La evolución y crecimiento de esta forma de comercio en México reconfigura la necesidad y demanda de espacios inmobiliarios, debido a que la logística es su plataforma física e impulso.
Recientemente estuve en la ciudad de Santiago de Chile, y como en otras ciudades a las que viajo por motivos de trabajo, utilicé los servicios de Uber. Mi sorpresa fue mayúscula al día siguiente de haberlo usado, ya que me enteré que la firma ya estaba prohibida en Chile, o por lo menos en Santiago. Sin embargo, el servicio en la víspera funcionaba perfectamente bien.
Ustedes se preguntarán: ¿Qué tienen que ver este ejemplo con el comercio electrónico? Bueno, la verdad resulta un buen ejemplo para explicar la tendencia del mercado electrónico en México y el mundo. Al convertirse en un servicio que los consumidores demandan por su costo y comodidad, su destino es crecer y funcionar a pesar de las limitaciones en la regulación local, infraestructura o acceso a internet que puedan existir.
Jorge Girault Facha, FVP, Finance, Fibra Prologis
En este sentido quisiera iniciar por el final: el comercio electrónico (o e-commerce) es un cambio estructural. No es una moda en la forma de hacer comercio, y que impactará al mercado inmobiliario en sus diferentes sectores.
Al igual que el e-commerce, existen otros cambios estructurales en las formas de hacer negocio, y una manera rápida de saber si algo es una moda o una tendencia, es voltear a ver los mercados de capitales y analizar, digamos los últimos cinco años, las empresas públicas relacionadas a un sector o mercado.
Por ejemplo, para este caso podemos comparar a empresas como Amazon, Mercado Libre, Dillard´s y JC Penney, a través de los REITs (Real Estate Investment Trusts, por sus siglas en inglés), así como Kimco, Simon Property, Prologis y Duke. Es interesante ver cómo las primeras compañías en las que su modelo de negocio se basa en el comercio electrónico —como Amazon y Mercado Libre—, se comparan con los que captan la cadena de suministro de este sector, como Prologis y Duke.
A su vez, es interesante cómo se comparan todas las anteriores con las que han sido afectadas negativamente por este cambio, como Dillard´s y JC Penney cuyo modelo de negocio está mayormente basado en el comercio tradicional, así como las REITs que basaban su negocio al rentar espacio al comercio tradicional, como Kimco y Simon Properties.
Sin muchas palabras, podemos ver cómo este cambio estructural ha beneficiado a unos y afectado a otros, derivado de una percepción de negocio futuro de parte de los mercados de capitales.
Se estima que el comercio electrónico tenga un crecimiento en ventas de 20% entre 2014 a 2019.
Números y requerimientos
Observando las consecuencias de este modelo de negocios y la tendencia en cada sector que está íntimamente ligado al e-commerce, tanto del lado comercial como del inmobiliario. Ahora veremos un poco más de números y requerimiento de mercado.
Se espera que el comercio electrónico tenga un crecimiento en ventas de 20% de 2014 a 2019, medido en dólares, alcanzando 13,000 millones (13 billones), excluyendo viajes y compra de boletos de entretenimiento. Lo anterior pone a México como uno de los mercados más importantes en comercio electrónico en Latinoamérica, después de Brasil.
Las ventas por comercio electrónico, exclusivamente de bienes de consumo, representan aproximadamente 2% de las ventas totales en México. Si lo comparamos con el prácticamente 4% que tiene Brasil o el 8% de Estados Unidos, concluimos que hay mucho espacio para el crecimiento.
En sus inicios se esperaba que el crecimiento fuera moderado, derivado de las barreras que existen en nuestro país, como la falta de infraestructura, acceso a internet, penetración de tarjetas de crédito en la población, así como la entrega a domicilio. Todos estos obstáculos son reales y han impedido que el crecimiento no sea tan exponencial como se podría, pero también es cierto que han sido superadas por la necesidad del consumidor de adquirir sus bienes por esta vía. Algo similar al ejemplo de Uber en Chile.
Los smartphones o teléfonos inteligentes han hecho mucho del trabajo, ya que han puesto en las manos del consumidor la herramienta de compra, rompiendo con algunas de estas barreras. Las demás han sido salvadas por la creatividad de las empresas y mejoramiento en otros aspectos. Como ejemplo, hace unos meses, Amazon anunció la puesta en marcha del servicio Prime en la Ciudad de México, donde por definición tiene varias barreras desde el punto de vista de la movilidad, entre otros aspectos.
Crecerá la demanda de centros de distribución cercanos a las áreas de consumo.
En términos de requerimientos de espacio, los operadores que se dedican a la entrega de las ventas que se realizan por medio del comercio electrónico, necesitan cada día más bodegas grandes, demandando en la capital del país edificios de hasta 1,000,000 de pies cuadrados, o de aproximadamente 100,000 metros cuadrados (m2). Este incremento en área se basa principalmente en que el edificio de distribución viene a suplir a la tienda tradicional y su operación tiene características particulares: órdenes de compra, empaque, coordinación de entrega de productos y un retorno de mercancía diferente a los mismos conceptos pero en el comercio tradicional.
Como ejemplo, pensemos en el empaque de algunos productos. No es lo mismo empacar 5 televisores para mandarlos a la tienda de Insurgentes, que un televisor que se va a entregar solamente a un cliente en su domicilio.
Entonces podemos concluir que la necesidad de más espacio para almacenar y llevar a cabo la operación de venta vía comercio electrónico va a ser alimentada por el crecimiento de las empresas dedicadas a este segmento como Amazon y Mercado Libre; por otro lado están las empresas de comercio tradicional que requerirán más espacio para sostener su crecimiento de ventas vía internet. Todo este fenómeno está redefiniendo los requerimientos de la cadena de suministro tradicional.
De lo anterior se concluye que la demanda de espacios de bodegas industriales seguirá con una tendencia positiva, y las grandes cajas comerciales con una demanda negativa. En mi opinión, esta modificación fundamental en la demanda de espacio comercial tendrá un nuevo cambio en el tiempo, como podría ser centros de distribución más cercanos a las áreas de consumo, y regresarán, con creatividad e ingenio, a tener un mejor y mayor uso en un futuro no muy lejano.
La venta electrónica de bienes de consumo representan 2% de las totales.
La cadena de suministro
El e-commerce está cambiando la forma en la que el consumidor adquiere productos. Por un lado, los quiere comprar sin ir a la tienda y por lo tanto lo convierte en un proceso más sustentable; pero también requiere que haya una variedad extensa y que la entrega sea lo más rápida posible.
Como resultado de lo anterior, servicios como Amazon Prime, que entrega en 24 horas el producto se han vuelto populares, y sigue innovando hacia entregas de una hora, por ejemplo, haciendo del tiempo corto y la distancia de entrega los nuevos retos.
Esta evolución hace que las ubicaciones de donde se distribuyen los bienes, estén cada vez más cerca del consumidor. En otras palabras: las bodegas que se utilizan para comercio electrónico tienen que estar cada vez más vinculadas a los centros urbanos o dentro de las ciudades, contrario a las zonas industriales tradicionales actuales. Dicha tendencia hace necesario nuevos diseños de bodegas con más de un nivel de altura y en ubicaciones más estratégicas pero de mayor valor, y por lo tanto, con rentas más elevadas, beneficiando directamente a los inmuebles con vocación logística y ubicación.
En términos de costo dentro de la cadena de suministro, la renta es el de menor importancia entre los cuatro temas principales: transportación y energía, mano de obra, costo financiero del inventario y renta.
Este último llega a ser de alrededor del 5% del total, pero siguiendo el punto anterior, donde los inmuebles de logística van a beneficiarse y sus rentas van a incrementarse derivado de las necesidades descritas, éste tenderá a aumentar y los otros tres buscarán mayores eficiencias, como energías más baratas, transporte autónomo y una necesaria automatización en los procesos internos.
Como conclusión: así como el internet es la plataforma virtual del comercial electrónico, la logística será su plataforma física ineludible.
Texto Jorge Girault Facha
Foto: GENTEE COMMERCE / FT C / PROLOGIS
