A lo largo de 19 años, Real Estate Market & Lifestyle ha demostrado con hechos y cifras que la inversión en ladrillos, en bienes raíces, es una gran alternativa porque protege el dinero en contra de la inflación e incluso de la devaluación.
Si bien la mayoría de las personas lo considera una inversión patrimonial, puede ser también buena opción de inversión por la plusvalía que generan en el tiempo los inmuebles y por las rentas que se obtienen cuando se adquiere una casa, un departamento o un local comercial para arrendar.
Sin embargo, también tenemos claro que vender o comprar una propiedad no es un trámite rápido, es todo un proceso que lleva su tiempo, que pueden ser meses o años. Por lo mismo, contar con un instrumento financiero-bursátil que facilite el invertir en el mercado de bienes raíces, haciendo muy fácil la entrada y salida por contar con buena liquidez, de entrada, suena atractivo.
De la misma manera, comprar una propiedad para arrendarla requiere invertir tiempo para administrarla, darle mantenimiento, cobrar las rentas, etc. Incluso, en ciertas ocasiones, se tiene que lidiar con un inquilino complicado y moroso al que tenemos que sacar de nuestra propiedad.
Así que, entre los primeros atractivos para invertir en Fibras están la posibilidad de hacerlo a través de un instrumento financiero-bursátil, que cuenta con un gran equipo de administración de las propiedades que integran el portafolio y el que compra los títulos de cada uno nunca se preocupa por la administración de los inmuebles.
Los Fibras vinieron a democratizar la inversión en bienes raíces.
Ventajas de invertir en Fibras
Estabilidad y diversificación. Muchos inversionistas buscan su alto potencial de retorno de inversión y la posibilidad de diversificar el portafolio. Los Fibras en una cartera de inversiones ofrecen dividendos anuales sólidos y estables, con el agregado de una buena probabilidad de encontrar una revalorización a largo plazo.
Facilidad. Los Fibras son fáciles de comprar y vender, ya que la mayoría se negocia en bolsas públicas, una característica que mitiga algunos de los inconvenientes tradicionales de los bienes raíces.
Conveniencia. Invertir en Fibras no genera impuestos, cualquiera puede hacerlo, es un acceso al mercado inmobiliario y cuenta con un precio identificable fácilmente; pueden tener flujos muy predecibles, seguros y no tienen fecha de caducidad.
Esencia de los Fibras
La esencia de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) es permitir que todo tipo de inversionista (chico, mediano y grande) pueda participar como inversionista en el mercado inmobiliario, sobre todo en el segmento comercial, que antes del nacimiento del instrumento solo era posible para aquellos de muy alto poder adquisitivo.
Los fideicomisos inmobiliarios cotizan en el mercado de valores a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), por lo que los inversionistas pueden comprar y vender los títulos (CBFIs), fondos de inversión o ETF vinculados al instrumento a través de intermediarios bursátiles (casas de bolsa, operadoras de fondos, etc.).
Su nombre original es Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, pero como inicialmente nacieron puros fideicomisos inmobiliarios, popularmente se ajustó su nombre a Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces; en ambos casos se utiliza su acrónimo: Fibras.
No todos los Fibras que cotizan en Bolsa cuentan con elevada liquidez, por lo que será importante seleccionar adecuadamente cuáles son las mejores alternativas de acuerdo con el asesor financiero de la institución que nos atiende.
Otra de las bondades es que la compra de un inmueble para inversión puede representar la inversión de millones de pesos, en cambio, para invertir a través de Fibras, dependiendo de cada intermediario, pueden ser montos sumamente accesibles, por lo que se facilita la participación en el mercado inmobiliario para pequeños inversionistas.
En 2018, los REITS estadounidenses sufrieron un fuerte descalabro a raíz de la crisis.
Se repite con frecuencia que los Fibras vinieron a democratizar la inversión en bienes raíces, porque justamente a través de las diversas alternativas de inversión (CBFIs, fondos de inversión, ETFs) se puede participar con inversiones desde montos reducidos.
Se puede participar desde la adquisición de un título de cualquiera de los fideicomisos que cotizan en bolsa. Por ejemplo, de las 16 emisoras que hay en el sector, Fibra Uno (FUNO) es la más bursátil y al momento de elaborar este artículo costaba alrededor de 23 pesos cada Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI); se puede comprar dese un título.
Al comprarlo, automáticamente esa persona se vuelve socio de un porcentaje del portafolio de inmuebles que son propiedad de FUNO.
Así que, efectivamente, no es necesario contar con grandes montos de capital para. No cabe duda que los Fibras vinieron a facilitar el acceso a un mercado que durante toda la vida estuvo restringido a grandes inversionistas.
Es importante reiterar que cada fideicomiso cuenta con un administrador profesional de todas las propiedades, por lo que esa tarea queda exenta para todos los que deciden participar a través de la adquisición de CBFIs.
Adicionalmente, cuando se adquiere físicamente un inmueble, todo el riesgo se concentra ahí, en esa propiedad, mientras que en los Fibras los portafolios cuentan con muchos inmuebles, en varias de ellas son más de 100 –en el caso de FUNO más de 600–, lo que indica que son portafolios diversificados en el número de propiedades y en su ubicación geográfica. Así que la diversificación es otra bondad que se suma a la esencia de esta alternativa de inversión.
Ésta no solo es en cantidad de propiedades y en ubicación, también en el tipo de propiedades: parques industriales, centros comerciales, edificios corporativos, hoteles y centros educativos.
Bondades de invertir en Fibras vs Inmuebles
| Inversión Inmobiliaria Directa | Inversión en Fibras |
| Al adquirir un inmueble se es sujeto del Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI). | Al adquirir CBFIs no se causa el ISAI. |
| Se aumenta el riesgo al tener un solo inmueble que absorbe el total de la inversión. | Diversificación en inmuebles, ubicaciones y número de inquilinos. |
| Inversión sin liquidez. Toma de 3 a 6 meses vender en el mercado inmobiliario. | Inversión líquida. Venta inmediata en Bolsa. |
| Dependencia de los inquilinos. | La venta de CBFIs en Bolsa no genera el pago de impuestos por ganancia de capital para personas físicas, Afores y extranjeros. |
| El dueño es el propio administrador del inmueble (con los costos asociados en tiempo y dinero). | Inmuebles administrados por profesionales. |
| Se generan impuestos a la venta del inmueble (ISR). | Se cuenta con un Gobierno Corporativo que cuida los intereses de los inversionistas minoritarios. |
| El ingreso sucesorio derivado de la herencia de un inmueble no causa ISR, pero transferir un inmueble como parte de un proceso sucesorio sí genera ISAI. | El ingreso sucesorio derivado de la herencia de CBFIs no causa ISR, ni ISAI. |
| Se reparten dividendos (distribuciones) de manera forzosa (95% del Resultado Fiscal anual). |
Pagan una especie de renta o dividendo
En el mundo de las inversiones financieras, se dice que los fideicomisos inmobiliarios son un instrumento híbrido, porque gozan de bondades similares a las que ofrece un instrumento de deuda o renta fija, es decir, una especie de renta fija por lo que se pagan en la distribuciones; pero también tienen ingresos variables como sucede en las acciones.
O lo que es lo mismo, uno de los grandes atractivos es que tienen dos potenciales fuentes de rendimiento, uno de ellos es un flujo como si les pagaran una renta y el otro es una ganancia de capital.
Sobre la primera opción, la Ley que regula a los Fibras determinó que tienen que pagar al menos el 95% del resultado fiscal neto (RFN) de cada ejercicio a los poseedores (tenedores) de los CBFIs a través de un mecanismo al que se denomina como distribuciones.
La Ley mexicana indica que dichas distribuciones se deben realizar al menos una vez al año. Sin embargo, desde su nacimiento se volvió una práctica generalizada que ésta se lleve a cabo de forma trimestral.
Muchos inversionistas equiparan las distribuciones de los Fibras con el pago de dividendos que realizan las empresas industriales, comerciales y de servicios. Sin embargo, podría ser mejor verlo como si a los tenedores de CBFIs se les pagaran rentas de las propiedades que forman parte del portafolio de cada Fibra y les toca una parte proporcional a cada título; al final se trata de un negocio inmobiliario de rentas.
Como el pago de cada distribución se determina en porcentaje, se equipara con los rendimientos que otorgan los instrumentos de deuda o renta fija en el mercado.
Es importante señalar que esta distribución es el resultado de la operación del Fibra por la renta de las propiedades que integran el portafolio de cada una, y es totalmente independiente a lo que acontece con el precio de los títulos en el mercado.
Para finalizar sobre esta bondad, debemos señalar que como los Fibras inmobiliarios únicamente pueden invertir en activos destinados al arrendamiento en México, ello se traduce en flujos predecibles y seguros.
Como si fueran acciones
Por lo que respecta a la potencial ganancia de capital, debemos decir que como el fideicomiso inmobiliario está integrado por inmuebles, éstos van ganando valor en el tiempo (plusvalía), lo cual se deberá reflejar en el precio de los títulos que los Fibras que circulan en el mercado a través de las valuaciones periódicas que se hacen de los portafolios.
Como su nombre lo indica, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces no son una empresa tradicional, por lo que no emiten acciones, sino CBFIs, pero que se comportan en el mercado como una acción.
Por lo tanto, el componente variable en los Fibras está representado por el valor de mercado de sus certificados de participación. En teoría, su comportamiento debería regirse por la plusvalía o minusvalía del portafolio de activos inmobiliarios que cada Fibra posee, así como la oferta y demanda de cada una, tal y como sucede con las acciones.
Así que, las ganancias de capital llegarán cada vez que el precio de los títulos de los Fibras se incremente en el mercado bursátil; sin embargo, también pueden tener minusvalías cuando los precios de mercado bajen.
De acuerdo con un análisis de Deloitte, hay ejemplos muy claros como en los REITS del mercado estadounidense, que en la crisis de los bienes raíces de 2008 sufrieron fuertes descalabros, pero tuvieron la capacidad de recuperarse en el mediano plazo. “La historia nos demuestra que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces son capaces de revertir la tendencia negativa que puede existir en los precios de sus títulos y convertirse en una inversión con interesantes rentabilidades”.
Texto Ricardo Vázquez
Foto: DREAMSTIME / AS 200 / RAWPIXELIMAGES