Actualmente se edifican diversos desarrollos de usos mixtos que buscan reciclar nuevas zonas en México; sin embargo, esas apuestas se enfrentan a desafíos de dotación de servicios urbanos que rebasan los requerimientos de movilidad, transporte y otros servicios.
Son ya 14 años que la incorporación del Bando II restringió el desarrollo inmobiliario de la ciudad de México a sólo cuatro delegaciones políticas. Después amplió la cobertura de la restricción y detonó el desarrollo inmobiliario en polígonos como Reforma, colonia Granada y otros puntos de la ciudad.
Sin embargo, los grandes desarrollos de usos mixtos que buscan reciclar nuevas zonas de la ciudad son parte relevante de la tecnología urbana con que buscan regenerar diferentes regiones de la ciudad de México y otras metrópolis, como Guadalajara y Monterrey; pero esas apuestas enfrentan retos de dotación de servicios urbanos, que al menos en el caso del Distrito Federal rebasan los requerimientos de movilidad, transporte y otros servicios.
Los urbanistas son claros: dado que la expansión urbana se ha caracterizado por la construcción de vivienda irregular, no planificada sobre suelo no programado, se ha generado un incremento de distancias con una proliferación de vialidades para el uso de autos particulares.
José Antonio Rueda, urbanista e investigador del Tecnológico de Monterrey, ve en el uso mixto que la falta de planeación urbana ha ocasionado un crecimiento desequilibrado, donde la dimensión normativa del interés público ha privilegiado el desarrollo por encima del balance ambiental, particularmente en las áreas de urbanización popular.
Fashion Drive, de Grupo Inmobiliario Monterrey, entrará en operación en 2016.
Desde su perspectiva, una legislación local acorde con las necesidades, haría factible lo que ya es realidad en ciudades como Barcelona, París o Berlín, a donde existe planeación urbana y, por tanto, la dotación de equipamientos para cada metro cuadrado de nuevos proyectos inmobiliarios.
En respuesta, el gobierno local elaboró el diseño de nuevos polígonos de expansión. Ejemplo de ello lo presentan las zonas de las colonias Doctores, Cabeza de Juárez, La Merced, Ciudad Salud y lo que está por desarrollarse en las áreas de la colonia Granada, donde ya prevalecen desarrollos inmobiliarios comercial, residencial y de usos mixtos.
Evolución
En la colonia Doctores se busca que en 2,000,000 de m2 se dote de infraestructura inmobiliaria a las 200,000 personas que transitan por la zona, donde se ubican nueve estaciones del Metro y tres más del Metrobús.
Es el caso también de Ciudad Salud, donde, en coordinación con Abilia, se busca integrar con inmuebles y transportación integral la población que visita la zona de especialidades del sur de la ciudad.
De acuerdo con la Agencia de Gestión Urbana de la Ciudad de México, “para este proyecto, se prevé una inversión cercana a 6,000 millones de pesos (mdp) a cargo de la iniciativa privada, el desarrollo de infraestructura hospitalaria, espacios urbanos y mejor transporte público, donde el conjunto Médica Sur, representa una inversión que aportará 5,000 m2 de suelo para el desarrollo de infraestructura hospitalaria, como el desarrollo de la Escuela de Enfermería y Medicina de la ciudad; y la Clínica de atención a la diabetes y obesidad infantil”.
*Zonas de desarrollo económico y social
Este proyecto “arrojará en su desarrollo aproximadamente de 5,000 a 6,000 empleos directos y 3,000 indirectos y traerá beneficios en calidad de vida a casi 160,000 personas en población flotante y 14,000 habitantes”, señala la agencia de gestión.
De manera adicional, el Gobierno del DF está desarrollando infraestructura complementaria para destrabar los requerimientos urbanos en arterias como Reforma, a donde se planea la integración de un CETRAM en la estación Chapultepec del Metro, la cual contará con un hotel de 200 habitaciones, un estacionamiento subterráneo de 2,210 cajones, un edificio de 26 niveles con oficinas y una rambla comercial.
Además se contemplan más zonas de desarrollo económico en la avenida Chapultepec y en Azcapotzalco.
Vivienda, vital en transformación
En el lapso 2010-2014 en México se edificaron un promedio de 400,000 casas al año y 14 millones de metros cuadrados de superficie rentable de oficinas y espacios comerciales. Sin embargo, el crecimiento de la oferta de vivienda en la ciudad de México, ha sido limitado, según indica la firma consultora Softec.
Actualmente, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) tiene identificados diversos proyectos para reactivar la oferta en colonias como Doctores, Observatorio, Indios Verdes y las inmediaciones del aeropuerto para reconvertir lugares tradicionales.
La intención de los proyectos es generar una oferta de vivienda media y popular dentro de la ciudad, mediante la reconversión de bodegas, plantas en desuso e incluso zonas residenciales que fueron ocupadas irregularmente.
El Multifamiliar Juárez encabeza la revitalización de la colonia Doctores de la Ciudad de México.
Este proyecto se complementa con otras iniciativas generadas por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Infonavit y por la Comisión Nacional de Vivienda para arrancar un programa piloto de vivienda en renta.
Aunque se determina la forma en que serán destinados los subsidios para generar una posibilidad de tomar parte de los inmuebles de las regiones que Sedatu busca reciclar, así como otras opciones para los trabajadores con ingresos hasta cinco salarios mínimos en el área conurbada de la ciudad de México.
El caso REGIO
La llegada de nuevos conceptos de marcas globales, así como la generación de recursos financieros públicos y privados, motiva un nuevo respiro en la ciudad de Monterrey y la zona conurbada.
A diferencia de otros corredores comerciales en el país, existe una clara y profunda transformación, marcada por la integración de proyectos de usos mixtos que buscan crear centros de convivencia y comunidades.
Con este parámetro al que se suman los centros tipo power center y heighborhood centers (centros de barrio), otros proyectos de gran escala terminarán por modificar el patrón de consumo del mercado de Monterrey, habituado a realizar compras en las ciudades fronterizas de Estados Unidos.
En la actualidad, según un estudio recién generado por la firma de corretaje CBRE, los 37 centros comerciales en operación con un área rentable superior a 10 mil metros cuadrados tienen una tasa de disponibilidad de 10% y rangos de precios que van de 40 a 100 dólares por m2 en fashion mall y de 25 a 40 dólares por m2, en power centers.
Ese dinamismo generó, como en la Ciudad de México, la expansión de los centros comerciales Plaza Fiesta San Agustín, La Esfera y Galerías Valle Oriente. Adicionalmente se edifican más de 488,000 metros cuadrados, que incrementarán el inventario actual alrededor de 10 por ciento más de superficie nueva rentable.
Entre las nuevas incursiones destaca un centro comercial de gran formato en el municipio de Guadalupe, que representa una inversión de 650 millones de pesos.
A esta inversión se complementan otras ya mencionadas en MIRA Companies, Citelis, Prudential Real Estate, Grupo Inmobiliario Monterrey, Desarrollos Delta, Grupo Multimedios, Grupo Garza Ponce e Inmobiliaria Cañón del Huacujo. Se trata de todo tipo de formatos, pero en él se incluyen proyectos tipo Fashion drive, que modificará el entorno urbano de la región y, a su vez, demandarán nuevos servicios, además de vialidades para no saturar las ya existentes.
Esfera City Monterrey, desarrollado por Citelis, terminará su construcción entre 2014 y 2018.
Texto:Claudia Olguín
Foto: GRUPO GM, ABILIA, URBAN 360, CITELIS
