Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) han ido evolucionando con el paso de los años y cada vez vemos más especialización. Inicialmente, vimos fideicomisos que poseen y operan un conjunto de propiedades como centros comerciales, naves y parques industriales, así como edificios de oficinas, hoteles e instituciones educativas. Pero, tras poco más de una década de existencia, la especialización sigue su ruta.
Así lo consideraron especialistas del sector, al explicar que el crecimiento de los fideicomisos se está dando hacia sectores “más de nicho”, los cuales se esperaba su llegada desde hace algunos años, lo que contribuye a la democratización de la inversión inmobiliaria en México.
Hoy, del lado público hay cuatro empresas que están en distintas etapas del proceso para colocar un Fibra en el mercado bursátil mexicano, en ramas hasta ahora inexploradas por estas figuras de inversión. Se trata del negocio de vivienda en renta, agroindustrial y reconversión de inmuebles con un enfoque ambiental, social y de gobernanza (ASG).
“Vienen fibras nuevos al mercado. Fibra Eco, que estará enfocada al sector ASG. También vamos a ver del sector vivienda y agroindustrial”, comentó Alejandro Delgado, Country Manager de SiiLA en México, una plataforma de análisis del sector inmobiliario.
Explicó que el mercado mexicano de Fibras aún tiene un largo horizonte de crecimiento, pues solo en Estados Unidos hay REIT o Real Estate Investment Trusts (el símil de los fideicomisos de bienes raíces) diversos y especializados en segmentos como estadios, campos de pinos de navidad, campos de agricultura, hospitales, centros de datos, entre otros.
La mitad de los Fibras en México han consolidado portafolios diversificados.
“El mercado de Estados Unidos es más diversificado que el de México y eso hace que sea una buena estrategia de inversión, por eso en el país aún hay cancha para seguir pensando en diversificar, tanto en propiedades como en tipo de activos, por ejemplo, hay espacio para los data centers y los multifamily, éste definitivamente es un tipo de activo que va a ser muy bien aceptado”, añadió.
La National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), que agrupa a los REIT en Estados Unidos, indica que estos vehículos invierten alrededor de 12 sectores inmobiliarios, incluidos oficinas, edificios de apartamentos, almacenes, centros comerciales, instalaciones médicas, centros de datos, torres de telefonía móvil, infraestructura y hoteles.
Pero al mismo tiempo, dentro de cada segmento hay todavía una diferenciación. Por ejemplo, dentro de alojamiento y resorts hay 13 firmas que incluyen, además de hoteles, complejos turísticos.
Mientras que los 21 REITS residenciales poseen y administran diversas formas de residencias, como son departamentos, viviendas para estudiantes, casas prefabricadas y viviendas unifamiliares. En tanto, hay cuatro vehículos que se especializan en el arrendamiento de tierra para la extracción y venta de madera.
Pero también hay unos diez REITS especiales que poseen propiedades que no encajan en sectores tradicionales, es decir, los cines, casinos, tierras de cultivo y sitios de publicidad al aire libre.
Actualmente, operan 16 fideicomisos de bienes raíces en México, la mitad de ellos ha consolidado portafolios diversificados o con una mezcla de inmuebles en renta.
El más diversificado es Fibra Uno, que posee centros comerciales, naves industriales, edificios de oficinas e incluso componentes de hospitales y velatorios.
Fibra Danhos también cuenta con un mix de centros comerciales, oficinas y complejos de usos mixtos. Fibra MTY y Fibra Macquarie poseen, cada uno, naves industriales, edificios para uso corporativo e incluso el componente comercial.
De lado de las especializadas están: Fibra Educa, con su oferta de planteles educativos; Fibra Prologis, que tiene un ADN industrial; así como Fibra Inn y FibraHotel que solo operan hoteles en el país.
“Estamos viendo nuevos sectores y dentro de éstos muy pronto veremos el sector de vivienda y el agropecuario que es uno que se antoja desde hace varios años, también el de salud. Creo que son las tres sorpresas que nos llevaremos próximamente en el mercado de capitales”, comentó Paulina Ezquerra, socia de MXC Capital, una firma estructuradora de Fibras.
21 REITS residenciales poseen y administran diversas formas de residencias.
Las sorpresas
Fibra Multifamily, Fibra Haus, Agrofibra y Fibra Eco son los nuevos fideicomisos que se preparan para desfilar por la Bolsa Institucional de Valores (BIVA) en los próximos meses. Según información de cada una de las emisoras, en total buscan financiamiento por más de 14 mil 400 millones de pesos (mdp).
Tan solo el mercado de vivienda en renta representa apenas el 15% del mercado total en México, puesto que se compone de aproximadamente 5 millones de viviendas, según información de Fibra Multifamily.
“En México, en particular, el mercado de vivienda en renta administrada de forma institucional es todavía muy reducido con apenas un inventario estimado de 3 mil unidades, concentradas en la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara”, indica el prospecto de colocación.
Tan solo el mercado de vivienda en renta de las principales zonas metropolitanas asciende a 260 mil mdp de ingresos anuales.
De conformidad con Cushman & Wakefield Market Reseach, en la Ciudad de México, los activos tienen precios por metro cuadrado promedio de 325 pesos, con un máximo de 370 pesos y mínimo de 174. Para las viviendas ubicadas en Monterrey, los precios varían en un rango de 330 a 170 pesos por m2. Las ocupaciones se estiman en 95.0 por ciento.
Dentro de este mercado de los bienes raíces, hay dos Fibras que planean acercar esta oportunidad de inversión en Bolsa.
Fibra Multifamily desarrollará activos en cuatro zonas metropolitanas.
Multifamily va por hasta 2 mil 645 mdp
En octubre de 2020, Fibra Multifamily hizo públicos sus planes de listado en dicho centro bursátil. Grupo Favier, una empresa del sector inmobiliario en Jalisco, impulsa el lanzamiento de este fideicomiso inmobiliario que va por entre 2 mil 300 a 2 mil 645 millones de pesos.
Sus planes eran salir a Bolsa en noviembre pasado, sin embargo, se prevé que el lanzamiento se dé en el primer semestre de 2022.
El objetivo del Grupo es desarrollar proyectos inmobiliarios destinados exclusivamente para la vivienda en renta, administrados de manera institucional, un negocio que apenas comienza a desarrollarse en México.
Con esta nueva propuesta de inversión, la empresa desarrollará, en un inicio, un portafolio de proyectos que comprendan entre mil y mil 200 viviendas en renta, en las principales ciudades de México.
Los desarrollos comprenderán 150 a 300 Unidades, y actualmente tiene cinco proyectos, aunque ya tiene identificados más de 20 proyectos que buscará incluirlos en el mediano y largo plazos.
Mientras que las ciudades en donde se concentra la demanda por este tipo de vivienda son Guadalajara y Zapopan, Jalisco, Monterrey, Nuevo León, Tijuana, Baja California, Querétaro, Querétaro, León, Guanajuato y la Ciudad de México.
En una primera etapa, Fibra Multifamily desarrollará activos en las primeras cuatro zonas metropolitanas. Sin embargo, en fases posteriores buscará oportunidades de inversión en otras ciudades.
Fibra Haus arribará a la BIVA de la mano de Acerta y Greystar.
Haus afina detalles
Fibra Haus también arriba a BIVA. Si bien aún no ha fijado la fecha de su debut, ha revelado en su solicitud que el desarrollador del portafolio inicial será Acerta, dedicado a la administración, desarrollo y gerencia de proyectos inmobiliarios y de infraestructura en Europa y Latinoamérica, participará como socio minoritario, con una coinversión del 2.50% del capital de cada uno de los proyectos.
En tanto Greystar, uno de los inversionistas en vivienda en renta más relevantes, se encargará de operar y promocionar las propiedades.
Según información de Fibra Haus, buscará obtener hasta 2 mil 500 mdp con su oferta pública, y su portafolio inicial cuenta con dos terrenos en etapa de predesarrollo con un enfoque en vivienda en renta y locales comerciales. En total, suma 50 mil 199 m2 de área total construible potencial y con 33 mil 764 m2 de área bruta rentable (ABR). En conjunto, contarán con aproximadamente 612 unidades de vivienda en renta.
Las propiedades inmobiliarias se encuentran en la Ciudad de México y en Querétaro, dos de las ciudades más importantes del país por su situación económica y demográfica, que además tienen un alto potencial de crecimiento en vivienda en renta.
Adicionalmente, tiene identificadas tres oportunidades de adquisición de terrenos para desarrollo de vivienda en renta institucional en Tijuana, con el potencial para edificar 384 viviendas, en Monterrey con capacidad para unas 334 unidades y en la Ciudad de México con otros 316 departamentos.
“Consideramos que México cuenta con un bono demográfico para la demanda de vivienda en renta importante. Para 2030, se estima que el 56% de las viviendas en renta en México se encontrará colocada entre la población con edades entre 25 a 39 años, misma que representará aproximadamente el 29% de la población total en el país”, indicó Haus en un documento.
Fibra Haus estima que la demanda de vivienda en renta dentro de su mercado objetivo asciende a 20 mil 935 unidades anuales, equivalente al 63% del total del país. De estos, 20% corresponde a la Ciudad de México, 15% a Monterrey, 12% al Estado de México, 11% a Guadalajara, 3% a Tijuana y 2% a Querétaro.
Agrofibra, primer fideicomiso especializado en el segmento agroalimentario de México.
Sin fecha aún para Agrofibra
Aunque Agrofibra, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en el segmento agroalimentario de México, planeaba listarse en noviembre pasado, la emisora definió una nueva fecha: 23 de marzo de este año; sin embargo, hasta el cierre de esta edición no se había concretado.
En su prospecto de colocación indicó que su objetivo es recabar entre 5 mil 250 mdp a 6 mil 037 mdp, considerando la opción de sobreasignación.
A cambio, ofrecerá la exposición a invertir en su cartera inicial compuesta por 15 activos relacionados con la actividad agrícola en el país, tales como invernaderos, huertas y naves agroindustriales de alta tecnología, que comprenden 17 millones 323 mil 076 de m2 rentables y generan ingresos por 22 millones de dólares anuales.
Los arrendatarios son empresas como Agroparque Yecapixtla, Bonanza, Grupo Ganfer, Agropecuarios Tom, Citrofrut y BeFrost, entre otros, los cuales producen tomates, pimientos, pepinos, cítricos, aguacate, mango entre otros.
“En México existen diferentes Fibras, pero ninguno enfocado en el sector agroalimentario, por lo que Agrofibra representa una alternativa diferente de inversión en un sector con crecimiento consistentemente superior al PIB nacional desde 2016; evidenciado durante el 2020, en donde el impacto negativo en el sector agroalimentario fue de 0.5% en comparación con el PIB total de -8.5%, con alto potencial exportador al contar con tratados de libre comercio con 46 países”, indicó la naciente emisora en su prospecto de colocación.
Añadió que el valor de la producción del sector agroalimentario en México es de 1.3 billones de pesos, el cual envuelve el ramo agrícola y proteína animal.
Agrofibra representa una alternativa diferente de inversión en un sector con crecimiento.
El equipo de Agrofibra es liderado por Jorge Guajardo Hesles como presidente ejecutivo, quien cuenta con una trayectoria de más de 26 años en el sector agroalimentario mexicano.
Con los recursos de la oferta pública, el vehículo llevará a cabo nuevas adquisiciones, ya que ha encontrado, adicional al portafolio inicial, otras 24 oportunidades de inversión.
“Agrofibra representa una atractiva oportunidad de inversión, cuyo objetivo es dar acceso al público inversionista a un vehículo que busca generar atractivos rendimientos, ajustados por riesgo, a través de una cartera diversificada dentro de un sector con sólidos fundamentales”, escribió el fideicomiso, en un comunicado en el que reveló sus intenciones de salir a Bolsa.
La emisora cotizaría con la clave de pizarra AGRO21 y, según un comunicado, estima que su portafolio inicial requerirá de la inversión 245 millones de dólares (mdd) y el valor del volumen total de proyectos es de 621 mdd.
Fibra Eco.
Fibra Eco reverdecerá al sector inmobiliario
El fideicomiso de inversión en bienes raíces que promete reverdecer al sector inmobiliario mexicano es Fibra Eco, un proyecto creado por Irving Vázquez, que fue responsable de Integración ESG en Afore Sura. Con su lanzamiento buscará recaudar hasta 180 mdd en su próximo debut en la Bolsa Institucional de Valores, fecha que aún está por definirse.
El nuevo Fibra, que el pasado 27 de septiembre anunció sus planes de salida a la BIVA, tiene como objetivo financiar la adquisición de propiedades, como centros comerciales, centros de procesamiento de datos, naves, bodegas o edificios de uso industrial para configurarlos con el fin de que disminuyan sus emisiones de gases de efecto invernadero.
Eco buscará que todos sus edificios cuenten con las certificaciones EDGE, que están diseñadas para aplicarse en edificios nuevos y existentes. Mientras que hacia el año 2030 se propone lograr el 40% de ahorros energéticos.
Lo anterior, ya que el sector inmobiliario es uno de los contribuyentes más grandes de gases de efecto invernadero, representando el 40% de las emisiones globales, lo que abre una oportunidad para reducir su huella, ya que se estima que la mayoría de los edificios construidos hasta ahora seguirán usándose en el 2050 y son inamovibles ante riesgos físicos.
Para lograr un escenario climático de 1.5°C, cada año debería renovarse entre 3% y 5% del inventario de edificios existentes hasta 2050.
“Descarbonizar el sector incluye acciones que van desde el suministro de energía y la escala urbana hasta las actividades de edificación y la cadena de valor de la construcción. Estas acciones tienen el potencial de reducir las emisiones de GEI a un nivel que esté alineado con el objetivo de 1.5 ° C establecido por el Acuerdo de París”, agrega el documento.
Fibra Eco destaca porque el comité del fideicomiso inmobiliario está integrado con el 50% de mujeres y sus miembros serán totalmente independientes.
Texto Verónica González
Foto: REAL INVESTMENT TRUST / WELT MANAGEMENT / LAMUDI / SHUTTERSTOCK / COT