El usufructo es el derecho real y temporal de usar y disfrutar los bienes ajenos. Constituye una limitación al derecho de propiedad e implica una relación entre una persona que detenta la propiedad, pero desprovista de dicho uso y disfrute, a quien se le llama nudo propietario; y el usufructuario, a quien le corresponden estos atributos. Asimismo, es un derecho inscribible en el Registro Público de la Propiedad.

Lo más usual es que los usufructos sobre bienes inmuebles se constituyan de manera vitalicia y se extingan por muerte del usufructuario, pero las causas de extinción previstas en el Código Civil son muy variadas y generan consecuencias diversas. Además de la muerte, el usufructo se extingue por vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición, por la reunión del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona; por prescripción, por renuncia, por pérdida del bien sobre el que se ejercía el derecho, por cesación del derecho de quien lo constituyó o por no constituirse la fianza a favor del nudo propietario.

En la práctica es cotidiano que las personas propietarias de inmuebles sobre las que existe constituido un usufructo se cuestionen qué deben hacer cuando este derecho se extingue, que es cuando el nudo propietario se convierte en pleno propietario, recobrando las facultades de uso y disfrute. Si la extinción es por muerte, no hay necesidad de abrir la sucesión del usufructuario, ya que el bien no formaba parte de su patrimonio, al corresponder al nudo propietario; su usufructo se extingue por la muerte y consecuentemente no se transmite por esta causa a persona alguna.

No obstante, a pesar de las múltiples ventajas que este desmembramiento genera, es necesario llevar a cabo lo siguiente, para lo cual la intervención notarial resulta fundamental:

1. a) Cancelar la inscripción en el Registro Público de la Propiedad en folio real correspondiente al inmueble, previo pago de los derechos respectivos, y
2. b) Verificar si la extinción del usufructo causa algún impuesto, específicamente el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles.

El usufructo: Su regulación, su régimen fiscal e implicaciones prácticas

Para cancelar la inscripción, tanto la Ley Registral para la Ciudad de México como su reglamento (artículos 76 y 123, respectivamente) establecen ciertos requisitos muy sencillos:

I.- La declaración de voluntad de quien tenga interés legítimo (el propietario), solicitando se haga constar la extinción del usufructo y la consolidación de la plena propiedad.

II.- La acreditación de la defunción o cumplimiento del evento del cual dependa la extinción del usufructo.

Si bien la legislación no establece una forma para la declaración de voluntad, se puede hacer constar ante notario, quien instrumenta la solicitud de cancelación del asiento registral del usufructo que formula el propietario al Registro Público. La intervención notarial permite cumplir fácilmente con los requisitos exigidos por la legislación registral, al emitirse un documento notarial inscribible en el que consta que el solicitante tiene interés jurídico al acreditar su identidad y su carácter de propietario mediante la relación de la escritura o título con el que se comprueba tal carácter y la acreditación de la defunción, si es la causa de extinción, mediante la inserción de la copia certificada expedida por el Registro Civil, o la acreditación de cualquier otra causa mediante las declaraciones o constancias respectivas.

Respecto al tema fiscal, al menos en la Ciudad de México la extinción del usufructo por muerte del usufructuario no causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles. No obstante, como quedó señalado no todos los usufructos se extinguen por esa causa, por lo que es necesario determinar con toda precisión cuál es la razón de la cesación del derecho, ya que en los casos en los que la extinción está gravada (vencimiento del plazo, cumplimiento de condición, renuncia, reunión, por mencionar algunas de las más comunes), el impuesto se causa en el momento en que se extingue el derecho y debe ser enterado dentro de los quince días siguientes. La omisión en el entero oportuno de la contribución genera actualizaciones y recargos.

*Notario 104 de la Ciudad de México