Al arranque del primer trimestre de 2009, en medio de un escenario de mucha incertidumbre, en el mercado inmobiliario comercial se observó un comportamiento diferenciado que podemos sintetizar de la siguiente manera: El sector industrial es el más afectado, literalmente detenido, pero el sector del retail (centros comerciales) y el corporativo (oficinas) se defienden de la misma.
Sin duda, hay diversas afectaciones en cada uno de ellos. De acuerdo con el nicho de mercado, y con la posición financiera de las desarrolladoras, el tipo de producto que ofrecen, la ubicación del mismo, pero sobre todo, de acuerdo con la condición que guardaba cada segmento antes de iniciar la crisis.
Incluso nos atrevemos a decir, que la situación del mercado puede estar tan diferenciado dependiendo de a quién se le pregunte: Habrá desarrolladores que estaban construyendo proyectos con el respaldo de mucho financiamiento, los cuales sin duda están pasando por una crisis muy severa que los está obligando a vender o desinvertir en ciertos proyectos para tratar de superar su propia crisis. Habrá quien construye con el respaldo de su propio capital y simplemente considera que su proyecto tendrá un mayor número de meses de desplazamiento.
Por supuesto, no faltan los desarrolladores o inversionistas que están a la caza de oportunidades. También existen los que pagan por ver, es decir, quienes tienen las condiciones de esperar un poco, ver la tendencia del mercado y tomar decisiones más adecuadas sin mucha presión. Por supuesto, también hay posiciones de que mejor nos vemos hasta el 2012-2013 porque estaremos
en otras circunstancias.
Por ejemplo, en la recién Expo Desarrollo Inmobiliario 2009, tanto entre los expositores como los asistentes al evento pudimos confirmar cómo había posiciones completamente extremas. Por ello ubicamos a los catastrofistas, quienes observan un panorama negro pero también los optimistas quienes ven grandes
retos y oportunidades.
Sin duda, hay que darle un seguimiento día a día a los mercados para tratar de identificar la tendencia particular de cada uno de ellos, de acuerdo a cómo evoluciona el mercado financiero internacional y la economía nacional y mundial.
Hoy la opinión que hemos percibido de manera más general es que los ritmos de absorción, arrendamientos, actividad en los mercados, compra-ventas, van a tener como tendencia un primer semestre recesivo con poca actividad y un segundo semestre que podrá empezar a repuntar.
Para iniciar, independientemente de las circunstancias internas, donde mes a mes se ha ido profundizando la expectativa de caída económica local, a nivel internacional priva un escenario adverso que contamina las expectativas internas.
Javier Lomelín, Director general de Colliers Internacional.
Mercados maduros, los más afectados
Si le echamos un vistazo a lo que ocurre en el mundo, de acuerdo con un análisis de la firma Cushman & Wakefield (C&W), “la inversión global en propiedades comerciales bajó un 59% en 2008 a 435 billones de dólares, abajo del total registrado en 2007 de mil 50 billones de dólares. Este ha sido el total anual más bajo desde 2004, con una declinación significativa en la participación de inversionistas extranjeros”.
Estas cifras que fueron obtenidas del Consejo Internacional en Propiedades Cushman & Wakefield’s Investment
Atlas 2009, donde también predicen que los volúmenes de inversión caerán otra vez este año aunque de manera marginal respecto a 2008, en alrededor de 412 billones de dólares.
C&W describió que la caída más grande de 2008 fue Norteamérica con un 73%, donde se observó una disminución en la inversión de 437 a 116 billones de dólares, con lo cual cedió la supremacía como el mayor inversor gomal, bajando al tercer lugar detrás de Europa y Asia.
Fuera de Estados Unidos hubo grandes caídas, encabezadas por Europa, donde la inversión en 2008 se contrajo a un ritmo anual de 52%, en tanto en Asia el ajuste fue de 45%.
Curiosamente, el reporte de C&W afirmó que América Latina demostró ser el mercado más resistente, donde la inversión bajó solamente 9% (poco menos de 9.8 billones de dólares), lo que nos indica que en estos países se mantuvo un buen ritmo de inversión el año pasado.
David Hutchings, quien encabeza el departamento de investigación Cushman & Wakefield EMEA, comentó que “aunque virtualmente todos los mercados del mundo han sufrido una baja en sus inversiones, han sido los mercados maduros los que más han sufrido. Los mercados emergentes ahora hacen un total de 22% de la inversión global cuando hace poco (2006), sólo representaban el 9%.
China es por mucho el más dominante de estos mercados. Sin embargo, Rusia, India y Brasil han incrementado su participación de inversión y han llegado a alcanzar los lugares 15, 16 y 20, respectivamente, a nivel global.
Sobre los precios internacionales comentó que “en promedio, los mercados están ahora probablemente a la mitad del camino del precio verdadero. Sin embargo, mundialmente hablando, serán los países que primero cayeron los que también se recuperarán antes”.
“Para la mayoría de los mercados mundiales, la recuperación sobre el
desempeño será hasta la segunda parte de 2009, a pesar de que la recuperación sobre el desempeño tendrá que esperar hasta la mitad de 2010, cuando el nivel de las rentas comiencen a estabilizarse”, opinó el análisis de C&W.
México, encrucijada inmobiliaria
Mientras está muy claro lo que pasa a nivel mundial, internamente nos preguntamos qué es lo que sucede, por lo que Javier Lomelín, director general de Colliers Internacional, señaló que en tanto no exista una claridad en el aspecto macroeconómico, no habrá una luz clara del rumbo que tomará el mercado inmobiliario comercial.
Describió que durante el primer trimestre del año, predominó una gran cautela por parte de las empresas para la toma de decisiones y eso generó cierta parálisis, poca actividad, pocas
transacciones. “Del lado de los desarrolladores también se presentó esta situación de decir: ¿Qué hacer? Sin duda, el inicio de año ha sido poco claro, circunstancia que determinó una parálisis, cautela y poca actividad”.
Javier Lomelín comentó que esta situación podría predominar durante los primeros tres ó cuatro meses del año en curso, lapso en el que consideró que los mercados podrían lograr cierta tranquilidad y de alguna manera definir cierta tendencia, aunque destacando que hay que seguir con lupa cada mercado.
Fachada del proyecto Samara.
Mercado corporativo se defiende de la crisis
Dentro del mercado comercial, quizá el mercado que más se defiende de la crisis es el corporativo, el mercado de oficinas. Al respecto, Javier Lomelín opinó que la crisis agarró a este mercado con un bajo nivel de desocupación, respecto a su tendencia histórica donde se ubicó con sus márgenes más bajos.
Es por ello que “en cuanto a los nuevos desarrollos, las noticias son un poco positivas, porque la gran mayoría de proyectos de oficinas que están en la Ciudad de México en proceso de construcción se mantienen como tal, entonces la tendencia de nuevos proyectos es positiva, no cambia radicalmente, sobre todo los que ya arrancaron”, afirmó. Fue muy puntual al señalar que “ahorita la expectativa es que el producto de este año pueda ser absorbido”.
Agregó que de los proyectos que ya arrancaron su construcción, la gran mayoría ha continuado con sus proyectos, pero de los que estaban en papel “hemos notado una cautela importante, no sólo por las circunstancias generales del mercado como la absorción y disponibilidad, sino por el poco acceso a capitales y financiamientos, que han cambiado las decisiones de arrancar la construcción de otros proyectos”.
Un dato muy interesante que compartió Javier Lomelín, es que el 27% del espacio actualmente en construcción, de los 37 edificios que representan cerca de 800 mil m2 de construcción en el mercado, ya están pre-arrendados.
Explicó que es un porcentaje importante que se ha dado por la poca disponibilidad que hay actualmente en el
mercado respecto a ciclos anuales previos. “Se ha dado una tendencia clara a esperar pre-arrendamientos y que algunos de los edificios previos a que se entreguen ya estén pre-arrendados. Definitivamente quien tenga esa oportunidad estará en una posición más sana”.
Un elemento adicional que el especialista de Colliers Internacional señaló fue que una vez que se logre medio estabilizar las circunstancias, se generará movimiento y es posible que muchos usuarios decidan reubicarse, y con ello generar movilidad.
A manera de síntesis, dijo que la demanda estará buscando optimización de los costos de los espacios inmobiliarios, con lo cual el mercado de sub-arrendamiento vuelve a ser una tendencia importante y no descartó que esa demanda se siente a la mesa, en busca de renegociaciones y condiciones con los propietarios.
En este mismo sentido, Pablo Yrízar, vicepresidente ejecutivo de Cushman & Wakefield también es de la opinión que el mercado inmobiliario corporativo es el segmento del mercado comercial que tiene la estructura más sólida para enfrentar la crisis, lo que le permitirá salir más rápido de la misma.
Afirmó que lo que está pasando en el mercado de oficinas no es resultado de una crisis inmobiliaria, la tasa de vacancia es muy baja y los precios se han ajustado por el efecto aritmético del tipo de cambio.
Desde 1994, cuando se tenía un nivel de vacancia del 1.0%, no se veía un nivel tan bajo como el 5% actual, del cual no se tiene una expectativa de que se deteriore en 2009.
Entre las características del mercado en el presente año, Yrízar dijo que no se han presentado muchas transacciones y las rentas en dólares se han visto afectadas por el tipo de cambio.
Por su parte, Antonio Trueba, directivo de CB Richard Ellis México (CBRE), expresó que si analizamos los edificios que se fueron terminando a finales de 2008, prácticamente llegaron al mercado con una absorción de 50%, la mayoría de los casos por operaciones
de pre-arrendamiento.
Agregó que “por mucho que se desacelere el mercado, no habrá suficiente producto. Estamos calculando que de los proyectos que se van a terminar en 2009 (alrededor de 150 mil m2), aunado a la baja disponibilidad actual, hará que se absorba muy fácil”. Puntualizó que se va a rentar el mejor producto, dejándose el más ineficiente.
Más tabiques que recursos
Hace menos de 12 meses todo mundo opinaba que había más dinero (recursos) que buenos proyectos, al respecto, el directivo de Colliers señaló que “ha habido un cambio de tendencia importante en las tasas internas de retorno esperadas por los fondos de inversión internacionales, en las nuevas condiciones económicas y financieras internacionales, entonces estos fondos se han retirado, por lo que el acceso al capital se ha secado cuando menos temporalmente, por lo que hoy hay más tabiques que pesos”.
El entrevistado comentó que ha tenido reuniones con algunos fondos que tenían intención en México y Latinoamérica, de empezar a evaluar los mercados pero dada la situación están viendo las cosas con más cautela.
Agregó que incluso los fondos que ya tienen participación en México, dado que no están cumpliendo con sus expectativas, están volteando a ver algunos mercados europeos como alternativas para ellos, es por ello que Javier Lomelín consideró que el 2009 será un año de inversionistas locales.
Lo anterior es resultado de la combinación de una serie de factores, entre las que sobresalen el incremento en el riesgo; una percepción de costo de oportunidad bajo la consideración de por qué invertir en mercados emergentes si lo pueden hacer en mercados desarrollados con tasas diferentes. “Lo que huela a bienes raíces en mercados financieros no es bien visto por ahora. Todo esto junto”, en opinión de Lomelín, “ha restringido el acceso a capitales para levantar fondos”.
Antonio Trueba dijo al respecto que se están dando oportunidades en otros mercados, en otras partes del mundo, lo que explica la salida de diversos fondos de inversión en México.
Persistirá baja disponibilidad de espacios corporativos
Baja disponibilidad de edificios en renta, los precios de salida no cambiarán dramáticamente, aunque sí las negociaciones debido al efecto cambiario y la mayoría de los edificios en construcción continuarán su proceso, pero aquellos que aún están en proyecto o en sus inicios se postergarán sus fechas de inicio de obra.
Este es el escenario para el sector inmobiliario corporativo de 2009, que mostró C&W en su análisis “Marketbeat” correspondiente al cuarto trimestre de 2008.
De acuerdo con la firma de corretaje inmobiliario, “la tasa de disponibilidad en todas las clases, en el corto y mediano plazo, continuarán en sus niveles actuales, alrededor de 8% en la Ciudad de México”, que representan alrededor de 500 mil metros cuadrados donde el 70% de ellos corresponde a edificios clase B y C. Mientras en proyectos de nivel A+ y A, el nivel de desocupación no superó el 5% al cierre del 2008.
Agregó el análisis que los precios de salida no tendrán gran afectación en sus niveles actuales, pero los márgenes de negociación se incrementarán principalmente por las renegociaciones, ya que al depreciarse el peso esto provocó que los costos de arrendamiento en términos de pesos se incrementaran aproximadamente en un 30% a favor del arrendador.
Por lo que respecta a los nuevos proyectos de espacios corporativos en la Ciudad de México, C&W afirmó que la construcción continúa siendo muy activa, a pesar de la incertidumbre financiera y al incremento de los insumos y materiales de construcción. “Existen más de 776 mil metros cuadrados en construcción”. Los expertos de C&W agregaron que la introducción de dichos espacios será escalonada durante los próximos tres años.
Cada vez más desarrollos de usos mixtos
A pesar de la crisis internacional y de la incertidumbre financiera en particular, la construcción de proyectos corporativos en la Ciudad de México sigue siendo muy activa. Sin embargo, los desarrolladores están actuando en forma más cautelosa que en el pasado, por lo que se muestra una tendencia a construir cada vez más complejos mixtos, afirmó C&W.
Como ejemplos puso los casos de Plaza Carso en el nuevo Polanco que incluirá torres de oficinas, edificios residenciales, dos museos y un centro comercial de alto nivel; Polarea de Grupo Lar, en la misma zona, que contempla amplia zona residencial, espacios de oficinas y comercio; Capital Reforma de Gicsa, en Paseo de la Reforma, la cual contará con área corporativa, centro comercial, condominios de lujo y un hotel de lujo; Samara de Diámetro Arquitectos, en Santa Fe, que incluye espacio corporativo, salas cinematográficas, restaurantes y hotel cinco estrellas; Park Plaza de Alhel, en Santa Fe, reunirá oficinas, centro comercial y hotel; Torre Magenta también de Diámetro Arquitectos en Paseo de la Reforma; y el Corporativo Haus Pedregal.
Estos proyectos tienen como características particulares combinar los espacios corporativos con espacios residenciales y comerciales, algunos incorporan hoteles e incluso espacios de cultura o esparcimiento.
Plaza Carso un proyecto exclusivo de usos mixtos.
Retail, entre el optimismo y la moderación
Enrique Carrillo, presidente de CMI Grupo, señaló que el mercado de centros comerciales después de 15 años de crecimiento sólido ahora enfrenta una moderación del mismo. Afirmó que hasta el año pasado se tenían identificados 436 centros comerciales, de los cuales 30 se abrieron en 2008. Para 2009, apuntó Carrillo, se abrirán 28 adicionales.
Diversos son los factores que hacen atractivo este mercado en México, como el crecimiento de la población, la concentración de la misma en pocas ciudades, los metros cuadrados per-cápita. “Las variables hacen muy atractivo el crecimiento futuro del mercado de centros comerciales”, afirmó Carrillo. Agregó que no todo el mercado está muerto y que hay nichos de mercado activos y atractivos.
Por su parte, el especialista de Colliers describió que han notado una contracción importante en el dinamismo de los planes de expansión de nuevos puntos de venta nacional, llámese bancos, cadenas comerciales, farmacias, comida rápida, etc. Todos ellos han dado señales distintas de crecimiento, ya no son tan agresivos algunos concretando operaciones, sub-arrendando y algunos sólo posponiendo sus proyectos hasta que se den las cosas con mayor claridad.
“Sí, hemos visto contracción importante en volumen de la actividad que está reportando el mercado en ese sentido. En particular los planes de expansión de cadenas comerciales se han ajustado o puesto en stand by. Por ejemplo, ubicaciones que se tenían con proyectos en espera de tiendas ancla o arrendamientos, hoy simplemente siguen asoleándose en espera que la tendencia se revierta”, dijo.
“Todo esto no es un tema de eficiencia del desarrollador sino un tema de consumo, en la medida de que el consumo no se reactive las cadenas comerciales no van a impulsar sus planes de expansión, aún en las buenas ubicaciones no tiene sentido arrancar los desarrollos. En este sentido, hemos visto varios desarrolladores que traían cinco proyectos y tres los pusieron en stand by”, apuntó Carrillo.
Adicionalmente, señaló que uno de los grandes retos en los últimos años es aumentar la mezcla de usuarios potenciales en los desarrollos, porque hay una gran diferencia de cadenas que participan en Estados Unidos a los mercados de México, la proporción es grandísima por lo que el reto es tratar de atraer a esas cadenas para participar en mercados mexicanos. “El reto es poder entrar a México para empezar a abrir tiendas en algunas de las principales ciudades hasta que la situación mejore”.
Sobre este mismo sector, Guillermo Sepúlveda, un especialista del mercado con muchos años de experiencia, opinó que la gran mayoría de los desarrolladores están muy sanos porque no tienen grandes apalancamientos y ello les permite ser más flexibles en la parte de las rentas, lo que es benéfico para los inquilinos.
Señaló que al arranque de año se mantuvieron los precios, pero se observó cómo los comerciantes han sido más selectivos en dónde abren y en dónde invierten.
Industrial, ¿el más afectado?
El mercado inmobiliario industrial es uno de los más afectados por la situación económica actual al grado de estar detenido, porque además del proceso recesivo que vivimos, los inversionistas están muy cautelosos por las fuertes caídas de los Cap Rates y prefieren ver hasta dónde pueden llegar.
Así lo afirmó Pedro Azcué, presidente y CEO de Jones Lang Lasalle, quien apuntó que el crédito está muy escaso, no hay crédito para naves especulativas, por lo que la construcción en este segmento del mercado está detenida.
Dijo que los segmentos de mercado que se ven más estables son el aeroespacial y de logística, pero en los demás todos quieren renegociar sus contratos de dólares a pesos, los de pesos los quieren más baratos, etc.
Azcué describió que la desocupación en 2008 alcanzó una tasa de 8%, pero en lo que va de 2009 ya repuntó dos puntos porcentuales más y pronosticó que en lo que resta del 2009 aumentará otros dos más, situación que ha determinado una baja en los costos de las rentas.
Lo peor de todo, es que en opinión del especialista, no se ve que mejore el panorama para lo que resta del 2009 e incluso para 2010.
Una visión un poco distinta es la de Colliers, porque en su opinión “los costos laborales y de producción ante la devaluación, México vuelve al sector competitivo y atractivo. Ahí si estamos viendo en la parte industrial, que México vuelve a estar en la palestra y tiene una excelente oportunidad. Creemos que va tener un repunte importante en
la parte industrial”.
Sin embargo, percibe que los desarrolladores van a ser más cautelosos en el tema especulativo. Citaron el ejemplo del Corredor Cuautitlán, que ha tenido un crecimiento muy importante por lo que se incentivó a que se desarrollara más producto especulativo, pero hoy los desarrolladores lo verán con más cautela, opinaron los especialistas.
“Quien se quede a esperar las grandes gangas va estar fuera de la jugada. Sí va a haber ajuste pero no creemos que dramático en términos de precios, por lo tanto, habrá que saber leer esas señales del mercado para no quedarse fuera, ya sea como usuarios, desarrolladores o inversionistas”.
Antonio Trueba, de CBRE opinó que por los costos de transporte de aquellas empresas que estaban manufacturando en China para Estados Unidos, y por los costos diferenciados que mejoraron por la devaluación del peso frente al dólar, se están empezando a venir a México. Aquí habrá buenas oportunidades en el
mediano y largo plazo.
Sobre el mercado logístico en particular, consideró que se está viendo movimiento, aunque hay proyectos que se han estado atrasando. Añadió que el mercado industrial en general, donde hay una gran participación de inversión extranjera y se depende mucho del financiamiento, se está viendo afectado aunque consideró que será el sector que más pronto va a empezar a llegar a un comportamiento normal y a reactivarse.
Frena proyectos la incertidumbre
Siendo Abraham Metta aún presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), ésta realizó una encuesta donde arrojó resultados reveladores de la magnitud de la crisis que vivimos actualmente.
Algunos números: Al iniciar 2009 tenían registrados 550 proyectos, de los cales 394 estaban contemplados arrancar o continuar su construcción en 2009, pero el 47% ya anunció que se suspenden.
De acuerdo con los resultados de la encuesta, el 66% de los socios contestaron que están deteniendo los proyectos por cautela ante la falta de certidumbre, en menor medida por falta de crédito porque han bajado las ventas y rentas, y tan sólo un 5% por falta de capital, pero lo importante es que ninguna se ha detenido, pospuesto o cancelado por falta de licencias o por falta de mercado.
Todo esto representará que alrededor de 4 mil 500 millones de dólares podrían estar dejando de invertirse en 2009.
La encuesta señaló que el 100% de los proyectos industriales se han pospuesto, al igual que el 85% de los proyectos turísticos hoteleros. En centros comerciales la cifra es de 53%; en la vivienda media y residencial de 38%; de 28% en obras de uso múltiple, y de 10% en vivienda de interés social.
Bajo este contexto, aún siendo presidente de la ADI, Abraham Metta afirmó que “las empresas agrupadas en la ADI y muchas otras como nosotros estamos aquí y no nos vamos, hemos aguantado mucho y vamos a seguir. Aún tenemos 400 frentes de trabajo activo con 5 mil millones de dólares de inversión y 100 mil empleos directos en marcha. De ellos, 90 proyectos nuevos para arrancar este año con mil 500 millones de dólares y 25 mil empleos generados este año. Más para poder competir con los capitales globales, esos que a la menor provocación se van del país, que con un apretar un botón cambian de continente, a los que un pequeño incentivo los atrae pero un minúsculo desincentivo los retrae, esa tan necesaria inversión extranjera directa, sí hay mucho por hacer”.
Agregó que “somos sobrevivientes y esta crisis no nos va a doblegar pero hay circunstancias que podrían acelerar nuestra recuperación. No dejemos que esta sea una crisis más que el tiempo lo cure y aprovechemos el momento para cambiar de fondo. La crisis incentiva creatividad”.