Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) no han sido ajenos a la volatilidad del mercado financiero, pero podrían ser muy defensivas dado el entorno de incertidumbre que prevalece.

El 2018 será considerado como uno de los años más complicados para las inversiones locales, ya que observamos un ajuste en el Índice de Precios y Cotizaciones (IPyC) de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en pesos y dólares de -12.3% y -17.7%, respectivamente, en los primeros once meses del año.

Más allá de este periodo de volatilidad, lo que más nos preocupa hacia futuro es la incertidumbre en diversos frentes económicos y financieros después de la cancelación del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (NAIM), además de las posibles modificaciones a diversas comisiones bancarias.

Uno de los sectores que ha presentado una caída importante es el de las Fibras. Medido por su principal índice, en el mismo periodo, ha presentado una caída de -8.5%, efecto que no solo incorpora la coyuntura de posibles aumentos en las tasas interés (resta atractivo respecto a los “Dividend Yields”), sino ahora el peso de la incertidumbre sobre eventuales medidas durante la nueva gestión federal.

Américas, en Guadalajara, Jalisco. El sector enfrenta incertidubre.

Si bien en los últimos cuatro años el Sector de Fibras ha generado un crecimiento en el GLA (superficie arrendable, por sus siglas en inglés) de 16.0% y mejorías operativas (en las rentas y en la tasa de ocupación), el mercado ha castigado el valor de las mismas (medido por el Net Asset Value, la cual pondera principalmente el valor de las propiedades), dejando de lado el potencial que existe incluso con la coyuntura de incertidumbre mencionada. Lo que sí es un hecho es que el mercado accionario ha logrado robustecer esa curva de aprendizaje en el sector de Fibras, y ahora centra su atención como la de cualquier activo en el entorno económico y financiero del país (claves en la inflación y el tipo de cambio).

En este artículo mencionaremos las expectativas del Sector de Fibras medido por tres diferentes ópticas: 

1) El escenario macroeconómico en el sector.

2) El contexto inmobiliario en México (realidades y tendencias).

3) El entorno de las Fibras 2019 (retos y expectativas).

Es importante mencionar que la visión podría modificarse en cualquier momento, ya que hemos sido testigos de los cambios repentinos en las expectativas del país.

En el escenario macroeconómico, el reciente incremento en la tasa de interés de referencia del banco central y el eventual aumento hacia el cierre de año dejaría un nivel de 8.25%. Como es habitual el inversionista realizará un análisis de riesgo/dividendo dentro del sector de Fibras, tratando de posicionarse en las emisoras cuya diferencial sea atractivo.

Pese a este análisis, es importante señalar que ésta no resulta la única herramienta a evaluar en el sector, de hecho, limita el desemp meño de ciertas Fibras cuyo performance operativo ha sido sobresaliente.

Midtown Jalisco. El mercado accionario ha logrado robustecer la curva de aprendizaje.

Inversión Extranjera Directa a 2018 presentó un crecimiento de 19.7%.

Segmento defensivo

Cabe mencionar que la depreciación del peso beneficia a ciertas emisoras cuyos ingresos son dolarizados, los niveles de inflación permiten ajustar los niveles de renta y que la tasa de ocupación madura resulta más defensiva ante posibles escenarios de retos económicos durante el próximo año.

Si algo es evidente con la llegada de las Fibras al mercado, es que el sector inmobiliario industrial, comercial y de oficinas ha logrado institucionalizarse.

En la actualidad observamos que el sector industrial  (parques industriales) mantiene atractivos niveles de rentas (mayor potencial de aumento en el norte del país), datos superiores en + 300 pbs en la tasa de ocupación, y pese a preocupaciones por la negociación del Tratado de Libre Comercio de América del norte (TLCAN) o ahora llamado T-MEC y renegociaciones comerciales, un atractivo entorno de la Inversión Extranjera Directa (2018 ha presentado un crecimiento de 19.7%).

Ante la coyuntura al cierre de 2018 y visualizando 2019, esperaríamos  que este sector sea el más defensivo en el mercado.

Crecimiento y retos

En el tema comercial, hemos sido testigos de que en los últimos tres años se ha presentado una importante creación de complejos, de hecho, en 2018 se esperaba la incorporación de 40 nuevas unidades en la Ciudad de México (CDMX). Pero más allá de este dato, observamos al consumo local fuerte y además la estrategia de tiendas anclas (autoservicio o departamentales) ha trazado un paso firme importante en el sector.

Consideramos que el beneficio de las Fibras en este sector es el expertise, ya que pese a la apertura de espacios en la mayoría de la CDMX, los complejos de dichas emisoras tienen una mayor especialización, además de criterios de rentabilidad al ser empresas públicas. Este sector mantendrá una expectativa de retos a nivel de consumo, después de un 2018 con crecimientos importantes.

Mercado moderado

En el sector de oficinas esperamos retos en cuanto a la ocupación de empresas en los nuevos espacios desarrollados; sin embargo, los nuevos complejos nos resultan favorables y atractivos para muchas empresas tanto locales como internacionales (las rentas son más conservadoras).

Recientemente en la Ciudad de México se logró una absorción del 31.0%, dato superior a lo observado en 2017. Si bien existe una amplia cantidad de metros cuadrados en construcción, vemos a la demanda sobre dichos activos paulatinamente instalándose en los complejos, y pese a comentarios erróneos, no observamos una sobreoferta en el sector (lo que sí es un crecimiento muy moderado en 2018-2019).

Prologis Park en Izcalli, en el Valle de México. 

Retos inmediatos y futuros

Desde 2015 hasta la actualidad, la distribución del sector (solo las Fibras del Índice de la BMV) ha presentado un aumento de 35.0% (una TCAC de 11.5%), proporcionando una exposición al sector inmobiliario mexicano, el cual no contaba con una institucionalización y formación de mercado accionario.

Si bien el desempeño operativo y el valor de algunas Fibras es algo a destacar, visualizamos los siguientes retos en el sector hacia los próximos meses:

1) Eficientar los recursos emitidos por capital o deuda, ante una coyuntura de los mercados más complicada para realizar un Follow On y con emisiones de deuda ajustadas a los niveles de tasa.

2) Acelerar los complejos en desarrollo para paulatinamente incorporar nueva superficie arrendable.

3) Realizar adquisiciones de manera más selectiva.

4 Reforzar al mercado sus oportunidades en materia de dividendos.

5) Aprovechar el contexto para reforzar su estrategia de expansiones en los complejos actuales de sus portafolios vigentes.

6) Mantener ese ritmo atractivo a nivel operativo, que eventualmente el mercado volverá a destacar.  

 * El autor es Analista y Estratega Bursátil de Monex Casa de Bolsa / jrsolano@monex.com.mx

Texto Jesús Arias

Foto: FIBRA hotel / FIBRA PROLOGIS / prologis / fibra shop /