De hecho, los candidatos presidenciales de los tres partidos políticos más importantes del país (PAN, PRD y PRI) han manifestado su intención de dar continuidad a la política de vivienda del actual gobierno, como se puedo observar en el reportaje anterior, pues consideran que esta industria es clave para reactivar la economía y generar empleos.
Pero no sólo las constructoras tienen confianza en que el próximo Jefe del Ejecutivo seguirá impulsando al sector, también los organismos de vivienda, los bancos, las Sofoles, la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi), e incluso la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), no prevén cambios significativos.
Nada menos que la BMV anunció el lanzamiento del Índice Habita (IH), que incluye a las empresas desarrolladoras que cotizan en el mercado bursátil (seis en la actualidad), cuyo cálculo dependerá de la variación diaria de dichas emisoras ponderada por su valor de mercado. La representatividad de este índice permitirá a los administradores de fondos de inversión, operadores de portafolios e inversionistas en general contar con una opción más de inversión y un índice de referencia, puntualizaron analistas de IXE.
Añadieron que en el caso particular de las Afores lo podrán utilizar (o replicar) mediante productos estructurados, lo cual indirectamente favorecerá también a la demanda de estas acciones en el mercado.
En lo que va del año, el IH presenta un rendimiento de 0.36 por ciento (vs. 0.45 por ciento del IPyC), inferior al de Ara, Homex, Sare y Hogar (1.8 por ciento, 11.5, 7.9 y 9.7 por ciento, respectivamente), pero superior al de Geo y Urbi (-9.6 y -2.4 por ciento, respectivamente).
El interés creciente de los inversionistas nacionales y extranjeros por concurrir al sector habla del gran potencial que se visualiza para el mismo a mediano y largo plazos.
Esfuerzo gubernamental
Especialistas de BBVA Bancomer dijeron que el gran potencial que tiene la vivienda en México queda manifiesto en el esfuerzo gubernamental realizado en los últimos años para impulsar el cumplimiento de los programas de vivienda.
Detallaron que, por una parte, están los múltiples esquemas de apoyo gubernamental y privados puestos en marcha para extender el financiamiento hipotecario a más segmentos de la población y, por otra parte, las colocaciones de acciones e instrumentos de deuda (certificados bursátiles) en el mercado financiero, así como las fusiones, adquisiciones y alianzas entre Sofoles e instituciones financieras nacionales y extranjeras que permiten obtener fondos complementarios para ampliar su capacidad de financiar viviendas.
Los analistas de Bancomer comentaron que entre las acciones gubernamentales más importantes para impulsar la oferta de vivienda están: la creación de la Conafovi, a la que ven como “facilitadora del mercado”; la transformación del Fovi en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), organismo que desempeña una función fundamental al fomentar el desarrollo del mercado primario y otorgar garantías para la bursatilización de hipotecas; las mejoras operacionales implementadas en el Infonavit y el Fovissste, y la introducción de beneficios fiscales (deducción del componente real de intereses de las hipotecas).
Podría crearse nuevo organismo de vivienda
Hay que mencionar que Carlos Gutiérrez Ruiz, Comisionado de la Conafovi, durante su participación en la 3ra. Conferencia Anual de Vivienda que se realizó en Nueva York, afirmó que se espera que este año se establezca un agente coordinador institucional entre el gobierno federal, las instituciones de vivienda y los gobiernos estatales y municipales, así como un sistema nacional de información y de indicadores de vivienda.
En este sentido, recientemente se dio a conocer que el gobierno federal pretende crear la Comisión Nacional de Asentamientos Humanos y Vivienda, órgano que concentrará a las entidades relacionadas con el sector e incluirá temas de suelo y desarrollo urbano.
De acuerdo con el dictamen del proyecto de decreto que expide la Ley de Vivienda se establece que este nuevo órgano descentralizado concentrará las funciones de la Conafovi y de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, así como de la estructura orgánica y recursos que tiene la Secretaría de Desarrollo Social en temas de asentamientos humanos y vivienda. El documento se pondrá a consideración de la Cámara de Diputados en el siguiente periodo de sesiones.
Gutiérrez Ruiz también recordó que los logros y las acciones que se han alcanzado en el sector vivienda durante la actual administración permiten afirmar que nuestro país contará en breve con una política de Estado en la materia. “La situación de esta industria ha cambiado significativamente y se ha transformado para facilitar el acceso de las familias a una vivienda propia.”
Crece financiamiento hipotecario
Los especialistas de Bancomer destacaron que en la actualidad el marco legal para recuperar créditos vencidos es más favorable a las instituciones financieras. “La miscelánea de garantías 2000 y sus modificaciones de 2003 dieron certeza a la práctica crediticia en el país.” Adicional a lo anterior, están: el uso de mejores herramientas para la medición del riesgo crediticio: esquemas obligatorios de calificación de cartera de crédito, modelos propios para medir riesgos, obligatoriedad de consultar el buró de crédito y la creación del historial crediticio de los clientes. “Este conjunto de mejoras allanó el camino para el regreso del financiamiento hipotecario.”
Esta evolución ha estado caracterizada por tasas de crecimiento real anual superiores a 30 por ciento. Sin embargo, señalan que el financiamiento a la vivienda por parte de la banca aún está lejos de igualar los montos de crédito que concedía antes de su retiro, pero con grandes posibilidades de acortar la distancia en el mediano plazo.
Aunque los organismos oficiales siguen a la cabeza, en el crédito a la vivienda, se observa que están reduciendo su participación en el mercado ante una concurrencia más activa del financiamiento privado.
Los analistas de Bancomer afirmaron que los flujos crecientes de hogares llevarán a una mayor demanda de viviendas en las próximas décadas. “La necesidad de construcción habitacional es real. La necesidad de desarrollar un mercado hipotecario fuerte también es real. El incremento de los flujos de financiamiento hipotecario permitirá cerrar paulatinamente la brecha entre la demanda de vivienda potencial y efectiva.”
El ritmo al que se haga dependerá de un avance más sólido en el fortalecimiento del marco legal e institucional del sector de la vivienda y de las actividades vinculadas con ella, así como de la persistencia de un entorno macroeconómico favorable que posibilite mejores condiciones laborales, estabilidad financiera y mayor acceso de la población al crédito a la vivienda.
“Avanzar en las medidas que permitan abaratar los costos del financiamiento, mejorar la eficiencia de los registros públicos y homogeneizar los servicios de los profesionales involucrados representaría un gran avance para el financiamiento del mercado hipotecario en nuestro país y la consiguiente creación de mayor oferta y demanda de vivienda que contribuya a reducir el rezago habitacional e impulsar el bienestar de la población.”
Por su parte, los analistas de Banamex consideraron que las perspectivas del sector vivienda continúan positivas, incluso hasta 2007, sobre todo por el crecimiento del crédito hipotecario de los bancos, las medidas planteadas para fortalecer la estructura e independencia del sector y el crecimiento esperado del mercado de bonos hipotecarios.
Indicaron que Homex es la mejor opción de inversión dentro del sector, toda vez que es la acción con mayor potencial de alza, debido a su valuación atractiva, el crecimiento esperado en resultados y a que su precio está rezagado.
José Manuel Agudo, presidente de Hipotecaria Su Casita, dijo que si hoy la participación de la industria de la vivienda es de 3 por ciento podría duplicar su participación en el PIB nacional durante el próximo sexenio si en México se estableciera una política de vivienda a largo plazo.
“Estoy completamente seguro de que la industria de la vivienda podría llegar a 6 por ciento del PIB al final del próximo sexenio si esa política se concreta a largo plazo, porque ya está en marcha el mecanismo de la bursatilización de hipotecas para tener abundancia de recursos.”
En su opinión, el cambio de gobierno que se dará en México en 2006 no deberá afectar el crecimiento y desarrollo del sector de la vivienda, pero “deberíamos ser lo suficientemente creativos (banca y Sofoles) para, además de financiar el crédito puente y el individual, financiar también el desarrollo urbano en su conjunto”.
Afinan estrategias
En los últimos cinco años las empresas constructoras de vivienda de México han tenido que desarrollar estrategias que les permitan cambiar la mezcla de ventas de sus productos, eficientar operaciones y mantener un estricto control de gastos, a fin de sobrevivir y mantener una rentabilidad adecuada en un entorno donde el crecimiento de los precios de sus productos ha sido moderado, mientras que el de sus insumos ha presentado un ritmo mayor. “Las compañías desarrolladoras han entrado en sectores más rentables, como son viviendas media y residencial, además de buscar terrenos a costos más bajos a fin de mantener sus márgenes operativos”, explicó Sergio García, director de Análisis de Value.
De hecho, el reporte de enero de la “Situación Inmobiliaria” de BBVA Bancomer señaló que, en conjunto, las viviendas media, residencial y residencial plus contribuyeron en el 2005 con cerca de 15 por ciento del mercado, cuando cinco años antes su peso era ligeramente superior a 5 por ciento.
“Los precios de la vivienda se han mantenido muy estables en los últimos años en lo que es la vivienda social, y se han presentado mejores condiciones para el otorgamiento de créditos para viviendas media y residencial. De esta forma, las empresas han mejorado su mezcla de ventas generando volumen con las de interés social y participando más en los otros que tienen un mejor margen de utilidad”, explicó Carlos González Tavares, especialista del sector en Ixe, Casa de Bolsa.
Esta situación cobra relevancia porque la consultora Softec señaló en uno de sus estudios que el precio unitario de venta por metro cuadrado de la vivienda destinada al sector social (hasta 220 mil pesos) se ha mantenido en, aproximadamente, 4 mil pesos del año 2000 al 2005, mientras que los inmuebles económicos (hasta 445 mil pesos) han visto aumentar este parámetro de 4 mil 500 a 4 mil 950 pesos, en tanto que las del sector medio (hasta 1 millón 30 mil pesos) lo subieron de 7 mil a 8 mil pesos y las residenciales lo hicieron de 10 mil a 14 mil pesos.
Asimismo, manifiesta que, en promedio, el área de construcción se adecua a las necesidades financieras de los usuarios para que no se les incremente el costo total de la vivienda, por lo que en la vivienda social el área pasó de 55 a 45 m2, mientras que en la económica se mantuvo en alrededor de 65 metros, en la media cerca de 100 y en la residencial disminuyó de 160 a 130 m2.
Al ver los datos históricos se tiene que el resultado de la estrategia señalada fue bueno porque, al analizar la evolución de los principales rubros operativos de las seis empresas que cotizan en la BMV, del 2000 al 2005 se encontró que el margen de operación promedio se ubicó en 15.4 por ciento, con rentabilidad (utilidad neta a capital contable) de 9.3 por ciento y una liquidez de 3.9 veces.
Tanto Sergio García como Carlos González coincidieron en señalar que los resultados obtenidos no serían factibles sin un marco económico y financiero de estabilidad, además del definitivo impulso que se dio al sector por parte del gobierno federal, las nuevas fuentes de financiamiento y de las instituciones que se encargan de regularlo y promoverlo.
Resultados 2005
Las seis empresas vivienderas que cotizan en la BMV son: Geo, Urbi, Ara, Homex, Sare y Hogar. En conjunto, sus ventas crecieron en 17 por ciento en el 2005, su utilidad de operación en 9 por ciento y sus utilidades netas en 22 por ciento. Cabe señalar que los resultados de Hogar afectan de manera importante a la muestra, por lo que si se eliminan las ventas se tiene que aumentaron 28 por ciento, la utilidad de operación 30 y la utilidad neta en 26 por ciento.
“El año 2005 representa el cambio para Hogar, no sólo de su estructura de gobierno y organización, sino también un cambio sensible en la visión del negocio y, en consecuencia, en la forma de operarlo. Los resultados reportados no son buenos; sin embargo, son el colofón de una etapa gris de la empresa y será el parteaguas que definirá el arranque de nuevo Hogar”, señaló el director de la empresa al presentar sus resultados a la BMV.
Las cifras conjuntas de los resultados de las seis empresas desarrolladoras durante los 12 meses del 2005 muestran que sus ventas totales ascendieron a 37 mil 597 millones de pesos (mdp), debido a que Homex logró un aumento anual de 56 por ciento, Sare 26, Geo 24, Urbi 21 y Ara de 13, mientras que Hogar presentó un descenso de 40 por ciento.
La utilidad de operación sumó en conjunto 7 mil 741 mdp. En lo tocante a la utilidad neta, la misma ascendió a 4 mil 638 mdp, porque Homex aumentó 75 por ciento anual, Geo 37, Sare 11, Ara 6 y Urbi 3; en el caso de Hogar sus pérdidas aumentaron en 309 por ciento.
Carlos González Tavares consideró que, en general, los reportes fueron buenos porque tuvieron crecimientos en los principales rubros de doble dígito y que para dimensionarlos se debe tomar en cuenta el crecimiento del PIB, que fue de 3 por ciento.
Al analizar el periodo de octubre a diciembre 2005 los ingresos crecieron, en promedio, 18 por ciento anual respecto al mismo periodo un año antes, y en ese mismo lapso su utilidad de operación lo hizo en 31 por ciento y la utilidad neta en 12 por ciento. Asimismo, la rentabilidad del capital (utilidad neta a capital contable) fue de 11 por ciento, es decir, menor a la del mismo periodo en 2004, que fue de 14 por ciento.
En el último trimestre del 2005 los ingresos de los desarrolladores sumaron 11 mil 993 mdp, de los cuales Geo generó 27 por ciento, Homex 26, Urbi 21, Ara 18, Sare 8 y Hogar 1 por ciento.
En lo tocante a la utilidad de operación alcanzó los 2 mil 515 millones, mientras que la utilidad neta llegó a 1 mil 469 mdp, donde Geo aportó 31 por ciento, Ara 25, Homex 23, Urbi 21, Sare 4, mientras que Hogar les restó 4 por ciento, ya que es la única que muestra pérdidas en el periodo de referencia.
Ara
Consorcio Ara, el desarrollador de vivienda más rentable del país en opinión de los analistas, se mantuvo al cierre del 2005 como la primera compañía del sector en alcanzar 35.7 millones de metros cuadrados de reserva territorial, suficientes para construir 146 mil 943 viviendas a plan maestro.
Esta reserva se encuentra estratégicamente localizada en las 22 ciudades del país que más contribuyen al desarrollo del PIB nacional. Asimismo, es suficiente para garantizar sus operaciones durante al menos 5.6 años.
Ara reportó 6 mil 772.7 mdp de ingresos durante 2005, que representa un incremento de 13.4 por ciento comparados con los de 2004. La utilidad bruta se incrementó 12.8 por ciento, reflejando un margen bruto de 28.9 por ciento y alcanzando mil 958 mdp.
La utilidad de operación alcanzó los mil 444.5 mdp, lo que representa un incremento de 13.2 por ciento, con un margen operativo de 21.3 por ciento. En lo que se refiere a la utilidad neta, ésta creció 5.5 por ciento, y obtuvo un margen neto de 16.3 por ciento.
“Los resultados de Ara en el 2005 son consecuencia de la instrumentación exitosa de un plan estratégico orientado a satisfacer a nuestros clientes y de una clara visión de negocios. Estos dos ingredientes, aunados a una administración eficaz y transparente, han sido una fórmula exitosa que ha dado por varios años un alto valor agregado a las operaciones de la empresa y la mantienen en un lugar privilegiado en un sector que enfrenta hoy por hoy una gran competencia”, señaló Jaime del Río, director de Relación con Inversionistas de Consorcio Ara.
Las ventas financiadas en el segmento de Progresiva durante 2005 fueron de 4 mil 504 unidades y alcanzaron 940.2 mdp, lo que representa un incremento de 149.3 por ciento comparado con 2004.
La vivienda de interés social alcanzó las 11 mil 832 unidades vendidas e ingresos por 3 mil 869.1 mdp, en tanto que la vivienda de tipo medio tuvo un incremento de 19.2 por ciento en ingresos, comparado con el año anterior al registrar mil 565 mdp con 2 mil 510 unidades vendidas, y la vivienda de tipo residencial alcanzó 292.2 mdp de ingresos, al vender 169 unidades.
Geo
Luis Orvañanos, director general y presidente del Consejo de Corporación Geo, comentó: “El 2005 representó otro año más de consolidación del liderazgo de Geo, donde aprovechando las condiciones del mercado hemos incrementando nuestra participación en los segmentos de viviendas media y residencial, así como en el segmento de la vivienda de Interés Social Bajo o Vivienda Económica. Estamos seguros de que 2006 será otro gran año para Geo, sus clientes y sus inversionistas”. Y es que por decimoctavo trimestre consecutivo los resultados del cuarto trimestre de 2005 mostraron crecimientos en todos los rubros operativos, así como un fortalecimiento en la estructura de balance.
Adicionalmente, la reserva territorial de viviendas por desarrollar y escriturar ascendió a un total de 232 mil 54 viviendas, como consecuencia de la combinación de las reservas propias, el esquema de “outsourcing” de terrenos, opciones de compra y el esquema de Joint Venture con Prudential Real Estate Investors.
El año pasado Geo incrementó su reserva territorial en 583.5 mdp comparado con 2004, razón por la que hoy controla una reserva territorial suficiente para 4.5 años de producción con una tasa estimada de crecimiento anual de 15 por ciento en unidades, con un bajo costo de oportunidad y un limitado riesgo de pertenencia.
En el periodo enero-diciembre 2005 se alcanzaron 37 mil 343 unidades, lo que representa un aumento de 12.4 por ciento en comparación con el año anterior. De esta cantidad, 5 mil 974 corresponden a viviendas vendidas en el segmento medio y residencial, lo que representa 16 por ciento de las ventas totales. Los ingresos de 2005, comparados contra 2004, mostraron un aumento de 24.3 por ciento al totalizar 10 mil 91.3 mdp. Por su parte, la utilidad bruta del periodo mostró un aumento de 25.3 por ciento, al finalizar en 2 mil 754.8 mdp. El margen bruto presentó un aumento de 0.2 puntos porcentuales en comparación con el obtenido durante 2004, al pasar de 27.1 a 27.3 por ciento.
La utilidad de operación mostró un aumento de 27.4 por ciento al cerrar el 2005 en mil 764 millones, mientras que el margen operativo alcanzó 17.5 por ciento, representando un aumento contra 17.1 por ciento reportado en 2004. Por su parte, el EBITDA alcanzó 2 mil 443.9 millones, presentando un aumento de 30.8 por ciento, con el margen EBITDA pasando de 23 a 24.2 por ciento, en 2004 y 2005, respectivamente. La utilidad neta generada por la empresa el año anterior presentó un aumento de 37.3 por ciento, en comparación con el mismo periodo del 2004, pasando de 829.6 mdp a mil 138.7 millones.
Urbi
El 2005 ha sido un año exitoso para Urbi: “Estamos alcanzando las metas que nos planteamos, lo cual ratifica la consistencia de nuestras proyecciones, elemento que da certeza a nuestros inversionistas”.
En cuanto a 2006, la empresa espera un panorama favorable: “Esperamos alcanzar un repunte en nuestros ingresos y en el volumen de viviendas vendidas de entre 16 y 18 por ciento, sin esperar un incremento en los precios de las mismas, dada la elasticidad de la demanda. La vivienda de interés social continuará siendo nuestro principal segmento de ventas, seguido por los de media baja, media alta y residencial”.
Los directivos de Urbi consideraron que están dadas las condiciones para que el sector continúe su ritmo y se dé una transición suave a la nueva administración federal en el proceso de cambio de gobierno del próximo año. “Nuestros gobernantes entenderán la importancia de darle vivienda a la gente. México ya es un país que depende menos de la voluntad del presidente de la República y mucho más de instituciones más fuertes, y éstas se han erigido exitosamente en los últimos años.” Urbi cerró el 2005 con un incremento de 20 por ciento en sus ventas y un total de 24 mil 869 viviendas vendidas, lo que significó ingresos por cerca de 8 mil 200 mdp. Además, 2005 fue un año de consolidación de alianzas para Urbi, ya que suscribió acuerdos con DeAcero y Control Aqua, a fin de fortalecer su cadena de valor y eficiencia operativa, en beneficio de sus clientes.
Para 2006, Urbi tiene previsto diversificar sus programas de financiamiento, incrementar su presencia geográfica y consolidar su presencia en las zonas metropolitanas del país. Urbi tuvo un cierre de 2005 muy sólido, pues para todo el año reportó un crecimiento de ingresos netos reales, EBITDA y utilidad neta de 21, 26 y 3 por ciento (+18 por ciento antes de impuestos) con respecto a 2004, respectivamente.
Sare
El crecimiento en los ingresos de esta desarrolladora fue originado, principalmente, por un incremento de 24 por ciento entre 2004 y 2005 en las ventas de unidades totales, así como por un incremento de 2.4 por ciento en el precio de venta promedio.
Los ingresos al finalizar 2005 se ubicaron en 3 mil 358 mdp, mientras que el EBITDA fue de 482 mdp y la utilidad neta alcanzó los 308 mdp.
Los volúmenes de viviendas de tipo económico y de interés social aumentaron 22 por ciento al cierre del año anterior, mientras que los volúmenes de viviendas de clase media y residencial aumentaron 32 por ciento.
Adicionalmente, los precios promedio de las viviendas de tipo económico y de interés social disminuyeron 2 por ciento en un año, mientras que los de clase media y residencial aumentaron 5 por ciento. Otro factor favorable del periodo fue una mayor proporción de viviendas de clase media y residencial en la mezcla de ventas.
Homex
Los ingresos totales del año aumentaron 56.1 por ciento al ubicarse en 8 mil 571 mdp. Asimismo, las viviendas vendidas durante el año ascendieron a 31 mil 759, un incremento de 50.9 por ciento en comparación con 2004, y la utilidad de operación del año ascendió a mil 906 mdp, 56.2 por ciento arriba en relación con la de 2004.
Homex lanzó nuevos desarrollos de interés social en Acapulco y Guadalajara, y anunció la colocación de Notas con Garantía al Vencimiento por 250 millones de dólares, con vencimiento a 10 años.
“Me siento satisfecho con los logros del cuarto trimestre de 2005 y del año. Los resultados reflejan el inicio de siete nuevos proyectos de vivienda media en los pasados seis meses y el enorme interés que nuestro equipo de ventas ha generado en estas comunidades”, observó Gerardo de Nicolás, director general de Homex.
“Actualmente todas nuestras operaciones, incluyendo las de Beta, cuentan con una plataforma tecnológica común, y el flujo de trabajo y los sistemas de control operan cien por ciento. Con esta exitosa integración, Homex está lista para capitalizar sinergias y mostrar eficiencias en 2006.”
Expectativas
De acuerdo con el estudio de BBVA Bancomer, el sector vivienda presenta los siguientes elementos fundamentales que lo hacen atractivo y con potencial de crecimiento:
1.Déficit de más de 5 millones de vivienda a nivel nacional
2.Crecimiento estimado para los próximos cinco años cercano a 14 por ciento sostenido
3.Mayor participación de bancos y Sofoles
4.Mejores esquemas de financiamiento (cofinanciamiento)
5.Tasas de interés cada vez más competitivas
6. Incentivos fiscales
7. Leyes en favor del sector
8. Bursatilización de créditos
También considera que las favorables condiciones existentes en el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda en los últimos años han permitido el continuo aumento de la capacidad de compra de las familias, lo que se está trasladando suavemente a la demanda.
Para Sergio García persistirá la demande de vivienda en los próximos años, por el crecimiento demográfico que existe en el país, además de que persistirán los apoyos gubernamentales a la vivienda por parte del Infonavit, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Fovissste, los bancos y las Sofoles.
Carlos González consideró que el comportamiento mostrado por las desarrolladoras de vivienda seguirá siendo favorable en el futuro por los esquemas gubernamentales que se han venido dando.
Por su parte, el Informativo Trimestral Latinoamericano de FitchRatings manifestó que la industria de la vivienda mexicana deberá enfrentar retos, como la posibilidad de que se presenten condiciones económicas adversas, o restricciones crediticias, para continuar creciendo.