La inversión en Real Estate es una de las alternativas que se pueden considerar más tradicionales en México y en cualquier parte del mundo. Para acceder a ello en nuestro país ya no es necesario comprar físicamente los inmuebles, porque actualmente ya se puede invertir en el sector a través de instrumentos financieros.
Se considera que la inversión en el mercado inmobiliario es quizá la más común, siendo normalmente un activo patrimonial, ya que comúnmente un inmueble (casa o departamento) se compra para habitarlo. Mientras que, en la adquisición de una propiedad con fines estrictos de inversión, es más probable obtener ingresos constantes por las rentas, tener mayor ganancia mediante la plusvalía que se adquiere con el paso del tiempo o por el diferencial entre la compra y la venta (compra barato y vende caro).
El mercado inmobiliario de uso mixto está en auge.
Ahora bien, cuando se invierte en una casa o departamento, por lo general los principales interesados son personas físicas o pequeños inversionistas; así mismo sucede con locales o centros comerciales, edificios de oficinas y parques industriales, pero en esta ocasión participan, en mayoría grandes inversionistas, muchos de ellos especializados en cada segmento. Son ellos quienes primero desarrollan los inmuebles, los rentan y posiblemente, en ocasiones, los vendan.
Sin embargo, para invertir en Real Estate también se pueden usar instrumentos financieros para evitarse la administración y operación de inmuebles, y obtener buenos rendimientos.
Pedro Coelho, vicepresidente de la gestora inmobiliaria portuguesa Square AM, entidad que ha invertido a lo largo de los últimos 25 años en Real Estate de Portugal, Brasil, Rusia y Estados Unidos, dijo en entrevista con Funds Society que los activos inmobiliarios “core” han ofrecido un alto retorno histórico.
A pregunta expresa de si prefiere invertir en Real Estate de manera directa o a través de empresas relacionadas con el sector y que cotizan en la Bolsa, señaló que dependerá de la experiencia, conocimientos y tamaño del inversionista, explicando que si una persona o inversionista tiene conocimiento en el sector y un volumen de recursos suficiente debería obtener grandes beneficios al invertir de forma directa. En cambio, si no se ha desarrollado lo suficiente en el mercado y no es gran inversionista, convendría invertir de forma indirecta, es decir, a través de instrumentos financieros.
México, generador de productos financieros jóvenes
La inversión en el mercado mexicano a través de instrumentos financieros es relativamente joven, siendo así que el instrumento financiero 100% inmobiliario apenas tiene poco más de cinco años de vida.
En México, existe la posibilidad de invertir en acciones de desarrolladoras especializadas en vivienda, así como empresas expertas en parques industriales y edificaciones comerciales que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Otra opción muy atractiva es adquirir certificados bursátiles fiduciarios (CBFIs) de Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, mejor conocidas como Fibras, y que son similares a los Real Estate Investment Trust (Reits) que cotizan en mercados de Estados Unidos y/o Canadá.
Las fibras pagan dividendos (rentas) y ganancias de capital (parecido a una acción).
El crecimiento de los centros comerciales ha tenido gran auge, en parte, gracias a las fibras.
Con excepción de las acciones de las denominadas vivienderas, las demás alternativas son jóvenes en México. La Fibra más antigua del país apenas cumplió cinco años en marzo pasado y se trata de Fibra Uno (FUNO).
También se pueden adquirir Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) especializados en mercado inmobiliario, donde actúan los inversionistas institucionales principalmente.
10 Fibras
En la actualidad hay 10 Fibras inmobiliarias en el mercado de valores mexicano:
- Fibra Uno (FUNO), la más antigua y pionera con poco más de cinco años de vida, participa en los mercados comercial, industrial y corporativo.
- Fibra Hotel (FIHO), especializada en hoteles Business Class.
- Fibra Macquiarie (FIBRAMQ), participante en los segmentos industrial y comercial.
- Fibra Inn (FINN), especializada en hoteles Business Class.
- Fibra Terrafina (TERRA), se especializa en el mercado de parques industriales.
- Fibra Shop (FSHOP), especializada en centros comerciales.
- Fibra Danhos DANHOS), participa en los mercados de centros comerciales, oficinas y usos mixtos, inicialmente solo en la Ciudad de México, pero ya tienen participación en Puebla.
- Fibra Prologis (FIBRAPL), especializada en parques industriales.
- Fibra Monterrey (FMTY), participa en el mercado regional de oficinas.
- Fibra HD (FIBRAHD), diversificada en propiedades comerciales, industriales y oficinas.
Fideicomisos de inversión (Fibras)
El instrumento financiero más novedoso en México son las Fibras, que son una combinación entre una acción y un bono, debido a que se compra y vende como una acción, pero le pagan rentas trimestrales (como un dividendo o el cupón de un bono). A través de las FIBRAs, los inversionistas institucionales e individuales recibirán ganancias, evitando el desgaste de comprar y administrar directamente un inmueble.
Entre otras ventajas, invertir en Real Estate a través de Fibras permite el acceso a renta de inmuebles, los inversionistas reciben dividendos periódicos y consistentes, el precio de los certificados tienen potencial de alza en su precio; además pagan menos impuestos y a diferencia de los inmuebles tiene mucha liquidez, es decir, pueden entrar y salir con mucha facilidad.
A través de una fibra se puede invertir en distintos segmentos del mercado inmobiliario.
A través de este instrumento un inversionista adquiere CBFIs del fideicomiso que más le interese. Hay algunos especializados en parques industriales, otros con gran predominio de centros comerciales y unos más que tienen una extensa diversificación porque incluyen a los anteriores, más edificios corporativos y usos mixtos.
Este instrumento tiene la obligación de repartir entre sus inversionistas, cuando menos una vez al año el equivalente al 95% de los beneficios que obtiene el fideicomiso por la renta de las edificaciones que conforman su portafolio.
De esta manera, el inversionista obtiene réditos por el pago de dichas rentas, pero también ganancia de capital por la posibilidad que el precio del CBFI suba.
Por ejemplo, Fibra Uno, durante marzo de 2011 se colocó en el mercado a un precio de 19.50 pesos por título; al finalizar el quinto mes de 2016 se ubicó en 39.96 pesos, lo que implicó un incremento de su precio de mercado de 104.9%, pero si a ello le agregamos los pagos trimestrales por rentas, se vuelve un rendimiento superior al 140 por ciento.
Fibra Danhos salió al mercado de valores en octubre del año 2013, su precio de colocación fue de 26 pesos y a mediados de abril pasado alcanzó un precio máximo de 38.84 pesos, lo que significó para los inversionistas una ganancia de capital de 49.4% en apenas dos años y medio, sin contar con los pagos de dividendos (rentas) trimestrales.
En ambos casos su desempeño ha sido muy por arriba del promedio en el mercado accionario. Sin embargo, no podemos generalizar y pensar que sucede lo mismo en todas las fibras, a algunas no les ha ido tan bien en cuanto al desempeño de su precio de mercado, pero si queremos ver a este segmento en forma global, el desempeño del índice de Fibras de la BMV, desde su nacimiento hasta el cierre de mayo de 2016, acumuló un crecimiento cercano al 150%, lo que demuestra un desempeño sobresaliente del mercado.
Cada fibra tiene su característica particular, como una especialización en un segmento de mercado, o bien diversificación de productos y área geográfica, por ello se debe ser muy selectivo a la hora de elegir, o bien, acudir con profesionales que administran fondos de inversión inmobiliarios, con gran contenido de Fibras.
Entre algunas instituciones que ofrecen esa alternativa de inversión sobresalen Actinver, Scotiabank, GMB, entre otras. Asimismo, para facilitar la inversión en Fibras, BBVA Bancomer lanzó al mercado desde finales de 2014 un Exchange Trade Fund (ETF) sobre el índice de fibras denominado FIBRATC, para facilitar que pequeños inversionistas tengan la oportunidad de participar en todos los fideicomisos del mercado.
| EMISORAS | Rto. 12 meses (20 may 2016-20 may 2015) |
Rto. 12 meses x Div (20 may 2016-20 may 2015) |
RTE (Con PO a 12 meses) |
Rto. 5 años (May 2016 vs Abr 2011) |
Fecha de comparción últimos 5 años |
|---|---|---|---|---|---|
| Fibras | |||||
| DANHOS 13 | 1.30 | 5.84 | 28.00 | 44.86 | 13 oct 2013 |
| FIBRAHD 15 | na | 2.28 | 6.20 | 10 jun 2015 | |
| FIBRAMQ 12 | 9.90 | 7.42 | 21.00 | 2.09 | 21 oct 2013 |
| FIBRAPL 14 | 13.50 | 6.60 | 23.00 | 2.52 | 4 jun 2014 |
| FIHO 12 | -20.50 | 5.92 | 29.00 | -24.07 | 30 oct 2013 |
| FINN 13 | -5.00 | 2.93 | 41.00 | -26.91 | 13 mar 2013 |
| FMTY 14 | 10.60 | 9.04 | 9.38 | 15 dic 2014 | |
| FSHOP 13 | 0.00 | 4.95 | 33.00 | 1.07 | 24 jul 2013 |
| FUNO 11 | 5.60 | 5.14 | 20.00 | 105.7 | 18 mar 2011 |
| TERRA 13 | 6.60 | 6.30 | 22.00 | 10.62 | 21 mar 2013 |
| Inmobiliarias | |||||
| DINE A | 22.80 | 0.00 | 113.85 | 11 nov 2012 | |
| DINE B | 14.80 | 0.00 | 36.00 | ||
| GICSA B | na | 0.00 | 33.00 | 20.06 | 4 jun 2015 |
| VESTA | 2.00 | 0.00 | 20.00 | 55.96 | 20 jul 2012 |
Desarrolladoras comerciales
Desde mediados del año 2007 cotiza en la BMV la firma Dine SAB de CV, que es una compañía que resultó de la escisión de Grupo Desc y se caracteriza por impulsar desarrollos inmobiliarios de alta calidad. Su cotización de noviembre de 2011 al cierre en mayo de este año, repuntó poco más de 110 por ciento.
A partir del 25 de julio de 2012, Corporación Inmobiliaria Vesta (Vesta) cotiza sus acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), siendo la primera empresa de desarrollo inmobiliario especializada en parques industriales en el mercado.
Su precio de colocación fue de 19 pesos por acción y al cierre de mayo de 2016, se ubicó en 27.21 pesos por título, lo que significa que en poco menos de cuatro años acumuló un rendimiento de 43.2%, casi cuatro veces lo que en el mismo periodo logró acumular el principal indicador de la BMV, de apenas 10 por ciento.
Vivienderas, fibras y desarrolladoras, son los segmentos inmobiliarios en los que se puede invertir a través de la BMV.
La inversión en parques industriales e infraestructura carretera son otras áreas de inversión sobresalientes.
Así que si una persona quiere invertir en parques industriales, esta es una buena alternativa. Comprar acciones de Vesta en bolsa implica ser socio de una desarrolladora líder en México.
Otra alternativa es Gicsa, una desarrolladora inmobiliaria más diversificada, porque participa en segmentos de oficinas, centros comerciales, usos mixtos e incluso en el mercado residencial. Esta firma colocó sus acciones el año pasado, el 4 de junio de 2015, a un precio de 17 pesos por acción; al cierre de mayo de 2016 ubicó su precio en 13.29 unidades, lo que implica una pérdida de 21.8 por ciento.
Desarrolladoras de vivienda
El boom de vivienda en México que se gestó desde el sexenio de Vicente Fox, detonó el crecimiento de promotoras de vivienda como Geo, Homex y Urbi, que a la postre se volvieron las tres desarrolladoras del ramo más grande del país.
El mercado de valores representó para cada una de ellas la posibilidad de allegarse de capital e impulsar su crecimiento y para los inversionistas participar en el crecimiento dinámico de un sector. Dicha expansión se mantuvo sin interrupción durante el sexenio de Vicente Fox y Felipe Calderón; sin embargo, con la administración de Enrique Peña Nieto y su ajuste en la política de vivienda, estas compañías sufrieron una grave crisis que las puso al borde de la quiebra, incluso la cotización de sus acciones fueron suspendidas de la BMV.
Caso similar sucedió con Sare, que se reestructura y hoy está muy sana y a la expectativa de retomar una buena tendencia de crecimiento.
A diferencia de éstas, las desarrolladoras de tamaño mediano siguen muy sanas y sólidas, como es el caso de Consorcio Ara, quien durante el boom que señalamos, el precio de su acción pasó de 3.55 pesos en enero del año 2000 a un máximo histórico de 19.02 pesos en marzo del 2007. Este comportamiento determinó un incremento de 435.7% en dicho periodo, un rendimiento extraordinario frente a cualquier otra alternativa de inversión.
Posteriormente, sufrió un periodo de crisis en su cotización y del máximo señalado, bajó abruptamente hasta mínimo de 3.75 pesos en dos años, estableciendo ese nivel mínimo en febrero de 2009. Este fue el periodo en que México vivió una fuerte recesión justo por la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos y de los créditos subprime.
En los últimos cinco años, desde un nivel de 3.55 pesos que reportó en octubre de 2011, al cierre del 31 de mayo de 2016 en 6.35 pesos, la emisora ha ofrecido a los inversionistas un rendimiento acumulado de 78.9 por ciento.
También surgieron nuevas desarrolladoras como CADU, que debutó con su colocación primaria durante la primera quincena de diciembre de 2015 y JAVER, que hizo lo propio al inicio de este año durante la primera quincena de enero.
Corpovael SAB de CV, mejor conocida por Cadu Inmobiliaria (CADU), inició su cotización en bolsa el pasado 7 de diciembre de 2015 y su colocación fue a un precio de 18 pesos; al cierre de mayo de 2016 su acción se ubicó en 15.44 pesos, por lo que en poco menos de seis meses acumula una pérdida de 14.22 por ciento.
Servicios Corporativos Javer SAB de CV (JAVER) inició su cotización el pasado 13 de enero del 2016 a un precio de 19 pesos y al cierre en mayo se ubica en 18.36 unidades. Esto representa una pérdida de 3.37 por ciento.
En los casos de Cadu y Javer, sus respectivas colocaciones accionarias se dieron en medio de una gran volatilidad financiera internacional, caracterizada por la expectativa de repunte en las tasas de interés internacionales, principalmente de la Reserva Federal de los Estados Unidos (FED) y gran volatilidad cambiaria. Por ahora no son una buena referencia.
La viviendera más joven es JAVER.
Texto:Eunice Martínez
Foto: GICSA,Terraforma, mrp, VESTA, FCAX, JAVER
