Este texto es una reproducción de la entrevista realizada por Giovanna Carnio para GRI Magazine...
Sam Zell fue uno de los pioneros entre los inversores internacionales que han aportado capital en la industria inmobiliaria de América Latina. Desde la creación de Equity lnternational, a fines de la década de 1990, ya aplicó más de US$ 2 mil millones en empresas de 15 países y una gran parte de esa suma ha sido destinada al mercado inmobiliario de economías emergentes, incluidas las de la región.
Zell lee al menos cuatro periódicos por día, viaja constantemente y se mantiene bien informado para poder tomar decisiones acertadas. Por lo tanto, afirma con conocimiento de causa que algunas de las mejores oportunidades de inversión estarán concentradas en América Latina para, por lo menos, los próximos 10 años.
Poco antes de su participación como keynote speaker en Latín America GRI 2018, Sam Zell concedió la siguiente entrevista a GRI Magazine:
¿Qué lugares del mundo atraen más tu atención para inversiones inmobiliarias en la actualidad? ¿De dónde provienen los mejores retornos?
De todos los rincones del mundo, creo que América Latina ofrece algunas de las mejores oportunidades de inversión para, por lo menos, la próxima década. Los costos competitivos de mano de obra y la depreciación cambiaría en los últimos años ayudaron a posicionar bien a la región. Así mismo, los factores económicos que direccionan el crecimiento están actualmente más diversificados. Específicamente, invertimos mucho tiempo en México, Brasil, Colombia, Argentina y Japón. Solemos observar países donde el capital es más escaso y, por lo tanto, altamente valorado. Estarnos siempre muy enfocados en ser recompensados por el riesgo que corremos.
¿Cuál es tu visión de América Latina hoy en día particularmente, en un año marcado por elecciones en diversos países y posibilidades de cambios políticos y económicos significativos?
Debido a la cantidad de elecciones y demás transformaciones políticas en América Latina, habrá probablemente un aumento de la volatilidad en el corto plazo. Mientras tanto, creemos que esa dinámica implica, con frecuencia, una oportunidad, especialmente en esa región donde la expectativa es que las reformas recientes colocarán a muchos países en una posición más sólida para el largo plazo.
Hace tres años, en un club meeting de GRI que se realizó en Sao Paulo, has afirmado que consideraba a Brasil como un país con gran futuro, pero que tenía serios problemas de gobernanza. Has dicho también que México y Colombia se habían convertido en mercados bastante atractivos.
¿Sigues teniendo la misma opinión o has cambiado de alguna forma?
Esos países están entre nuestros mercados objetivos. En Brasil, teniendo en cuenta el sufrimiento del mercado inmobiliario, que atravesó la peor recesión de la historia del País, como también la sobreoferta en muchos segmentos, habíamos esperado ver oportunidades de inversión más atractivas en los últimos años. Sin embargo, debido a la falta de disposición del sistema bancario de retomar activos o ser excesivamente penalizador con sus deudores, muchos grupos que deberían estar buscando capital decidieron simplemente aguardar el mayor tiempo posible con la esperanza de que se les hubiera salvado una recuperación del mercado. En Colombia, como aprendemos y nos beneficiamos de muchas maneras, el mercado inmobiliario es pequeño en comparación con el de Brasil o el de México. Cuando el capital comienza a circular en un mercado pequeño, se produce una revalorización inmobiliaria muy rápidamente. Aunque continuemos confiando en los fundamentos del largo plazo de Colombia, la competencia por activos y locatarios ha creado un mercado competitivo y, como consecuencia, retornos más moderados. En cuanto a México, nuestra visión sigue prácticamente igual. Hay mucho ruido con respecto a las negociaciones del TLCAN [Tratado de Libre Comercio de América del Norte] y de las elecciones, lo cual tuvo un impacto en los demás inversores con respecto al país, pero nosotros creemos que es una cuestión de corto plazo. Al fin de cuentas, consideramos que los fuertes fundamentos de México, incluida la mano de obra barata y la clase media en crecimiento, van a impulsar la demanda inmobiliaria.
¿Consideras que América Latina recibirá más inversiones de Equity lntemational en un futuro próximo, ya sea en nuevos activos o donde ya está presente?
Esperamos que sí. Todo depende de las oportunidades. Estamos igualmente enfocados en nuevas oportunidades de inversión y en ampliar las platafom1as de nuestras inversiones existentes. Esta última estrategia respondió por la mayoría de nuestras inversiones en los últimos años, pero eso puede cambiar.
SAM ZELL, presidente de Equity lnternational
¿Es posible elegir los segmentos inmobiliarios más atractivos actualmente en la región o continúas prefiriendo observar cada una de las oportunidades?
En muchos casos, consideramos que la revalorización es más atractiva fuera de los principales sectores de activos inmobiliarios. Vemos un potencial al expandir la definición tradicional de bienes raíces hacia áreas como la infraestructura, el self-storage y las telecomunicaciones, y hemos sido activos en dichas áreas. Sin embargo, siempre tendremos en cuenta también los tipos de activos inmobiliarios tradicionales.
¿Qué podemos esperar en cuanto a sus inversiones actuales en Brasil? ¿La empresa de self-storage GuardeAqui, que ahora se unió a Kipit por medio de una joint-venture con Patria lnvestimentos, avanzará hacia la apertura de capital?
Luego de la fusión con Kipit, la empresa GuardeAqui pasó a tener 22 tiendas, convirtiéndose en la mayor plataforma de self-storage de América Latina. Continuamos aportando capital activamente y tenemos un agresivo plan de expansión para la empresa en los próximos años. Si bien no estarnos actualmente buscando una oferta pública de venta, puede llegar a ser una opción para el futuro.
¿Crees que el self-storage es un segmento que tiende a ganar aun más fuerza en Brasil y en la región con la expansión del comercio electrónico o el desarrollo de residencias cada vez más compactas?
El sector de self-storage está apenas iniciándose y creo que vamos a ver un crecimiento continuo a partir del comercio electrónico y de los operadores logísticos. También vemos una demanda de emprendedores locales que buscan espacio para guardar sus productos en lugares centrales cercanos a los consumidores.
¿Con relación a Brasil, cuáles son las metas para la empresa Estapar? ¿El mercado de estacionamientos continúa atractivo aun ante tendencias como los carros autónomos?
Esta par está muy enfocada en la inversión, institucionalización e innovación. La empresa destinó más de la mitad de nuestro aporte de 2016 para realizar inversiones atractivas en activos de alta generación de tráfico, corno aeropuertos, hospitales y centros comerciales. Estapar tiene una fuerte estructura y esperamos poder efectuar el resto de la inversión este año para aprovechar el desplazamiento del mercado. Como Estapar continúa avanzando en la escala, querernos posicionarla como la plataforma de estacionamientos dominante, mejor administrada y más institucional de América Latina. Por lo tanto, estamos muy enfocados en la gobernanza. Estapar también dedica mucho tiempo y recursos para poder estar siempre a la vanguardia de las nuevas tendencias tecnológicas. Su nueva aplicación crea una base de clientes fidelizados que pueden buscar el estacionamiento más cercano, reservar espacios y realizar pagos por medio de sus dispositivos móviles.
En México, el grupo Acosta Verde recibió, hace poco menos de un año, inversiones follow-on de Equity lnternational. Según tu opinión, ¿el mercado de centros comerciales del país - y de América Latina - ofrece aún oportunidades de expansión, a diferencia de lo que se puede observar en los Estados Unidos? Para comenzar, los Estados Unidos tienen una oferta demasiado grande de comercios y una penetración del comercio electrónico mucho mayor que la de México. Además, el producto y el mercado que apunta Acosta Verde son segmentados para resistir mejor los impactos de las compras online. Los centros comerciales de la empresa se basan en rubros como centros médicos, los cuales son visitados por una necesidad, y sus clientes tienden a comprar menos por Internet. Hasta ahora, hemos visto un aumento del flujo de personas y un crecimiento año tras año de los resultados netos operativos.
La Argentina también ha sido recientemente objeto de una relevante inversión tuya. ¿Cuáles son los planes para ese negocio? Hemos estado observando a la Argentina de cerca por más de cinco años y realizamos recientemente una inversión, en asociación con Goldrnan Sachs y otros inversores institucionales, también con el equipo inmobiliario del Grupo Pegasus, para incorporar y capitalizar ARG Realty Group. Esta asociación aportó más de US$ 300 millones, convirtiéndose en la mayor inversión inmobiliaria en Argentina en más de una década. inicialmente, el grupo se centrará en oficinas y comercios de Buenos Aires y, luego de un tiempo, buscará expandirse hacia otros segmentos inmobiliarios generadores de renta en el país. La limitada inversión inmobiliaria en los últimos 15 años ha creado una significativa falta de oferta de productos institucionales de calidad, sobre todo en los sectores de oficinas, comercios e industrias. Por lo tanto, creemos que existe una oportunidad atractiva para dar escala a la plataforma por medio de adquisiciones estratégicas y desarrollo.
Este texto es una reproducción de la entrevista realizada por Giovanna Carnio para GRI Magazine....
