Lo primero que hay que considerar y donde debemos partir es que la casa o departamento es una inversión patrimonial, es una inversión de largo plazo, es para vivirla. Por ello la hipoteca debe ser un instrumento útil para adquirir una casa, no un dolor de cabeza, algo que disfrute la familia, no lo sufra.

Habrá personas que hoy ya tienen solucionado su patrimonio habitacional, que nunca han tomado un hipotecario y hoy la toman para adquirir una propiedad adicional como inversión, para tener un bien más en el largo plazo, incluso para rentarla, lo que no es malo.

Sin embargo, es importante que cada persona o familia considere que al tomar un crédito hipotecario no trate de que le presten lo más que se pueda, sino lo que él pueda pagar. Los expertos entrevistados de bancos y Sofoles advierten que obtener un crédito para una casa más grande de lo necesario es un error.

A lo mejor la gente dice me puedo endeudar hasta el 30 por ciento de mi ingreso, pero yo me siento bien con el 20 por ciento. La deuda que yo adquiero debe ser adecuada a lo que necesito en ese momento y lo que puedo pagar. Nunca será recomendable comprar algo donde la persona se sienta muy comprometida en su flujo, en sus ingresos. Nadie mejor que cada persona sabe cuánto puede pagar.

Aquí hay consenso entre los especialistas. La casa digna en cualquier estrato socioeconómico es la que puede pagar. Cuánto ganas, qué mensualidad puedes pagar, y sobre eso haz toda tu estrategia de compra. Lo que estamos viendo es que una persona que ya logró hacerse de un financiamiento hipotecario, es altamente probable que en siete años esté moviéndose a una siguiente propiedad, más grande, más cómoda, seguramente en un mejor lugar, etcétera. Entonces no tiene sentido que se desgaste pretendiendo tener hoy una casa que no puede pagar.

Por ejemplo, una pareja joven, recién casada, profesionistas, donde ambos trabajan, requiere para iniciar de un espacio pequeño, seguramente más adelante la familia crece y las necesidades de una vivienda más grande también. Es probable que más adelante, cuando los ingresos estén consolidados, tengan la probabilidad de comprar una propiedad más grande. Es decir, todo a su debido tiempo.

Hay mucho consenso en que el porcentaje de los ingresos destinados a pagar una hipoteca no sea mayor al 30 por ciento, y si se agregan otras deudas no deben representar más del 40 por ciento de tus ingresos. (Ver reportaje anexo sobre el peor enemigo del hipotecario)

Finalmente, además de buscar una solución a tus necesidades de vivienda, no busques sólo ladrillos, sino calidad de vida. Es decir, ubicación de la propiedad, con buen acceso de vialidades, vigilancia, cercanía a centros comerciales, centros académicos, áreas de recreo, es decir, más allá de los servicios básicos de infraestructura, también con los servicios que requieres para vivir, incluso de ser posible con cercanía a las fuentes laborales.

Vista interior de Casa Fuego.

El mejor financiamiento

Hay que fijarse bien qué hipoteca tomamos. Estamos concientes que el Costo Anual Total (CAT) es un indicador que cada vez observan más los clientes, pero además debemos observar bien si es CAT en salarios mínimos, en UDIS o en pesos. De ello dependerá si en el futuro hay que vigilar el comportamiento de algunas variables como la inflación que no es fija, y no sabemos que va a pasar con ellos.

Si se quiere tener mejor accesibilidad al crédito y quizá una casa más grande, los créditos en salarios mínimos y en UDIS ofrecen esa bondad, pero aunque la tasa de interés sea fija, el componente variable va a propiciar pagos crecientes en el futuro de acuerdo con el incremento anual de los salarios mínimos o de acuerdo con el incremento de la inflación. Este tipo de créditos proviene primordialmente de Sofoles y Sofomes.

En el caso de los bancos, estos ofrecen primordialmente tasa fija y pagos fijos, quizá las mensualidades sean mayores que las modalidades anteriormente citadas, pero tienen la bondad de ofrecer certidumbre de principio a fin. Habrá casos que en un principio la mensualidad puede representar el máximo de su ingresos recomendado, el 30 por ciento, pero con el paso del tiempo y bajo el escenario de que los ingresos irán en ascenso, año con año la mensualidad del hipotecario representará menor porcentaje del ingreso.

Los demandantes de créditos de vivienda media hacía arriba, normalmente están demandando créditos a tasa fija. A lo mejor la tasa fija no se vea tan atractiva en costo y en pagos mensuales respecto a salarios mínimos y UDIS, pero en el largo plazo te da completa certidumbre. La tasa fija es un instrumento muy conservador.

A veces la tentación es grande cuando con cierto tipo de crédito puedes tener acceso a una casa más grande, pero hay consenso de que siempre será mejor la certidumbre con tasas fijas y pagos fijos, aunque se tenga una casa de menor tamaño.

En los mercados desarrollados se aplica tasas de interés variables en los créditos hipotecarios, pero en México la historia de las crisis recurrentes no se olvidan, por ello es que la tasa fija se presenta como el producto más atractivo para los segmentos de mercado medios y altos, los cuales son ofrecidos tanto por bancos como por Sofoles y Sofomes.

Fundamental comparar los créditos

Independientemente de que un asesor profesional de una institución nos ofrezca las bondades de sus instrumentos y probablemente haga referencia a otros productos de sus competidores, siempre será muy bueno que uno mismo haga un comparativo de la oferta en el mercado.

Por ejemplo, cada mes la revista Real Estate Market & Lifestyle publica un cuadro comparativo entre las principales instituciones del mercado de un crédito por un millón de pesos, a tasa fija con plazo de 15 años, es decir, comparamos manzanas con manzanas, porque en ocasiones, y hasta cierto punto con un poco de mañana, algunos promotores comparan créditos de condiciones distintas (por ejemplo en plazos, o unos son en pesos y otros no, etcétera) para que el producto que están tratando de colocar se vea como el mejor.

Para ello, a través del portal de la Condusef (www.condusef.gob.mx) o el Banco de México (www.banxico.gob.mx), ambas instituciones ofrecen simuladores de créditos hipotecarios, donde usted podrá hacer comparativos bajo las condiciones que usted busca, cómo el monto del crédito y el plazo, lo que le permitirá calcular el pago mensual y comparar las opciones, que serán una buena guía para usted.

En el caso de la Conducef, en la página principal de su portal, en la columna de la izquierda encontrará casi de inmediato los “Simuladores y Calculadoras”, al acceder podrá encontrar el simulador    específico, en este caso el del crédito    hipotecario.

En el caso del Banxico entre al portal y encontrará dentro de la página principal un subdirectorio que dice Sistema Financiero y dentro de él un renglón denominado “Productos de crédito a la vivienda, de bancos y Sofoles: principales características”. Ingrese, siga las indicaciones y encontrará el simulador. Aquí el mismo Banxico hace referencia a “la importancia que tienen una operación de Crédito Hipotecario, así como el beneficio que se obtiene de elegir una opción favorable. Por lo tanto”:

•Dedique el tiempo que sea necesario a la obtención y análisis de la información.

•Lea detenidamente las indicaciones y realice el proceso de obtención de información con mucho cuidado.

•Observe minuciosamente los diversos datos de cada Producto de Crédito Hipotecario y haga un análisis exhaustivo de las características de tales Productos.

•Complemente el conocimiento de los Productos de Crédito Hipotecario con información que obtenga de los Bancos o Sofoles, personalmente o a través de la Internet.

•Hacer las comparaciones a través de los simuladores puede ser determinante, porque no necesariamente el crédito más barato en CAT, es el de menor pago mensual, y muchas veces las personas optan por las mensualidades más bajas para no verse afectados mucho en su liquidez, antes que el que tiene el menor costo en tasa. Todo ello precisamente lo podemos dilucidar a través de la consulta, comparación y análisis a través de los simuladores de crédito.

Cuidar el nivel de endeudamiento

Hay dos elementos muy importantes que debemos cuidar. El primero de ellos lo hemos señalado en los casi cinco años de vida de Real Estate Market & Lifestyle: hay que cuidar el historial crediticio, porque un buen historial es primordial para poder ser candidato al crédito. 

Adicionalmente, como lo apuntamos en el artículo “El peor enemigo del crédito” debemos cuidar el nivel de endeudamiento previo a solicitar un hipotecario.

Por ejemplo, si entre el crédito automotriz y tarjetas de crédito su deuda representa un porcentaje bajo de su ingreso, por ejemplo el 10 por ciento, sin duda el banco o la Sofol considerarán que hay capacidad de endeudamiento de la persona para obtener el hipotecario. Pero si ese porcentaje de deuda previo a la solicitud es mayor,  quizá un 20 por ciento de nuestro ingreso, es probable que seamos rechazados.

Si la persona o familia está bajo un contexto de sobreendeudamiento, será muy importante que antes de solicitar un crédito hipotecario trate de pagar la mayor cantidad de sus adeudos previos, como la tarjeta de crédito, por ejemplo, para poder tener acceso al hipotecario sin problema.

Estancia  de Residencial Horizontes Real.

La institución ideal

Prácticamente todos los bancos comerciales del país ofrecen crédito hipotecario, no solamente los seis grandes, lo que se suma a las 22 Sofoles y Sofomes hipotecarias, es decir, hay una buena diversidad de instituciones que ofrecen el producto y cada una de ellas con una buena variedad de productos. Sin embargo, cada vez los productos se parecen más y las diferencias entre  las tasas de cada una no son muy diferentes.

Por ello es muy importante que en todo el proceso de adquirir un crédito hipotecario, te acompañen y te asesoren adecuadamente, que estés con una asesor profesional que te de los pros y los contras, que te diga por qué te conviene un producto en lugar de otro, que te    diga cómo es el esquema del producto y los pueda comparar con otros, las        implicaciones, que te de confiabilidad, asesoría profesional, que demuestre experiencia y conocimiento, y que te acompañe en todo el proceso del crédito hasta que firmas tu crédito y escrituras tú propiedad.

En pocas palabras, seleccionar la institución que te ofrezca el servicio más profesional, que sea sólida y que tenga experiencia, además de un producto competitivo.

Respecto a las pocas diferencias entre la oferta de una institución y otra, en la medida que madure el mercado y sean aún menores las diferencias en cuanto a costos, será muy probable que la gran diferencia entre las instituciones será el servicio.