La historia de esta zona señala que la apertura de las arterias Taxqueña e Insurgentes en la década de 1940 permitió enlazar los diferentes asentamientos independientes del sur de la ciudad. No obstante, fue entre 1940 y 1950, con la edificación de la Ciudad Universitaria, sede de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), cuando comenzó la proliferación de lujosos fraccionamientos en el sur, y en los antiguos poblados rurales y lomeríos se inició la instalación de selectas residencias.

En el análisis denominado “México: la gran metrópoli”, Sare Data ubica los sismos de 1985 como el punto de partida para la reconversión de antiguas haciendas, pobladas por gente de clase media, debido a los beneficios de un fracc­ionamiento reticular.

Desde entonces las residencias de este grupo de colonias se vieron beneficiadas por la cercanía a vialidades primarias, medios masivos de transporte, megacentros, bodegas comerciales, universidades y parques ecológicos-recreativos.

Si bien la franja tradicional de barrios preserva su señorío mediante el apego a las rigurosas especificaciones de la normatividad urbana, es cierto también que las partes bajas de San Jerónimo comienzan a regenerarse a partir de la proliferación de condominios horizontales. Parte de este nuevo aire lo viven también Jardines de la Montaña y el Pedregal, donde día con día se ven nuevas construcciones o la remodelación de grandes residencias.

Diversidad y Plusvalía

Pese a ser un mosaico compuesto por distintas franjas, el desarrollo inmobiliario residencial dividido en San Jerónimo, El Pedregal, Jardines de la Montaña y el tradicional San Ángel vive una transformación interesante, para quienes buscan permanencia en la zona, con diversos conceptos habitacionales.

En general, aquí hay múltiples opciones de compra: un número reducido de fraccionamientos horizontales, algunos espacios para nuevas construcciones individuales y residencias, donde la remode­lación es una excelente opción para sus compradores. Las superficies de los lotes, así como los metros cuadrados de construcción, son características básicas en esta zona.

Por ejemplo, quienes realizan proyectos en San Jerónimo dicen que la plusvalía en nuevos productos llega hasta 20 %. Pero en el caso de otros sectores, como Jardines de la Montaña y El Pedregal, quienes compran obtienen un excelente valor de reventa.

Juan Carlos Téllez, Director de la firma de corretaje CMI Residencial, expresa que aquí los compradores están dispuestos a invertir desde 1 800 000 a más de 4 000 000 de pesos. “Es gente que difícilmente trata de cambiar al norte, siempre se mantendrán en la zona. Además la plusvalía no va a estar tan delimitada como en otras colonias, donde más que darse un margen amplio se va deteniendo en función del furor inmobiliario”, insiste.

En relación a los encantos del sur, Eduardo de la Canal Rubio, Director Comercial de Coldwell Banker México, apunta: “El sur de la ciudad tiene atractivo, es un área con diversidad de colonias y por su amplia extensión ofrece grandes oportunidades para futuros compradores”.

Desde su perspectiva, prevalece una sobreoferta de residencias y un movimiento de migración a otras partes de la ciudad, donde existen nuevos desarrollos inmobiliarios. “Son casas con edades promedio de 40 años, diseñadas para familias numerosas y con elevados costos de mantenimiento”, puntualiza De la Canal.

En este sentido, Rubén Ramos García, Presidente y Director Nacional de Century 21 México, coincide en que si bien son colonias de abolengo, con muy buena ubicación, servicios y esparcimiento, el momento inmobiliario actual genera una competencia directa para estas colonias en otros puntos de la ciudad. “El Pedregal se hizo viejo, algunas residencias se han subdividido en lotes, pero no es la mayoría. Por lo tanto existe sobreoferta de propiedades”, dice Ramos García.

Por su parte, Raúl Guízar Reyes, Director de Quality Inmobiliaria, detalla: “Los tamaños de los lotes son una diferencia en la zona. En El Pedregal se pueden encontrar lotes de 1200 m2 con precios de 5000 USD/m2 que, sin restricciones, fácilmente podrían lotearse para condominios residenciales.

Y ¿Cómo tomar decisiones ante esta diversidad de opciones inmobiliarias? Corredores de la talla de Quality Inmobiliaria, Coldwell Banker y Century 21 dicen que lo fundamental, en un mercado diverso y de altos valores, es comparar precio, edad, condiciones y costo de restauración de la propiedad con otras similares en la zona.

Sin embargo, son las agencias comercializadoras líderes en cada mercado las que tienen una perspectiva clara sobre el estatus, y esas agencias son tres empresas con una cartera de poco más de 1200 residencias usadas y un puñado de nuevos proyectos en condominio horizontal.

San Jerónimo 

Elsa Cataño, quien comercializa la mayor parte de nuevos proyectos en la parte baja de San Jerónimo y dirige la firma Cataño Bienes Raíces, asegura que el movimiento de construcciones en el área se mantiene, lejos de detenerse por factores como la edificación del segundo piso del Periférico o las restricciones del uso de suelo para grandes densidades de construcción. En esta zona existen alrededor de 10 condominios horizontales en construcción, que serán terminados en el 2005. “Es un mercado noble y con mucha demanda, tenemos compradores que han dejado otras colonias y quienes se mudan desde zonas cercanas”, señala.

Liderados por constructores de la talla de Guillermo Kramer y Rodolfo Miranda, este grupo de nuevos proyectos cuentan con superficies de lotes de 400 a 600 m2 y con extensiones de construcción desde 250 hasta 250 m2.

Los precios son otro factor cambiante: el m2 en este tipo de proyectos cuesta alrededor de 1400 USD. Así, las casas nuevas tienen un costo promedio de 409,000 USD. Y es el precio lo que motiva a la gente a efectuar inversiones, dice Cataño. “A la gente le gusta el área por estar cerca de San Ángel, que es un barrio con calles típicas, donde no existe homogeneidad en cuanto al tipo de residencias, pero se mantiene el valor de las mismas”, comenta.

En esta parte la plusvalía para procesos de construcción de 12 meses es de alrededor de 20 %, y es tal la demanda que los proyectos de esta comercializadora han sido colocados en 50 %. “Aquí se comercializa todo, en residencias cons­truidas se pueden encontrar propiedades desde 2 500 000 hasta 10 000 000 de pesos”, dice Tomás López de la Garza, miembro del Consejo Consultivo de CIM, una de las dos bolsas inmobiliarias más importantes de la ciudad, con más de 1300 propiedades en su listado.

Otros comercializadores dicen que los precios se han mantenido y es una zona que pese a su restricción H270, del reglamento urbano, permite nuevos desarrollos.

Tal es el caso de Grupo Navel, que construyó Torre San Jerónimo, un  moderno edificio de 40 departamentos. Pilar Cattori, directora comercial de la compañía, califica a dicho proyecto como innovador en su diseño y un edificio departamental inteligente, y agrega: “Poca gente le ha dado el concepto de automatización o inteligente a la vivienda y pese a las restricciones la demanda por inmuebles en la zona continúa sobre todo por aquellos que tienen valo­res agregados como el nuestro que destaca por sus sistemas de seguridad controlados y de optimización de agua y consumo de energía eléctrica“.

Jardines de la Montaña

Otro sector que ha mantenido sus valores es Jardines de la Montaña, que desde el principio fue concebida con una estructura delimitada en cuanto a sistemas de acceso, para facilitar el control de la seguridad. En las amplias calles de esta colonia hay mayoritariamente viviendas unifamiliares y negocios aislados, y están desarrollados en lotes con extensiones de 750 y a 1500 m2. Por otro lado, en Jardines de la Montaña los precios son más elevados que en El Pedregal: el m2 oscila entre 800 y 1000 USD.

“Las oportunidades se dan en casas usadas, aquellas que no tienen alto grado de deterioro y fueron construidas con terminados de madera y mármoles”, indica Cataño. A su vez, comenta que los lotes promedio son de 400 m2 y estima en 1,000 USD el m2. Además, considera que la homogeneidad de la zona ha permitido que quienes quieren estar en el sur, y no busquen tanto el abolengo de San Ángel, pueden realizar buenas inversiones. “Son empresa­rios del área comercial y ejecutivos que valoran las propiedades individua­les y la zona”, concreta.

Pedregal

Unos lo ven como una franja de grandes lotes y construcciones, sobreofertado y con pocas probabilidades de colocación, ante el retraso y las restricciones en licencias de construcción. El hecho es que alrededor de la mitad de las viviendas existentes aquí, con un clásico estilo mexicano contemporáneo liderado por arquitectos de

la talla de Barragán, están en proceso de comercialización. La gestión para los constructores se ha vuelto una condicionante para hacer negocio. “El auge de nuevas construcciones es limitado, porque la restricción establece como norma 750 m2 por unidad, y los terrenos son de 1200 m2, lo que permite hacer sólo tres o cuatro casas en condominio horizontal”, dice un constructor de la zona. Sin embargo, para firmas como Rayo, Cataño y Del Valle, que comer­cializan en el área, la perspectiva es distinta. Para estos grupos inmobiliarios El Pedregal vive una franca renovación, donde arquitectos como Miguel Ángel Cisneros y Adolfo González están dando ese nuevo aire residencial al área.

“Es definitivamente una zona donde la remodelación es la opción para quienes compran. Adquieren propiedades con antigüedad de 40 años y superficies de 1000 m2, que están dispuestos a remodelar para mantener el valor y uso de las mismas”, detalla Cataño.

San Ángel

Quienes buscan estar en San Ángel saben que pese a la edad de sus inmuebles aquí siempre se tendrá acceso a estilos arquitectónicos reconocidos, al corazón de la vida cultural y social, así como a un alto valor de reventa.

Aunque su oferta es más reducida, la evolución del corredor comer­cial Altavista, delimitado por Revolución y Periférico, es sin duda un elemento que soporta el lujo y glamour que rodea a las residencias de esta zona. En el área comercial los precios rondan los 8000 pesos el m2. Es un corredor comer­cial tan exclusivo como Masaryk, dice un comerciante de San Ángel. “Sigue siendo una zona tradicional y exclusiva, demandada por compradores nacionalistas, intelectuales, profesionistas cultos y personas con mentalidad de orden intelectual”, comenta Juan Carlos Téllez, de CMI Residencial. En general, quienes comerciali­zan aquí definen al lugar como un corredor residencial de abolengo, con un claro estilo mexicano contemporáneo y destacada influencia arquitectónica de la talla de Artigas.

Siguiendo la trayectoria de Altavista, otros grupos, como Sare, Dangill y Becker Arquitectos, han probado en otros tiempos el beneficio de nuevos desarrollos con buen nivel de desplazamiento.

Fueron de las pocas construcciones nuevas autorizadas antes del 2000 que entrara en vigor el Bando II que favorece a cuatro delegaciones centrales de la ciudad el nuevo desarrollo inmobiliario sin grandes restricciones.

Olivar del Sur es un conjunto de cinco edificios (siete niveles cada uno) con cuatro departamentos por piso y 120 m2 de construcción, de este grupo que logró ser construido en la zona.

Alan Becker comenta que se ha desplazado bien el proyecto, básicamente por integrar nuevos conceptos arquitectónicos, distintas formas de distribución de sus interiores, pero además superficies de construcción diferentes de las que imperan en la zona y 8000 m2 de áreas verdes. “A este proyecto han llegado parejas jóvenes que por varias razones decidieron cambiar su forma de vida y vivir en un conjunto habitacional, por lo cual han estado dispuestos a pagar 18,000 pesos el m2”, indica.