Dentro de los tres grandes segmentos del Real Estate mexicano, el industrial es el que tiene la mayor proyección actualmente. Las Fibras que participan dentro del sector industrial, vinieron a transformar este segmento inmobiliario y a darle un impulso importante.
Los que estamos en el negocio inmobiliario desde hace muchos años, sabemos que es un negocio de largo plazo. Por ello, sin importar la incertidumbre inicial de 2017 y pase lo que pase en 2018 —hablando en términos políticos—, como compañía, invertimos en inmuebles para los próximos 50 años; no con una visión de seis.
Tomando buenas decisiones en las adquisiciones de inmuebles, en cuanto a comprar a buen precio, excelentes ubicaciones, que es lo que caracteriza a Fibra Uno (FUNO), no nos podemos equivocar. El inmueble va a subsistir muchas décadas.
A corto plazo, si quitamos aquél evento específico de la planta automotriz de Ford —por el fenómeno Donald Trump—, la evaluación del mercado de parques industriales en los tres primeros trimestres de este año es positiva. Por otro lado, la demanda de espacios industriales sigue en ascenso. En particular, la necesidad de centros logísticos en el centro del país sigue creciendo día a día, porque vienen nuevos participantes, y los jugadores existentes están requiriendo expansiones.
Las Fibras industriales transformaron al segmento inmobiliario
Gonzalo Robina Director General Adjunto de FUNO
Dos temas centrales
El mercado de parques industriales lo divido en dos: Por una parte, el tema de logística, almacenamiento y distribución; por el otro, el tema de la manufactura ligera.
En el primero, va en ascenso. La tendencia del consumo por el bono demográfico es la principal fortaleza que tenemos. No hay algo mayor que pueda cambiar el futuro de México. Creo que estamos desarrollando, desde 1994 a la fecha, —cuando inicia la crisis del tequila—, a nuestra clase media.
Entonces, con una mayor y sólida clase media, ligada al tema económico que genera el bono demográfico, va a existir un consumo interno, y obviamente, se va a necesitar que se les distribuyan los productos. Lo que la población creciente va a consumir tiene que venir de algún lado y se tiene que dispersar hacia los diversos mercados. Aquí se genera la demanda que atenderemos con espacios inmobiliarios de calidad.
Por lo que respecta a temas de maquila o manufactura ligera, además del mismo consumo interno, si no exportamos a Estados Unidos o disminuimos nuestras exportaciones a ese país, vamos a buscar otros destinos internacionales. México continúa buscando alternativas de diversificación de su mercado de exportación; a un año de que finalice esta administración federal, veo a un gobierno activo buscando alternativas de desarrollo hacia nuevos destinos.
Como parte importante de la manufactura ligera, en particular, veo una industria automotriz que va a continuar con su expansión. No hay forma de pararla. El ruido mediático que se hizo con la cancelación de la planta de Ford, de San Luis Potosí, desde mi punto de vista fue un show por parte del actual gobierno de Estados Unidos. La realidad es que las compañías siguen expandiéndose, y ahí tenemos los ejemplos de BMW, Mercedes Benz, Audi y KIA, entre otros más.
Incluso, vislumbro un mercado automotriz en México que seguirá creciendo; no al ritmo que quisiéramos durante los siguientes tres años —mientras dure la presidencia Trump—, pero a partir de su término, seguramente retomará su dinamismo.
Como ejemplo de la demanda, en FUNO traemos una ocupación superior a 95% de nuestro portafolio industrial, que en lugar de ser una ventaja, se vuelve cierta desventaja, porque cuando quieren crecer nuestros inquilinos ya no tenemos más espacio.
TLCAN, el mayor dilema
Con independencia de lo que pase con el tema del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), que está en plena negociación, creo que se va a renegociar de manera conveniente para los tres países. México va a seguir siendo el patio maquilador de este nuevo tratado, porque somos necesarios para el vecino del norte, sobre todo si no tienen una buena relación con China.
Mucho de lo que se produce en México no hay quien lo quiera hacer —aun cuando el Presidente Trump quisiera que fuera Estados Unidos—. O sea, aunque él quiera regresar los empleos a los norteamericanos, ellos no desean este tipo de empleos, mientras que México es súper competitivo en términos de costo y mano de obra calificada.
No es fácil que se rompa esta dinámica. De una u otra forma, se seguirá adelante con el TLCAN modificado, aunque soy de los que piensa que se necesita actualizarlo; creo que va a salir satisfactoriamente una versión mejorada para los tres países.
Pese a todo, en materia de riesgos, los que se presentaron desde el cierre de 2016 y al principio de 2017 se han ido superando.
Estándares globales
Recordemos que el sector industrial inmobiliario fue el primero que se globalizó. Los parques industriales que llegaron en los años 70, en la época de don Jaime Bermúdez a Ciudad Juárez, desde ese entonces a la fecha siempre han estado íntimamente ligados con estándares norteamericanos y globales. Hemos ido evolucionando en ese sentido, por lo que ahora somos tan competitivos como lo es cualquier otra parte del mundo.
Por ejemplo, si comparamos una bodega en Seattle, Washington, con una en San Martín Obispo, en el Estado de México, son exactamente iguales. No hay diferencia. Por ello, el mercado mexicano es competitivo, ya que alcanza estándares internacionales.
Así como hemos tomado lineamientos y parámetros globales en cuanto a los parques y a las naves industriales, hay que ir renovando también ese mismo parque.
Hay bodegas —sobre todo en el norte del país—, que se van quedando obsoletas. Hay que renovarlas; estos mismos desarrolladores que son sus dueños, tienen toda la capacidad, todo el expertise y conocimiento para decir en qué momento vale la pena descontinuarlas y hacer una nueva.
Éste es un reto que estamos enfrentando como mercado. Ya hay edificaciones que cumplieron su ciclo y se volvieron obsoletas en altura, rampas, resistencias de pisos, proporción de luminosidad y cosas de ese tipo. Pero también hay empresarios y desarrolladores con muchísima experiencia que ya se están actualizando.
FUNO adquirió CuautiPark II en 2015. La compra fue por 783.5 millones de pesos.
Fibras Industriales
Lo que se logró a través de las Fibras fue abrir el flujo de recursos institucionales —tanto locales como extranjeros—, hacia el sector inmobiliario, otorgándole gran dinamismo.
Si vemos la cantidad de metros cuadrados que hemos construido o desarrollado las Fibras en los últimos seis años desde que nació FUNO, es una cantidad de metros que a lo mejor históricamente no se había realizado en ninguna parte de la República.
Sin embargo, hoy en día prácticamente ya no hay en el mercado portafolios de calidad que pudiéramos estar adquiriendo, y los que existen, no los han querido vender.
En FUNO estamos en una etapa donde, por una parte, tenemos que desarrollar nuestros propios parques industriales para seguir creciendo en este segmento, aunque seguimos tratando de adquirir naves ya existentes y estabilizadas.
Finsa vendió parte de su portafolio a FUNO.
Es importante ver el ciclo del mercado. Por citar un ejemplo, FUNO le compró su portafolio a Finsa hace algunos años, y lo que hizo con los recursos que obtuvo de la venta de su primer portafolio fue crear y desarrollar un segundo portafolio junto con un CKD. Dicho portafolio seguramente ya está alcanzando un tamaño donde o nos lo vende nuevamente, o la compañía hace su propia Fibra.
Esas naves nuevas de primera calidad vendrán al mercado público; van a estar accesibles para la participación de cualquier inversionista. Sí hay gente reciclando esas inversiones, gente como Garza Ponce que también participa, entonces pues sí creo que es un ciclo natural.
Esos desarrolladores van a ser los fabricantes de las nuevas naves industriales; en el momento en que tengan el tamaño y lo consideren oportuno, seguramente a través de nosotros o ellos mismos, los llevarán al mercado público para inversión de todo el mundo, concluyendo un círculo virtuoso que a su vez propiciará el inicio de otro nuevo.
Parque Industrial de San Martín Obispo. Los prototipos mexicanos, de altura mundial.
Especialización, el futuro
Haciendo un poquito de historia, los Real Estate Investment Trust (REITS) en Estados Unidos surgieron a principios de los 60, pero es realmente en los años 90 cuando tienen un boom importante, y es hasta principios de los años 2000 cuando se empiezan a especializar. Originalmente todos los REITS americanos eran genéricos y participaban en todos los sectores.
Por poner un ejemplo: la familia Rockefeller tenía edificios en Manhattan, naves en Pittsburgh y centros comerciales en Texas; por la razón que sea, pero eran diversificadas. Poco a poco se fueron especializando, al grado de que hoy hay casos extremos donde son Fibras residenciales destinadas para habitación de estudiantes, para hospitales de alta tecnología o residencias de la tercera edad, etcétera, con lo que se fueron diversificando para atender mercados específicos.
A lo mejor es la tendencia de lo que pasará en México. Por ejemplo, Prologis y Terra, que básicamente están dedicados al tema industrial, van a seguir siendo así porque entre otras cosas sus compañías originadoras están en Estados Unidos y a eso se dedican.
En el caso de FUNO, en el momento que consideremos que sea necesario y que el mercado nos lo premie, terminaremos a lo mejor haciendo tres Fibras: una comercial, una de oficinas y una industrial. Actualmente no consideramos que haya un valor agregado para hacerlo así y por eso seguimos diversificados en los tres. Creo que la liquidez nos ha premiado, pero también creo que la tendencia será contar con Fibras especializadas.
Origen industrial
El origen del grupo de control, del grupo promotor de FUNO es industrial, que es el segmento donde más años de experiencia tenemos; donde hemos sido líderes históricamente en el Área Metropolitana de la Ciudad de México. Es aquí donde estamos focalizando más nuestro crecimiento.
Desde nuestro origen como Fibra, FUNO quería un portafolio diversificado con 40% de participación industrial, 40% comercial y 20% de oficinas. Las oportunidades que nos ha presentado el mercado nos llevan a tener hoy 50% de comercial, 35% de industrial y 15% de oficinas. Me encantaría crecer el industrial para poder llegar al equilibrio de 40/40.
La firma buscaría diversificarse en Fibras comerciales, oficinas e industriales.
Desde su origen, FUNO estuvo diversificado con 40% en tema industrial, 40% comercial y 20% en oficinas.
Aportación al mercado
3.7 millones de metros cuadrados y el tema de tecnología de punta son nuestras grandes aportaciones. El grupo de control siempre ha tratado de innovar para tener acceso a lo más reciente. Si somos los más eficientes en la construcción y mantenemos el control de los costos, todo ello se traducirá en poder ofrecer rentas justas y competitivas; lo que se terminará traduciendo en una lealtad de nuestros inquilinos.
Por ejemplo, Wal-Mart lleva con el grupo alrededor de 30 años, porque le hemos podido dar servicio a todos sus requerimientos en tema de bodegas. Nosotros somos su arrendador número uno en tiendas, inclusive.
A manera de resumen, diría que contamos con un dinamismo que no se detendrá; vamos a continuar creciendo. Tenemos aquí una apuesta muy grande de plataforma para el crecimiento de México.
3.7 millones de metros cuadrados y tecnología de punta son sus grandes aportaciones.Texto Gonzalo Robina
Foto: FUNO
