificación de emisiones de gases de efecto invernadero.

En relación con el consumo del agua, igualmente en 2020, los Fibras reportaron 9 millones 573 mil 897.47 metros cúbicos (m3), los cuales se buscan reducir en los próximos años, mediante la implementación de sistemas de captación de agua pluvial, plantas de tratamiento de agua residual, plantas de desalinización de agua salobre, instalación de mingitorios secos e instalación de válvulas retenedores de aire.

Fibra Eco.

Asimismo, diez Fibras se han comprometido voluntariamente a implementar acciones de gestión y monitoreo de residuos y su disposición adecuada; cinco de ellos ya están gestionando esta problemática.

Igualmente, han hecho el compromiso de aumentar el número de inmuebles certificados hacia el año 2024, toda vez que, al cierre de 2020, solo 7% del área bruta rentable de los miembros de la AMEFIBRA contaban con algún tipo de certificación.

En relación con la equidad de género, el 38% de la plantilla laboral de los Fibras estaba conformada por mujeres.

El informe señala que el 34% de los activos en operación son evaluados bajo criterios ASG; en tanto, el 40% de las nuevas construcciones fueron evaluadas bajo los mismos criterios, y 46% propiedades de siete Fibras cuentan con un plan de remodelación o equipamiento, basados en estrategias sustentables.

La AMEFIBRA indicó que este reporte es un primer esfuerzo conjunto de todos los Fibras asociados por reportar información en materia ambiental social y de gobernanza de manera homologada y estructurada, por lo que buscarán publicarlo de manera anual para poder comparar los resultados, año con año.

La Asociación está integrada por 15 Fibras que en total conforman un portafolio de más de mil 800 activos inmobiliarios en los sectores industriales (55%); comerciales (27%); hoteleros y oficinas (cada uno con una representación del 7%), así como educativos (4%).

Se vuelven emisores de bonos temáticos

Poco a poco, los Fibras inmobiliarios se han abierto paso en el mercado mexicano de bonos temáticos. Hasta diciembre, tres empresas se han convertido en emisores y uno más viene en camino.

Fibra Prologis, enfocado en el arrendamiento de inmuebles industriales, fue quien inauguró el mercado con el lanzamiento de su primer bono verde, en 2020, por un monto de 375 millones de dólares (mdd). Seis meses después, emitió un segundo bono verde por 70 mdd.

Las dos emisiones –calificadas como verdes por Sustainalytics– fueron colocadas a un plazo de diez años, con vencimiento en 2031 y pagarán un interés de 3.73 % anual.

El segundo emisor fue Fibra Storage, dedicado a la inversión y renta de mini bodegas. En mayo de 2021, realizó la venta de bonos verdes por un monto de mil 500 millones de pesos (mdp). La emisión se dividió en dos series, con plazos de cuatro y siete años a tasa fija y variable, respectivamente.

Dichos recursos serán utilizados para el financiamiento de proyectos que cumplan con criterios de gestión sostenible del agua, eficiencia energética e infraestructura sustentable.

En octubre pasado, Fibra Uno, que tiene un mix de propiedades industriales, comerciales y oficinas, se convirtió en el tercer Fibra en acceder a este mercado de deuda temática, al lanzar su primer bono sustentable por 8 mil 100 mdp.

Esta oferta tuvo una sobresuscripción de 2.6 veces respecto a los recursos obtenidos, lo que se tradujo en posturas por más de 21 mil mdp.

Fibra Shop, un fideicomiso de inversión en bienes raíces dedicado al arrendamiento, inversión y desarrollo de centros comerciales, también busca sumarse. Actualmente, tiene en prospecto de salida una emisión de bonos verdes con el que busca recaudar hasta 2 mil mdp.

Hacia el futuro, serán los edificios más eficientes y sostenibles los que tendrán una mayor demanda por parte de inquilinos e inversionistas.

Mariuz Calvet, directora de Sustentabilidad e Inversión Responsable en Grupo Financiero Banorte, comentó que para las empresas ha sido un reto muy grande tener que comenzar a dialogar entre las distintas áreas la implementación de estrategias ASG, puesto que no solo se limita a una dirección de responsabilidad social o de sustentabilidad, sino que va más allá, a lo largo de todo el negocio, no importa en qué sector opere.

“Esto ha sido muy retador, las empresas han tenido que dedicar tiempo, recursos, transformar su visión enteramente, no ha sido fácil. Vemos que aún falta casi el 50% de empresas del mercado mexicano por empezar a divulgar información que les sirva a los inversionistas para tomar sus decisiones”, dijo Calvet.

Agregó que otro reto, es que estos procesos deben ser verificados y auditados para aumentar la confianza de los inversionistas, así como tradicionalmente las empresas generan información financiera, de igual forma deberán generar información ASG, con procesos trazables y consistentes; que los datos se puedan comparar año con año.

“Las empresas se tienen que institucionalizar en las estructuras de gobierno corporativo, que sea sostenible en el largo plazo, donde se creen comités, políticas que regulen las normas internas, así como toda esta integración de factores en las decisiones de operaciones y de negocio”, añadió la especialista en temas sostenibles.

Los bonos temáticos son instrumentos de renta fija que se emiten en el mercado para levantar recursos que se utilizan para financiar o refinanciar proyectos o actividades que representen beneficios ambientales y sociales.

Estos pueden ser etiquetados como verdes, sociales, sustentables o vinculados a la sostenibilidad, y son emitidos por empresas, gobiernos, estados, municipios, banca de desarrollo.

Deberán cumplir con una segunda opinión por una empresa certificada y apegarse a los Principios de Bonos de Sostenibilidad de la Asociación Internacional de Mercados de Capitales (ICMA, por sus siglas en inglés), una organización que regula a los participantes del mercado de capitales.

METAS FIBRAS 2021-2025 

De los 15 fideicomisos de bienes raíces mexicanos y afiliados a la AMEFIBRA, 67% han comenzado a establecer con metas y objetivos específicos en criterios ESG (ambientales, sociales y de gobierno corporativo, por su traducción al español), un componente central del enfoque REIT para la inversión inmobiliaria. Por otro lado, ocho han presentado un informe no verificado y otras seis cuentan con la verificación de su reporte basado en acciones sostenibles, solamente una no ha elaborado este tipo de documento.

El avance de la sostenibilidad en todas sus facetas, incluida la administración ambiental, la responsabilidad social y la buena gobernanza, es un componente central del enfoque REIT para la inversión inmobiliaria.

En la actualidad, casi todos los 100 REIT más grandes por capitalización bursátil divulgan las actividades de ESG públicamente a través de los sitios web de la empresa, informes anuales y/o declaraciones de representación.

De los más grandes por capitalización bursátil, el número que emitió un informe de sostenibilidad independiente aumentó de 49 en 2019 a 66 en 2020.

En los últimos años, los criterios ESG se han posicionado como una prioridad a nivel de la junta en la industria de REIT, con el 85% de los REIT informando el desempeño de ESG a su junta directiva al menos una vez al año, y el 42% haciéndolo trimestral.

A pesar de la crisis de salud mundial y la incertidumbre económica, los REIT siguieron avanzando en las prácticas ambientales, sociales y de gobernanza en 2020 y alcanzaron un nuevo punto alto en los informes ESG, según el tercer informe anual REIT Industry ESG de Nareit.

Tim Gibson, codirector de Global Property Equities, señaló: “Creemos que entender y evaluar los criterios ESG son factores cada vez más importantes para la inversión en bienes inmobiliarios cotizados. Aunque muchas empresas tienen el compromiso declarado con los principios, los hechos dicen más que las palabras. Para ello, la pandemia de Covid-19 nos ha ofrecido una perspectiva única sobre cómo las empresas aplican los aspectos ‘sociales’, a menudo más difíciles de cuantificar.

“De cara al futuro, esperamos que el creciente enfoque en los factores medioambientales cobre aún más importancia: cada vez resulta más evidente que los edificios más eficientes y sostenibles están registrando una mayor demanda por parte de los inquilinos e inversores", finalizó. Según un artículo de WMRE publicado en julio de 2021, casi tres cuartas partes de los inversores institucionales están teniendo en cuenta los factores ASG en sus decisiones de inversión, un 18% más desde 2019. A medida que la importancia de la inversión responsable sigue creciendo y más inversores evalúan a las empresas en función de los criterios relacionados con ESG, los REIT reconocen tanto los beneficios como la necesidad de una estrategia ESG holística.

A pesar del mayor enfoque, la industria del arrendamiento neto se ha quedado atrás. Una encuesta reciente de WMRE, centrada en el sector de arrendamiento neto, reveló que solo el 6% de los encuestados dijo que los ESG son un factor importante en sus decisiones de inversión.

Los bonos temáticos se emiten en el mercado para levantar recursos que representen beneficios ambientales y sociales.

Esto indica que, si bien los REIT de arrendamiento neto han desarrollado políticas sólidas de gobernanza e iniciativas sociales, el medio ambiente ha sido más difícil de abordar, en gran parte debido a la estructura de arrendamiento de triple red en la que los inquilinos son responsables de las operaciones diarias de la propiedad, incluido el uso de energía y prácticas ambientales.

La AMEFIBRA, en su informe anual del año pasado, señaló: “Actualmente, los grupos de interés cada vez muestran un mayor interés por el desempeño sustentable de las organizaciones, ocasionando un aumento en los requerimientos y expectativas en la transparencia y divulgación de la información no financiera”.

Uno de los pasos seguidos ha sido utilizar sistemas de gestión como ISO 140001:2015 para tener un monitoreo constante de sus acciones. Además, han establecido objetivos anuales de desempeño para la dirección general y comités, que busquen tener un impacto positivo en las áreas social, económica y ambiental.

Durante este año, 80% de los miembros de la asociación registraron su consumo de energía eléctrica, el cuál ascendió a 8,471,555.85 GJ. Por lo anterior, se decidió instalar sistemas fotovoltaicos, luminaria LED, hacer más eficiente la ventilación, entre otras acciones.

También consumieron 9 millones 573 mil 897.47 m3 de agua, se generaron 146 millones 502 mil 372.08 toneladas de residuos sólidos no peligrosos y se constató que sólo 7% del área bruta rentable (ABR) contaba con algún tipo de certificación ambiental.

Se implementarán sistemas de captación de agua pluvial, plantas de tratamiento, etc.Se implementarán sistemas de captación de agua pluvial, plantas de tratamiento, etc.

Tomando en cuenta los resultados, se estableció que, para 2024, se deben reducir los parámetros de generación de contaminantes e implementar mayores estrategias de ahorro en los inmuebles.

Los fideicomisos cuentan con un Comité Técnico para garantizar la transparencia de los procesos, con un promedio de diez miembros de cada uno, de los que: 53% son independientes y 10% son mujeres.

También, la totalidad de Fibras tiene un Comité de Auditoría, 80% uno de Nominaciones y Compensaciones y 93% uno de Prácticas. Éstos cuentan con 9, 7 y 9% representación de mujeres respectivamente.

Con la meta de garantizar la erradicación de discriminación, corrupción, acoso, conflictos de interés, entre otros, se desarrollaron códigos de conducta y un canal de denuncia.

En los últimos años, los criterios ESG se han posicionado como una prioridad a nivel de la junta en la industria de REIT.

Texto Verónica González

Foto: © Zlikovec / abela / Fibra Haus / fy / FICA /