Un buen proyecto inmobiliario siempre tendrá ocupación, lo que aplica tanto para un edificio de oficinas como para un centro comercial. Todo se centra en el tipo de producto que estés haciendo y el mercado al que estés enfocado, y no a coyunturas por cuestiones externas o internas.
La incertidumbre que ha generado el fenómeno Donald Trump es una realidad, pero ésta no ha cambiado la situación coyuntural que vive el mercado inmobiliario en México.
No saber qué va a pasar en los próximos meses, es un tema complicado porque muchas compañías dejan de tomar decisiones hasta no tener la certeza en dónde van a estar parados. Sin embargo, la realidad es que también en el mercado inmobiliario estábamos desbocados y había una sobre inversión en proyectos; algunos de ellos sin sentido.
Salvador Daniel Kabbaz Zaga Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI)
Cada empresa toma diferentes niveles de riesgo y tienen filosofías completamente diferentes. Hay empresas que deciden hacer 20 proyectos al mismo tiempo, a lo mejor muy aventuradas muchas de ellas en zonas que todavía no tienen la capacidad de compra adecuada, o que no tienen el tamaño de población suficiente; esas empresas seguramente van a sufrir más que algunas que decidan llevar uno o dos proyectos importantes al año, con un riesgo mucho más medido y en una zona donde se tenga la certeza de que va a ser exitoso.
En mi opinión, dependiendo de la estrategia que siga cada empresa, estarán sufriendo más o menos en un futuro de corto plazo.
Hay que tomar decisiones, no hay que paralizarse, pero antes de hacerlas, hay que analizarlas 18 veces. La recomendación que puedo dar es hacerlas y seguir creciendo.
El riesgo está en nosotros mismos, en que haya un pánico donde todo mundo se paralice, donde dejen de invertir, donde el dinero se salga. Creo que lo más positivo que hemos visto hoy es que todos se han unido en torno a México.
Inversión: el reto es mantenerla
Hace un año anunciamos como asociación un programa de inversiones muy importante; hoy el reto es mantenerlo. Hasta el día de hoy no conozco de un solo proyecto que esté detenido, éstos siguen.
Debemos considerar que son edificaciones que toman mucho tiempo y el inversionista y desarrollador no están viendo su rendimiento o recuperación a uno o dos años; la están considerando a mediano y largo plazo, es decir, a muchos años.
Considero que todas las empresas que está agrupadas en la ADI son empresas sólidas, muy serias, y que antes de anunciar sus proyectos ya tienen garantizado sus fuentes de capital y financiamiento; ya tienen todo perfectamente calculado.
La inversión comprometida para el presente sexenio es de 21,500 millones de dólares y tengo la visión que podrá completarse.
Entonces, el reto para nosotros como desarrolladores es continuar, por lo que necesitamos el apoyo del Gobierno, que nos faciliten los trámites. Necesitamos que nos dejen de ver como “la gallina de los huevos de oro” porque nos quieren cobrar todo.
Por otra parte, los costos de construcción seguirán incrementándose y ello actúa en contra de los márgenes, por lo cual los rendimientos que te da un negocio inmobiliario ya no tienen gran diferencia con los rendimientos que aporta el banco sin arriesgar nada; ya no hay gran diferencia entre uno y otro.
De seguirse minimizando este rendimiento, lo que se va a propiciar es el freno del desarrollo inmobiliario, y si frenas éste, nada más en la ADI vamos a dejar de generar 600,000 empleos al año.
Venimos de buenos resultados
El año pasado fue muy bueno para el mercado inmobiliario en su segmento comercial, en buena medida porque el consumo interno estuvo fuerte y nunca se vio afectado; por el contario, a finales del año estuvo más sólido que en el resto de los trimestres.
Para el mercado de oficinas fue año récord. Se superaron los 700,000 m2 absorbidos, cuando normalmente es alrededor de medio millón. También se tuvo un buen balance en este segmento.
En materia de vivienda, específicamente en la Ciudad de México, hay un elevado faltante y en el resto del país también. Ahí hay una oportunidad gigantesca que todavía puede seguir aprovechando el mercado.
Por lo que respecta a las de fuentes de capital y financiamiento, se abrió una ventana de acceso muy importante entre marzo y agosto del 2016, aproximadamente, pero se empezó a cerrar en los cuatro meses finales del año.
Las compañías que tuvieron la oportunidad de capitalizarse, de concretar créditos, de salir a colocar bonos en dicho periodo, tuvieron la fortuna de llevarse liquidez. Pero el exceso de ésta que tuvo el mercado ya no va a existir, el acceso a fuentes de recursos no va a ser sencillo ahora, incluso los bancos van a ser mucho más cuidadosos en dar préstamos.
Es probable que algunas empresas tendrán broncas de liquidez y por lo mismo, dificultad para concretar algunos proyectos que anunciaron.
Pero esa no es culpa de Trump, la verdad es que fue causada por una euforia que hubo en los desarrollos inmobiliarios en términos de oficinas, donde no todos midieron bien el mercado.
Sin duda, durante 2016 el mercado de Real Estate estuvo muy fuerte; sin embargo, ello no implica que en 2017 vaya a ser de la misma manera.
Retail.- En este mercado los buenos proyectos, bien anclados, van a seguir creciendo. Creo que hay varios proyectos que nosotros les llamamos vulnerables y podrán ser absorbidos por otros; pero los que sean importantes, bien anclados, en un mercado que no esté sobre ofertado, donde todavía le cabe mucho, van a operar exitosamente. A final de cuentas todo se resume en que un buen producto tendrá ocupación.
En la Ciudad de México no hay sobre oferta, en el interior de la república hay ciertos proyectos que más que sobre oferta, están sobre dimensionados; de repente te encuentras un centro comercial de un tamaño que no se justifica para el tamaño de la ciudad donde se ubica; sin embargo, los proyectos bien anclados no van a sufrir.
Oficinas.- Ante la sobre oferta que se presentará, habrá oficinas de edificios viejos que se vaciarán para rentar al mismo precio en un edificio nuevo; entonces, quién va a sufrir es el edificio viejo. El buen edificio, bien diseñado y bien ubicado, siempre va a ser ocupado, aunque a lo mejor el proceso de absorción será un poco más lento.
En ciertos corredores se van a mantener los precios en términos de dólares, pero en otros van a bajar; los que rentan en pesos nunca bajarán el precio.
Industrial.- Aquí sí pesa mucho las decisiones de Trump y hasta que no sepamos cómo va a acabar el Tratado no podemos definir nada. Yo creo que México sigue siendo muy competitivo aún sin el Tratado de Libre Comercio para América del Norte (TLCAN).
El sector automotriz ha salido golpeado pero creo que si México se pone las pilas puede salir fortalecido. En los años 80 dependíamos del petróleo; hoy dependemos de Estados Unidos. Alrededor del 80% de nuestras exportaciones se dirigen a ese mercado, y lo que tenemos que hacer es abrirnos al mundo. Si logramos diversificar mercados nos fortaleceremos respecto a otros países, incluido Estados Unidos.
Turismo.- El mercado turístico se ha fortalecido. La depreciación del peso frente al dólar coloca a México, frente a cualquier turista de cualquier ciudad y país del mundo, como un destino sumamente accesible. Pero debemos garantizar la seguridad.
Vivienda.- Este mercado aún con el incremento en las tasas de interés tiene buenas expectativas, porque existe la necesidad, existe la demografía, existen muchos millones de matrimonios al año que necesitan vivienda, y si otorgas las facilidades en términos de créditos, puede explotar. Los temas de sustentabilidad y de movilidad resultan básicos para este segmento.
Texto:Salvador Daniel Kabbaz Zaga
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
