La consolidación del segmento industrial continua bastante activa. Actualmente hay muchos refinanciamientos que se están cotizando y consolidando. Inclusive, continúan las adquisiciones porque las Fibras y los vehículos privados tienen necesidad de eficientar sus carteras.
También hay desarrollo, tal vez no con el mismo dinamismo que se venía registrando —sobre todo en el Bajío en últimos años—, pero todavía se mantiene un buen ritmo.
Los principales jugadores, los grandes, siguen manteniendo la idea de tener una nave de inventario por lo menos en sus mercados principales, como los de Tijuana, Ciudad de México y Monterrey.
También hay cierta cautela. No se está haciendo demasiado parque especulativo, pero sí todos mantienen la idea de tener por lo menos un edificio disponible. Algunos proyectos se han detenido, no necesariamente cancelado; por ejemplo, en el tema build to suit (desarrollo de proyectos a medida) han decidido tomar espacio temporalmente, pero sigue presentándose la necesidad por ciertas actividades. Lo que sí percibimos es que hay necesidad de financiamiento para el sector.
Parque Industrial Tepotzotlán II. Al iniciar 2017 hubo freno al financiamiento industrial.
Menos espacio especulativo
Hace poco estuve con un desarrollador del Bajío que tiene un desarrollo muy grande y me explicó precisamente lo que ha pasado: varios de sus build to suit se le detuvieron, pero tuvo que realizar un par de inventarios más porque le tomaron espacios —no necesariamente la nave completa—, pero sí parcialidades. Se trata de gente que no está tomando decisiones de grandes espacios y es algo que sucede en los principales mercados.
Al principio de 2017 sí vi un poco de freno al ritmo del financiamiento industrial. Hubo un poco de ajuste, incluyendo tasas; pero ahora otra vez están bastante activos, incluso veo ofertas agresivas. Vimos que Vesta colocó un bono por 125 millones de dólares, una parte con un vencimiento de siete años al 5.03% y otro a diez años en 5.31%. En créditos privados también veo ofertas agresivas.
Raúl Gallegos Director General de Gestión de Activos en Credit Suisse
Elementos de riesgo
En temas del riesgo, tal vez se tendrían que ubicar un poquito más en el segmento micro, en algunos sectores donde pudieras tener temas de mano de obra y otros. Hay lugares específicos donde pudieran presentar ciertos riesgos de sobreoferta, permisos lentos o falta de infraestructura.
No veo falta de capital para invertir, ni de fuentes de financiamiento como riesgos importantes.
Otro tema por atender es la corrupción y la falta de Estado de derecho. Ese sí es un gran pendiente donde tenemos que hacer algo. Al sector industrial en particular creo que le afecta un poco menos; pero al sector vivienda, retail y otros, sí.
Ahora que estoy en el comité Real Estate de La Mexicana, ese fue el peor tema que trajeron a la mesa, sobre todo la gente que está desarrollando en la Ciudad de México, donde cada vez se pone peor. Ahí traemos una agenda pendiente importante y una gran labor por hacer.
En el segmento macro, un tema de trascendencia importante es el impacto y la renegociación del Tratado de Libre Comercio con América del Norte (TLCAN).
Otro más sería el político, que podría ser un elemento que se vuelva macro y que en meses posteriores tomaría más relevancia y afectar. De repente pudiera estar alguien espantando a la gente, lo que traería un cierto efecto, pero ahorita lo veo más como un efecto de coyuntura.
Jugadores dispuestos
Los fundamentales del sector los veo sólidos y los podría ejemplificar con Fibra Prologis, que ha sido, sin duda, la mejor acción de este año en cuanto a Fibras. Es decir, se reflejan en este tipo de jugadores que están muy dispuestos en el sector.
El tema industrial cubre bastante. México sigue siendo muy competitivo a nivel global para todo tipo de empresas, porque sigue contando una historia ganadora, y por donde lo compares, es muy competitivo. El país debe seguir ubicándose, fabricando y exportando desde aquí hacia todo el mundo. Por donde lo equipares, seguimos siendo muy competitivos.
Texto Raúl Gallegos
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
