Mercado inmobiliario

La diversificación mundial de las empresas enfrenta diversas tendencias como consecuencia de digitalización, envejecimiento de la población, escasez de talento, pocas habilidades laborales y la incertidumbre política y económica.

Al adentrarse en una etapa de globalización, las firmas mundiales deben tomar en cuenta el talento móvil de los colaboradores externos para abrir mercado en diversas partes del mundo. Según la 24ª Encuesta del Costo de Vida Internacional, factores como una inestabilidad en los mercados inmobiliarios, baja inflación y la fluctuación de los precios de bienes y servicios han tenido un fuerte impacto en el costo de operar a través de diferentes ciudades.

De acuerdo al estudio elaborado por Mercer, se reveló que Hong Kong desplazó a Luanda para posicionarse en el primer sitio como la ciudad más cara del mundo. Tokio y Zúrich ocupan el segundo y el tercer lugar, respectivamente, mientras que Singapur se ubicó en la cuarta posición, con Seúl como quinto puesto. Lo anterior significa que cuatro de las cinco urbes más caras del mundo se ubican en el continente asiático.

 

 

“Con los avances tecnológicos y la importancia de una fuerza laboral conectada a nivel global, la incorporación de talento sigue siendo un componente esencial de la estrategia de negocio en una organización multinacional. Una fuerza laboral móvil permite a las organizaciones lograr mayor eficiencia, aprovechar el mejor talento y alcanzar una mayor rentabilidad con los proyectos internacionales, aunque la volatilidad de mercados y la desaceleración del crecimiento económico en numerosas partes del mundo les exige evaluar cuidadosamente los paquetes de compensación”, explicó Ilya Bonic, Presidente de la práctica de Career de Mercer.

Otras ciudades que figuran entre este top ten son Luanda (6), Shanghai (7), Yamena (8), Beijing (9) y Berna (10). La encuesta está diseñada para ayudar a las compañías internacionales y gobiernos a definir las estrategias de gastos institucionales e ingresos para sus colaboradores o expatriados. Se toma Nueva York como ciudad de referencia para todas las comparaciones y los movimientos de divisas se miden respecto al dólar estadounidense.

“Un colaborador expatriado es un empleado que se mueve en una asignación temporal a largo plazo de un país a otro. Podemos analizarlo a raíz de una canasta de bienes y servicios y que excepcionalmente integramos vivienda para que podamos tener una visibilidad y un contexto más robusto de qué implicaría vivir en una ciudad o en otra. Esto nos ayuda a entender un patrón de consumo y de ingresos en dólares y ver cuáles son los diferentes factores que podrían estar jugando para poder determinar si el costo de vida es más elevado frente a esta ciudad comparativa”, destacó Melissa Mata Sardi, Directora de Consultoría y Líder de Movilidad de Talento para Mercer Latinoamérica en exclusiva para Real Estate Market & Lifestyle.

 

 

El análisis incluyó 375 localidades y 209 metrópolis de cinco continentes, en el que se mide el costo comparativo de 200 rubros como vivienda, transporte, comida, vestimenta, artículos para el hogar y entretenimiento. En cuanto a América Latina, la Ciudad de México (157) y Monterrey (193) fueron las únicas urbes de Latinoamérica que subieron su posicionamiento debido a la apreciación de su moneda e incrementos de índices de precios respecto a marzo del año anterior. Monterrey subió 10 lugares a comparación de 2017, mientras que la Ciudad de México (CDMX) ganó 20 en el mismo periodo. 

Respecto a la subida en el ranking de las ciudades mexicanas, dijo: “Factores como la fluctuación de monedas son importantes. Si estamos hablando de unas monedas que se aprecian —como es el caso de México— vemos que la canasta para un expatriado se encarece, por lo que entonces va a requerir más dólares americanos. Vimos que Monterrey subió en cuanto a su objetivo de negocio o trabajo”.

Destacó que México ha evidenciado zonas con alta inversión como el Bajío y las zonas costeras del norte del país donde la inversión extranjera apertura nuevas operaciones en el territorio exponenciando la atracción de talento. Para el empresario mexicano implica competir contra estas nuevas empresas que se están instaurando en el territorio nacional, y si no se tiene una acción proactiva para retener a su talento clave de compensación competitiva, ello impactará su proceso de crecimiento. “Es importante que el empresario mexicano se prepare ofreciendo paquetes competitivos”.

Al ser cuestionada sobre cómo se relaciona el análisis con el ámbito inmobiliario, dijo que el tema es crucial: “Nosotros incorporamos para este ranking el costo de la vivienda. Si vemos que la CDMX ascendió 20 escalones dentro del ranking, no fue por un factor de inflación o de apreciación de moneda; hubo un incremento del valor de la renta inmobiliaria. De 2017 a 2018, observamos un incremento en la renta de 14%. Las rentas en la CDMX se evidencian en moneda dura, a diferencia de Monterrey, que se hace en moneda local. Esto es relevante. La renta inmobiliaria es un factor relevante que puede impactar”.

Sobre las ciudades asiáticas, se destacó que hubo más intervención del gobierno en sus monedas, lo que hizo una fluctuación al alza en su costo. “Las urbes chinas ascendieron en el ranking debido a una mayor regulación monetaria en dicho país, el florecimiento de la economía y el esfuerzo para lograr que el Yuan chino se convierta en moneda internacional”, señaló finalmente Mercer.

A continuación, Real Estate Market & Lifestyle, muestra el panorama de las áreas de oportunidad de cada uno de los países con más encarecimiento, junto con sus retos nacionales:

 

De 2017 a 2018, se observó un incremento en la renta en la CDMX de 14%.

 

 

 

1. Hong Kong

(China)

Catalogada como la 10ª potencia comercial y como tercera plaza financiera del mundo, Hong Kong es un modelo del liberalismo económico. Ha resistido diversas crisis financieras internacionales. Durante 2016, su crecimiento disminuyó 1.4% por la ralentización de China, sin embargo, en 2017 creció a 3.8% apoyada por su consumo interno.

El gobierno, ante la presión política, decidió en noviembre de 2016, controlar los precios inmobiliarios. Su deuda pública es casi inexistente, tiene un fuerte superávit en cuenta corriente y un superávit presupuestario significativo. El gobierno busca estimular la economía y mejorar el acceso a la vivienda. La ciudad importa 80% de alimentos para su abastecimiento y no posee recursos naturales; depende de la importación de materias primas y energía. Asimismo, la industria manufacturera representa 7.5% del PIB y 11.7% del empleo. Sus principales sectores industriales son textil, electrónica, electrodomésticos, informática y telecomunicaciones.

Los servicios financieros representan el núcleo de su actividad económica: aporta 93% del PIB y emplea 80% de la población activa. Según el Registro Mercantil, hay más de 900,000 empresas registradas. Su turismo está en pleno auge por el número de visitantes de la China continental que representa 76% de los visitantes.

 

 

 

Indicadores de crecimiento	2015	2016	2017	2018 (e)	2019 (e)
PIB (miles de millones de USD)	309.41	320.91	334.1	344.78	358.31
PIB (crecimiento anual en %, precio constante)	2.4	2	3.8	3.8	2.9

 

 

2. Tokio

(Japón)

Japón, considerada la tercera potencia económica mundial, continúa expuesta a la situación económica mundial debido a su fuerte dependencia de exportaciones y por desastres naturales. En 2016, el crecimiento se mantuvo débil, en apenas 0.5%, impulsado por el consumo y el comercio exterior.

Su deuda pública es de 240% del PIB, y se le considera muy elevada. El Banco de Japón (BOJ) postergó para 2018 su objetivo de 2% de inflación, en tanto que el alza del IVA, prevista para 2018, fue postergada para 2019. El gobierno busca alcanzar un superávit primario con los retos extra de un incremento en los gastos de salud y por organizar los Juegos Olímpicos en 2020.

Su ratificación del Acuerdo Transpacífico (TPP) busca armonizar las normas y reducir los aranceles para contrarrestar la influencia de China. Sin embargo, el futuro del TPP es incierto, ya que Donald Trump decidió retirarse de esta asociación en enero de 2017. El envejecimiento de la población y las tensiones políticas con China y Corea del Sur son otros temas que deberá resolver en los próximos años.

Por norma general, en Japón no es posible negociar directamente con el propietario de una vivienda para alquilarla. Es necesario acudir a una agencia inmobiliaria, donde un agente se pone en contacto con un propietario. Estas agencias están cerca de las estaciones del tren o metro. 

El sector industrial está muy diversificado, y tiene como protagonistas al acero y papel como productos de alta tecnología. Domina sectores como el automotriz, robótica, biotecnología, nanotecnología y energías renovables.  Es el segundo productor de vehículos y barcos. Su sector industrial aporta 27% del PIB. El sector servicios representa más de 70% del PIB y emplea a cerca de 70% de la población activa.

 

 

 

Indicadores de crecimiento	2015	2016	2017	2018 (e)	2019 (e)
PIB (miles de millones de USD)	4.379,87	4.936,54	4.884,49e	5.063,13	5.205,30
PIB (crecimiento anual en %, precio constante)	1.1	1.0	1.5e	0.7	0.8

 

3. Zúrich

(Suiza)

Su nivel de vida, productividad industrial, calidad de su sistema educativo y sistema sanitario son de los mejores en Europa. Vivió una ralentización en la crisis de la zona euro, por lo que su crecimiento económico fue de 1% en 2017, inferior a la media europea.

Zúrich es la ciudad con los precios inmobiliarios más elevados de Suiza. Cada m² tiene un valor aproximado a los 13,000 dólares. No obstante, son los bienes raíces en Lucerna los que observaron mayor revaluación, ya que el m² se elevó 82% en 10 años.

Su tasa de desempleo de 4.9% sigue siendo baja en comparación con la media de los países de la Unión Europea, pero ha aumentado bastante en los últimos años. El país ocupa el octavo puesto mundial en términos de PIB/habitante.

La industria emplea al 20% de la población activa y contribuye a un cuarto del PIB. Suiza es internacionalmente conocida por la alta calidad de sus productos manufacturados, entre los que se incluyen relojes, motores, generadores, turbinas y productos de alta tecnología. El ala industrial del país está controlada por grandes grupos exportadores. Alberga una poderosa industria química y farmacéutica. La electricidad se genera principalmente a partir de energía hidroeléctrica y nuclear. Los recursos hidroeléctricos generan casi dos tercios de la energía del país.

El sector de servicios representa 74% del PIB y emplea a tres cuartas partes de la población activa. El sector bancario representa 8% del PIB. Sectores bien desarrollados y altamente competitivos a nivel mundial como la banca, aseguradoras, fletes y el transporte, contribuyen al desarrollo del comercio internacional.

 

 

 

Indicadores de crecimiento	2015	2016	2017	2018 (e)	2019 (e)
PIB (miles de millones de USD)	679,15	669,04	680,65e	708,80	729,37
PIB (crecimiento anual en %, precio constante)	1,2	1,4	1,0e	1,3	1,6

 

4. Singapur

(Singapur)

La economía de Singapur se caracteriza por su extrema dependencia del sector financiero y su alto grado de apertura, que la hace muy dependiente del comercio internacional. Después de 2013, impulsado por las manufacturas y la reactivación del comercio en Asia, el crecimiento del PIB se ralentizó 2.2% en 2015 por la caída del precio del petróleo y la crisis en el sector de la construcción. Su PIB llegó a 3.6% en 2017.

Su economía se ha visto muy afectada por la desaceleración china, mientras que la irregular recuperación de Estados Unidos y Europa han limitado la demanda de productos asiáticos. El país goza de un alto superávit e importantes reservas en divisas para aumentar el gasto social y apoyar empresas nacionales.

El gobierno promueve las ramas de biotecnología, investigación, desarrollo, productos farmacéuticos, industria y servicios, además que busca abordar el problema de la integración social mediante ayudas a hogares, incentivos fiscales y becas de estudios. Su economía enfrenta una gran dependencia de las exportaciones, falta de mano de obra calificada y el envejecimiento de la población, además de las crecientes desigualdades salariales y el descontento social, resultado de la sobrepoblación y la dificultad para acceder al empleo y vivienda.

Singapur es un importante centro comercial en la región y su puerto uno de los más importantes del mundo. Es el segundo en tráfico de contenedores detrás de Hong Kong. El sector servicios representa 75% del PIB y emplea al 71% de la población. Singapur se ha convertido en el núcleo de los Real Estate Investment Trust (REIT´s) en Asia desde 2002 cuando se lanzó el primero de ellos, CapitaLand Mall Trust. Sin embargo, ahora que la Reserva Federal estadounidense sube los tipos de interés, las inversiones que generan ingresos como los REIT apenas están suscitando interés.

 

 

 

Indicadores de crecimiento	2015	2016	2017	2018 (e)	2019 (e)
PIB (miles de millones de USD)	296,84	296,97	305,76e	316,87	328,42
PIB (crecimiento anual en %, precio constante)	1,9	2,0	2,5	2,6	2,6

 

5. Seúl

(Corea del Sur)

Corea del Sur es la 13ª economía mundial por su espectacular crecimiento en 30 años, pero es una nación extremadamente vulnerable a las crisis externas. Su crecimiento económico se estancó en 2.6% durante 2015,  por la epidemia MERS (síndrome respiratorio de Oriente Medio) que afectó su consumo. El crecimiento permaneció en 2.7% en 2016 y logró 2% en 2017, aunque debió llegar al 3% por la recuperación del consumo doméstico, mejoras de los sectores inmobiliario y fiscal y medidas de estímulo monetario.

En 2016 su economía tuvo un deterioro en las relaciones con China, su mayor socio. Las pruebas nucleares efectuadas por Corea del Norte lo empujaron a aceptar un sistema antimisiles de Estados Unidos, que provocó  un rechazo de Beijing. Además, Samsung interrumpió la producción del smartphone Galaxy Note 7 por numerosos incidentes, y la constructora naval Hanjin se declaró en bancarrota.

Songdo es la primera ciudad inteligente de Corea del Sur. Se encuentra a 65 kilómetros de Seúl y está completamente interconectada. Los dispositivos en red digitalizan, miden y automatizan toda la información. Por ejemplo, la basura es absorbida por unos tubos directo desde las casas y se traslada de manera subterránea a una planta de reciclado.

Los principales sectores industriales son el acero, industria textil, construcción naval y electrónica. Corea del Sur es el mayor productor de semiconductores del mundo. La industria representa aproximadamente el 40% del PIB.

 

 

 

Indicadores de crecimiento	2015	2016	2017	2018 (e)	2019 (e)
PIB (miles de millones de USD)	1.382,76	1.411,04	1.529,74e	1.597,39	1.667,95
PIB (crecimiento anual en %, precio constante)	2,8	2,8	3,0e	3,0	3,0

 

6. Luanda (Angola)

La capital de Angola, está situada en África central, con una superficie de 1.2 millones de km2, por lo que se considera un país grande. Angola es la economía número 63 por volumen de PIB. Su deuda pública en 2016 fue de 68.767 millones de euros, con una deuda que abarca prácticamente  80% de su PIB.

La última tasa de variación anual del IPC publicada en Angola fue de enero de 2018, que llegó a 25.2%. Sus habitantes tienen un bajísimo nivel de vida en relación a los 196 países del ranking de PIB per cápita, que coincide con los datos del Índice de Desarrollo Humano o IDH, que elabora Naciones Unidas para medir el progreso de un país.

Luanda es la ciudad más cara del mundo para mudarse con un gasto que supera los 3,000 euros durante el primer mes de estancia. El alquiler de un piso de 35 m² se dispara por encima de los 1,900 euros, mientras en comida y bebida se llega a 1,052 euros. Sin embargo, los gastos del celular y datos apenas suponen 8 euros.

 

 

 

Año	Emigrantes hombres	Emigrantes mujeres	Total	Porcentaje
2017	314,410	318,289	632,699	2.20%
2015	302,929	308,391	611,320	2.30%

 

 

7. Shanghai

(China)

Shanghai, a 2017, era ya la urbe con más comercio internacional en el mundo. La ciudad ha superado a Hong Kong y a Singapur en este rubro, informó el Diario del Pueblo en abril de 2017, basado en cifras oficiales.

Las importaciones y exportaciones a través de los puertos fueron de casi 6.9 billones de yuanes el año pasado (prácticamente un billón de dólares), representando el 28.3% del valor nacional y el 3% del comercio mundial, destacó el periódico.

Las exportaciones de China se incrementaron en marzo 16.4% respecto al mismo mes del año pasado, la subida más fuerte registrada desde febrero de 2015, según informó la Administración General de Aduanas en Pekín, en tanto que el Banco Mundial (BM) aseguró que mantiene su previsión de crecimiento del 6.5% para China para ese año.

En Shanghai se están llevando a cabo un riguroso plan para limitar el espacio habitable, para ello se derriban barrios enteros para reducir el número de viviendas y hacerlas más eficientes, dejando espacio para pequeños estudios o habitaciones que no impliquen un aumento significativo de la población. El objetivo es que la ciudad no rebase los 25 millones de habitantes.

 

 

 

8. Yamena

(Chad)

Yamena fue fundada el 29 de mayo de 1900 por Émile Gentil, un marino francés. Entre 1970 y 1980, la guerra política interrumpió la vida en la ciudad. Posee un clima semidesértico, con máximos históricos de temperatura de 47 grados celsius. En 2018, llegó a una población de 760,000 habitantes.

La economía depende de la producción de petróleo desde 2003, mismo que se estima se agotará en 2030. Tuvo un periodo de fuerte crecimiento hasta 2014 (13.7% a media anual). En 2013, antes de la caída del precio del barril, el sector representaba 27% del PIB, 63.4% de los ingresos públicos y 90% de las exportaciones. En 2014 Chad sufrió por la bajada del crudo y los problemas de seguridad. La economía se desaceleró y en 2016 se contrajo 6.4%. En 2017 apenas creció 0.6%, aunque es previsible que se acelere a la par de la subida del precio del barril del de petróleo. Se espera que el PIB crezca 2.4% en 2018.

 

 

Principales importaciones
Maquinaria	10.40%
Productos farmacéuticos	8.20%
Vehículos	7.20%
Material eléctrico	6.40%
Hierro y acero	4%
Plásticos	3.90%
Jabones y detergentes	3.70%

 

9. Beijing

(China)

Si el auge económico de China le ha dado bienestar material a millones de personas, la rápida industrialización del país continúa causando un grave problema de contaminación. Según datos de 2018 sobre los precios en el mercado inmobiliario de 70 ciudades chinas en enero, publicados por el Buró Nacional de Estadísticas, el precio de las nuevas viviendas en 15 ciudades permaneció estable.

En comparación con el mismo período del año pasado, el precio bajó entre 0.1% y 3.4% en 11 ciudades como Beijing, Shanghai, Shenzhen y Tianjin.

Por otro lado, según el New York Times, a enero de 2018, el Buró Nacional de Estadísticas anunció que en 2017  la economía se había expandido 6.9%, desde el incremento ligero de 6.7% de 2016, con lo cual había terminado con una tendencia de desaceleración gradual iniciada en 2011.

La fortaleza en las exportaciones, ventas minoristas y el mercado inmobiliario han ayudado a estimular el crecimiento, y han puesto al país en una mejor posición para resolver problemas como el incremento de la deuda.

A los graves problemas de contaminación del aire, agua y suelo, se han sumado los constantes problemas sociales por el movimiento de millones de trabajadores a las ciudades, quienes se ven obligados a dejar a sus hijos en sus ciudades natales.

 

 

Inversiones por país en 2016	Mil millones de dólares	Porcentaje
Hong Kong	92.67	73.30%
Singapur	6.97	5.50%
Taiwán, China	4.41	3.49%
Corea del sur	4.04	3.19%
Japón	3.21	2.54%
Estados Unidos	2.59	2.05%
Alemania	1.59	1.23%
Francia	1.22	0.96%
Reino Unido	1.08	0.85%
Macao	890	0.70%

 

10. Berna

(Suiza)

La Confederación Suiza es el cuarto país más rico y desarrollado del mundo y la segunda economía más competitiva del orbe. Sus centros financieros más importantes están en Zúrich, Ginebra y Basilea. El banco más grande es UBS, y el segundo, Credit Suisse. Suiza se destaca además por ser uno de los países menos corruptos del mundo, aunque en muchas ocasiones se clasifica al país como un paraíso fiscal.

Ahí existe el secreto bancario garantizado por la Constitución y es sede de grandes multinacionales como Swatch, Nestlé, Novartis, ABB, Adecco y Rolex. Las principales actividades económicas son del sector financiero, la industria química, instrumentos musicales, los productos agroalimentarios, el turismo e ingeniería.

Es sede de varios organismos internacionales como la Organización Mundial del Comercio (OMC), la Unión Postal Universal, Cruz Roja, FIFA y la Comisión de Educación a Distancia de la Organización de las  Naciones Unidas (ONU).

 

 

Elaborado con datos de knoema.es / es.portal.santandertrade.com / www.datosmacro.com / www.dw.com/ elpais.com y
www.exteriores.gob.es así como el Análisis Costo de Vida Internacional de Mercer, presentado el 27 de junio de 2018.

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Foto: pxhere / IMAGINA Tokio / CRANBERRY / wps / amazona ws / VIAJE JET / wallhere / SKYCRAPERCITY