A pesar de la crisis económica y financiera internacional, el financiamiento para otorgar créditos hipotecarios en forma individual en México no se limitará, por el contrario, hay recursos suficientes para ser incluso superior al dispuesto en 2008.
Ariel Cano, director general de la Comisión Nacional de la Vivienda (Conavi), señaló que para 2009 hay disponibles 296 mil 555 millones de pesos (mdp), lo que significa un crecimiento nominal de 10.19% frente a los 269 mil 133 mdp derramados en 2008.
Sin embargo, considerando el comportamiento histórico del actual ciclo de la vivienda, sin duda se está moderando mucho su crecimiento.
De acuerdo con información de la Conavi, de los recursos disponibles en 2009, un 37.77% provienen de entidades financieras privadas (bancos, Sofoles y Sofomes), 36.07% del Infonavit y el restante 26.16% corresponde a los demás organismos o instituciones, entre ellos, la SHF, Fovissste, Conavi, Fonhapo y otras entidades.
Dichos recursos serán suficientes para otorgar 720 mil créditos en 2009 y con ellos adquirir vivienda, apenas tres mil 85 más que un año anterior. En total, la meta es que se realizarán un millón 348 mil 845 acciones de vivienda, de acuerdo con Ariel Cano.
El funcionario describió tres aspectos importantes que impulsarán la actividad: Primero, que “estamos convencidos de que a pesar de que estamos en medio de una crisis global, la vivienda (de la mano del crédito hipotecario) es un sector privilegiado en comparación con otros mercados”. Segundo, se realizó un evento nacional (Pacto Nacional por la Vivienda firmado el pasado 13 de marzo) donde se acordaron una serie de compromisos para asegurar un mínimo de viviendas para construir y el consiguiente otorgamiento de créditos. El tercero fue la realización con éxito del Mexican Housing Day, tanto en Estados Unidos como en Europa, con la participación de funcionarios gubernamentales del más alto nivel, que estimularon la confianza del inversionista extranjero en los sectores hipotecario y vivienda mexicano.
Cano agregó que como parte de las fortalezas al sector de la vivienda, la estructura de financiamiento se ha venido complementando, “porque tenemos dos instituciones federales que son Fonhapo y Conave, las cuales están atendiendo con subsidio federal para adquisición o mejoramiento; tenemos instituciones públicas del estado, como Infonavit o Fovissste, que tienen aportaciones patronales y recuperación de los créditos obligatorias, que fondean a esas instituciones. Aquí tenemos una fortaleza impresionante de financiamiento y prácticamente blindadas de especulación del mercado”.
Ariel Cano, Director general de la Comisión Nacional de la Vivienda.
Radiografía 2008
Según la Conavi, en 2008 se otorgaron 716 mil 915 créditos individuales para adquirir vivienda, que representó una derrama económica por 269 mil 133 millones de pesos. En total, se realizaron un millón 405 mil 537 acciones de vivienda.
El Infonavit finalizó con 494 mil 73 créditos otorgados (107 mil 676 millones de pesos), cumpliendo en un porcentaje muy alto su meta anual. La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) aportó 128 mil 380 financiamientos (11 mil 835 mdp); una grata sorpresa es la actuación de Fovissste, que contribuyó con 90 mil 140 créditos (34 mil 669 mdp); la Conavi financió la adquisición de 228 mil 441 viviendas (4 mil 731 mdp); Fonhapo otorgó 222 mil 36 créditos (2 mil 151 mdp); las entidades financieras, entre bancos y Sofoles, sumaron 207 mil 172 créditos hipotecarios (112 mil 358 mdp); y otras entidades colaboraron con 49 mil 91 financiamientos (7 mil 679 mdp).
De acuerdo con información del Banco de México (Banxico), al cierre de diciembre de 2008, la cartera vigente de crédito a la vivienda por parte de la banca comercial se ubicó en 286 mil 200 millones de pesos, lo que significó una tasa de crecimiento anual de 8.1%. Sin embargo, al cierre de enero de 2009 creció a un ritmo anual de 6.3% y en febrero al 5.6% anual, lo que es una clara muestra de que el crédito hipotecario bancario sigue creciendo pero a un ritmo cada vez más lento.
Como cifra comparativa, el crédito al consumo reportó una tasa de crecimiento negativa de -37.5% al cierre de febrero, lo que indicó que el crédito hipotecario bancario sigue con crecimiento positivo dentro de este contexto adverso, a pesar de su lentitud.
Al cierre de febrero del año en curso, la información de Banxico señaló que el saldo de la cartera vigente en crédito a la vivienda por parte de la banca, se ubicó en 292 mil millones de pesos.
Ricardo García Conde, Representante del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México.
Futuro ordenado
En los primeros meses del 2009, el crédito hipotecario muestra prudencia por parte de la banca, esto en el sentido que ha disminuido los montos máximos de crédito y el porcentaje máximo de financiamiento respecto al valor del inmueble, nada extraordinario pero los ha ajustado a la baja.
Es importante destacar que tanto el Infonavit como las entidades financieras privadas, primordialmente los bancos, tienen en 2009 disponibles prácticamente los mismos recursos del 2008, para financiar un número de créditos similares a los otorgados el año pasado.
Por lo tanto, el resto de las instituciones como la SHF, Fovissste, Conavi, Fonhapo y demás entidades, son las que están incrementando los recursos disponibles para dar más créditos hipotecarios individuales respecto al año pasado, así como para financiar la construcción de más viviendas.
Banca conservadora
Ricardo García Conde, representante del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), señaló que para el año en curso la banca tiene disponibles los mismos recursos que el año pasado, para dar un número de créditos hipotecarios similares. Sin embargo, “creemos que en 2009 podría venir un ajuste a la baja de 10% respecto al año pasado, principalmente producto de la demanda y no por disponibilidad de recursos, porque por nosotros
no va a quedar”.
En opinión de García Conde, el empleo será el factor clave en términos de la demanda, donde la gente que se sienta con cierto grado de certidumbre podrá tomar estas decisiones y el que no,
optará por esperar.
Reconoció “que en 2008 cerramos con un monto ligeramente superior a 2007, de entre 3 y 4%, siendo en el último trimestre cuando se superó el desempeño del año previo, toda vez que hasta el tercer trimestre se reportaban cifras
inferiores a 2007”.
Agregó que algo importante es que el año pasado vimos subir las tasas de interés en unos 200 puntos base promedio (dos puntos porcentuales), situación a la que no estamos acostumbrados, toda vez que en la presente década solamente habíamos visto una tendencia a la baja
de las tasas de interés.
“Todo incremento en tasas de interés siempre afectan la accesibilidad de crédito y el tamaño de la vivienda que la gente quiere comprar, pero tampoco fue un incremento significativo como para volverse prohibitivo el comprar una casa”.
García Conde, quien es directivo de Scotiabank, también destacó que vio a diversas instituciones financieras apretar un poco sus políticas de crédito, como resultado de los ajustes económicos y el incremento gradual en la cartera vencida. “Vale la pena destacar que ningún banco suspendió la colocación de créditos hipotecarios, sólo se tomaron criterios más prudentes y conservadores”.
Sin duda, precisó que como gremio “vamos a encontrar un panorama más ordenado y disciplinado, desde el propio desarrollador que va a pensar mucho más en dónde va a invertir, con un estudio de mercado mucho más sólido; desde el punto de vista de los otorgadores de crédito, mucha más cautela reconociendo a los buenos pagadores; y en el caso del propio consumidor, está aprendiendo el uso prudente del crédito”.
Como parte de esto último, García Conde señaló que es importante tener un buen historial crediticio, un historial sano, y cuidar el nivel de endeudamiento.
Dijo que el nombre del juego se llama liquidez y quien esté líquido en ese momento va a poder aprovechar lo que ofrece el mercado, aunque agregó que se debe considerar que los inmuebles no deben ser una compra especulativa.
Vista de los jardines del Desarrollo Pacific.
Revisión de parámetros
Eduardo Osuna, director de Banca Hipotecaria Bancomer, en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle dijo que “el cambio de entorno te obliga a revisar, como institución, tus parámetros de admisión en cualquier tipo de crédito. Ante un entorno que presenta volatilidad y hay incertidumbre en términos del tamaño de la crisis, tienes que ajustar tus parámetros de riesgo a la nueva realidad, donde si había en algunos segmentos excesos seguramente se estarán corrigiendo”.
Citó una cifra que ejemplifica lo que se mueve en el mercado: por cada 100 puntos base (un punto porcentual) que aumenta en la tasa de interés de los hipotecarios, el mercado se achica entre 4 y 7%, porque le quitas capacidad de compra a la gente, es decir, mermas la capacidad de accesibilidad.
Sobre las condiciones que se observarán por la demanda de crédito hipotecario en 2009, apuntó que será determinada por dos elementos fundamentales: Empleo y condiciones macroeconómicas. Del primer caso dijo que cuando se tiene temor de perder el empleo, tomar un financiamiento de largo plazo para construir un patrimonio no es claro. De la segunda, señaló que el tema macroeconómico da estabilidad en todos los sentidos, no sólo a nivel de empleo sino del monto de ingreso familiar, todo lo que está alrededor del financiamiento como las tasas de interés, la capacidad
de compra, etcétera.
Aseguró que, pese a todo el contexto de crisis, sigue siendo un buen momento para tomar un crédito hipotecario, “porque las tasas de interés, aun cuando subieron, siguen siendo bastante buenas y recordó que al revisar los productos de México, tenemos tasas fijas, seguros de desempleo y cuentas con programas como Apoyo Infonavit o
Cofinanciamiento”.
Cuestionado sobre el comportamiento de la banca como institución privada oferente de crédito hipotecario, comentó que “aquí hay una lógica al diferenciar los segmentos de oferentes, donde los bancos tienen mayor salud, mayor ortodoxia de créditos, también hay un mercado de clientes formales en general, nichos de mayor valor de la vivienda, es un cliente con mayor capacidad de pago, tiene menor endeudamiento.
Sobre las Sofoles, comentó que sin ser muy estricto, van a segmentos de interés social, tienen clientes informales y también en general es un cliente más endeudado, cobran mayores tasas de interés, lo que a su vez genera mayor morosidad.
Le preguntamos sobre si habrá un nicho de mercado con mayor riesgo que otro, a lo cual opinó que “claramente el de media-residencial, debido a que un acreditado depende más de su ingreso directo y no tiene tasas subsidiadas; en contraste, los de interés social van a sufrir menos porque en general tienen una tasa más baja por el subsidio implícito de parte de Infonavit o Fovissste”.
Finalmente, expresó su visión sobre las expectativas generales del crédito hipotecario en 2009: El primero, muy de la mano con los pronósticos de la Conavi, de alrededor de 750 mil créditos entre instituciones públicas y privadas, y un escenario alternativo de 665 mil créditos, lo que implicaría regresar a lo que se hizo en 2007.
Respecto a los intermediarios privados, también planteó dos escenarios: El primero, hacer 157 mil hipotecas, que implicaría un decremento de 14% respecto a 2008; el escenario alterno que señaló Osuna fue de 131 mil financiamientos, que sería retroceder 28% anual, a lo cual apuntó que la diferencia estaría en función de la tasa de interés, de la posposición de compra, desempleo y falta de liquidez, pero que aún en este escenario alternativo habría suficiente financiamiento para tener un extraordinario 2009.
Eduardo Osuna. Director de Banca Hipotecaria Bancomer.
Quién es quién en el crédito hipotecario bancario
De acuerdo con estadísticas de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), al cierre de 2008, BBVA Bancomer concentró el 39.97% de la cartera total bancaria de crédito a la vivienda, superando por más del doble a su siguiente competidor, Banorte, que a su vez tiene una penetración de mercado de 15.34%.
De acuerdo con estadísticas de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, la cartera de crédito a la vivienda de BBVA Bancomer terminó el año pasado en 114 mil 142 millones de pesos (mdp), mientras que la de Banorte se ubicó en 43 mil 795 mdp.
La tercera posición es de Scotiabank, que con sus 34 mil 221 mdp de cartera concentró el 11.98% de la cartera total. La cuarta posición es de Banamex, que con una cartera de 32 mil 714 mdp tiene una penetración de 11.46%.
La quinta y sexta posición son de Santander y HSBC, respectivamente, las cuales tienen una participación de mercado de 8.8% y 7.21%, respectivamente.
De esta manera, las seis grandes instituciones concentran el 94.76% de la cartera de crédito a la vivienda por parte de la banca, aunque otras 12 instituciones bancarias ofrecen este tipo de financiamiento.
Victor Borrás Setién, Director General del Infonavit.
Infonavit, el tren sigue firme
En el Infonavit, su director general Víctor Borrás Setién, dijo a Real Estate Market & Lifestyle que están siendo muy conservadores en sus expectativas para el año en curso, por lo cual se pusieron una meta de colocación de créditos idéntica a la de 2008, es decir, 500 mil financiamientos para obtener vivienda.
Borrás reconoció que la institución está en condiciones de otorgar este número de créditos con los recursos de la recuperación de cartera normal y la aportación patronal del 5% del ingreso de los trabajadores. Sin embargo, agregó que si los mercados financieros en la segunda mitad del año permiten nuevas bursatilizaciones de cartera, estarían en condiciones de ofrecer un mayor número de financiamientos que en 2008.
“Para este año quisimos ser muy conservadores, pero con la idea de que si podemos hacer colocaciones de Cedevis en el transcurso del año, podemos mejorar esa cifra, pero por lo pronto le estamos garantizando a los desarrolladores y derechohabientes que ese es el mínimo que Infonavit puede colocar, al sustentarlo en los ingresos más seguros de la institución, que es la recuperación de cartera y aportaciones patronales”.
Explicó que más del 60% de los créditos van a ir a trabajadores que ganan arriba de cuatro salarios mínimos, vamos a canalizar 100 mil subsidios de acuerdo con el programa del presidente Calderón y esperamos otros 100 mil créditos, cuando menos, que tengan características de hipoteca verde.
“Pensamos que vamos a tener recursos suficientes para todos los sectores de la población. Sin embargo, en términos de prioridades, la mayor será de los trabajadores de menores ingresos. Hemos sujetado menos el crédito a trabajadores de menores ingresos a que haya colocación de Cedevis y más el crédito de trabajadores de mayores ingresos”.
Reiteró que hoy tienen recursos para sostener sin colocación de Cedevis el tren de la vivienda, de acuerdo con lo programado en los primeros meses del año, pero sí espera que mejoren las circunstancias para poder tener más Cedevis.
Dijo estar consciente de que tendrían un primer semestre malo, pero también se mostró optimista de tener una sensible mejoría en la segunda mitad y en función de ello fue que elaboraron el programa 2009.
Cuando le preguntamos sobre lo que deberíamos destacar sobre el Infonavit en 2008, dijo que sin duda la fortaleza de la institución en cuanto al aspecto financiero y su operación, entre otros. “Pienso que fue un excelente año porque durante todo el año hubo malos presagios, casi desde el principio del año, pero fue un periodo en donde cumplimos casi en su totalidad la meta de colocación de crédito, las finanzas de la institución se mantuvieron sólidas, de nuestro presupuesto de ingresos nos quedamos apenas un 2.0% abajo, también cumplimos casi en su totalidad la emisión de Cedevis, en cuanto a la cartera vencida se ubicó al cierre del año pasado en 4.5%, por lo que creo que fue un gran año”.
Al primer trimestre del año, el Infonavit registró una caída de 27% en la colocación de créditos otorgados, en comparación con el mismo periodo de 2008, derivado del freno en los créditos-puente, el retraso en el programa de subsidios y el desempleo. Cifras al 29 de marzo de 2009 indican que llevan otorgados 85 mil 117 hipotecas.
El organismo explicó que entre los problemas que han enfrentado destacan el retraso en el programa de subsidios para viviendas verdes, ya que los criterios ecológicos fueron difundidos a la industria. Además, se agotó el producto de Cofinanciamiento arriba de 11 salarios mínimos, para lo cual, recién aprobaron modificaciones a las reglas de otorgamiento para flexibilizar el esquema en coparticipación con bancos y Sofoles.
