La vivienda en renta administrada profesionalmente vive una etapa temprana en México, de la cual, día a día crece el número de participantes institucionales, además de LA RECIENTE incorporación de algunos desarrolladores TRADICIONALES, que ya voltearon a ver un mercado con un potencial muy grande.
En México sigue predominando un mercado de renta informal, conformado, principalmente, por casas o departamentos de alquiler individuales o condominios. Sin embargo, de cara al futuro de mediano y largo plazo, el mercado de alquiler gestionado profesionalmente, tendrá potencial para ofrecer viviendas a diferentes segmentos.
En la medida que el también conocido como multifamily se vaya robusteciendo, la participación e inventario de este tipo de desarrolladores crecerá, la oferta será de mayor calidad que las ocupadas por el propietario, se mejorará la movilidad laboral de las personas, además, se brindarán oportunidades de apoyo a la población.
Durante los últimos años de la administración federal anterior, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) se convirtió en un gran promotor de este mercado, al grado de concretar financiamiento de diversos proyectos.
Entre las principales ventajas del multifamily para los inversionistas institucionales, es que el producto residencial es muy estable durante el ciclo inmobiliario. Se considera que es una inversión muy defensiva, porque incluso en etapas de crisis económicas, cuando las personas dejan de comprar pero requieren dónde vivir, rentan.
Otra ventaja, desde el punto de vista del inversionista, es que al ser un activo con muchos contratos y la mayoría de ellos a plazos cortos (predominan los de un año), las rentas se pueden actualizar más rápido que en el mercado comercial.
En 15 ó 20 años, la demanda por vivienda en la Ciudad de México será de 40 mil unidades al año.
Segmento atractivo
Como concepto, la vivienda en renta representa la mejor alternativa para aquellos hogares que por su condición económica, necesidad, estilo y ciclo de vida, no les resulta indispensable tener una casa propia.
Una gran bondad de rentar para los usuarios, es que este tipo de vivienda le permite a una persona o familia, que la casa o departamento elegido se adapte a su vida y no a la inversa, que la persona tenga que acoplarse a esa casa. Asimismo, les brinda una gran flexibilidad y movilidad al no estar atados a una misma propiedad, toda vez que se pueden cambiar prácticamente cuando quieran.
México, en general, y la Ciudad de México, en particular, llevan medio siglo con una acelerada urbanización, a un ritmo incluso más dinámico que muchos otros países del mundo. Un fenómeno derivado de ello es que, en la medida que la población de las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas se expandió, de la misma manera creció la necesidad de encontrar soluciones habitacionales diversificadas para apoyar las condiciones de vida de ésta.
Estudios elaborados por compañías como ALIGNMEX, indican que 30% de la vivienda en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) es rentada, además de que en su momento, cuando evaluaban su ingreso a este mercado, una de cada dos viviendas que se construyó con el objetivo de que fuera comprada, acabó en renta.
Una cifra relevante para observar el potencial del mercado, es que a largo plazo –en 15 o 20 años–, proyectan que la demanda por vivienda en la Ciudad de México será de 40 mil unidades al año, de las cuales, el 50% de éstas serán para renta.
Aquí radica el potencial del mercado, porque la oferta de vivienda en renta de calidad es muy limitada.
En opinión de Jorge Yarza, Socio Líder de la Industria de Construcción, Hotelería y Bienes Raíces de Deloitte México, no hay duda de que hay esfuerzos profesionales para la vivienda en renta; sin embargo, proporcionalmente respecto a la colocación de hipotecas, para vivienda nueva y usada, sigue siendo un porcentaje muy pequeño, no llega a las 10 mil unidades en un mercado de 300 mil. “Si bien hay esfuerzos importantes, sigue siendo un mercado incipiente, de nicho y con una tención pequeña”.
Necesidad de financiamiento
Como lo señalamos, durante la administración federal anterior, la SHF hizo 18 préstamos a vivienda en renta en distintas ciudades del país. Sin embargo, el tema de financiamiento para este tipo de desarrollos es escaso en México, la banca no está atendiendo en forma masiva o regular la vivienda en renta, como a la vivienda en venta.
La oferta de financiamiento de la banca a este segmento del mercado inmobiliario todavía es incipiente, quizá porque los riesgos son completamente distintos y los tipos de crédito también, quizá porque los bancos no le entienden aún bien al negocio este tipo de vivienda, o bien, porque las condiciones financieras entre ambos negocios aún no son las adecuadas.
Al respecto, Ricardo Duhart, Director de Banca Automotriz e Hipotecaria de BBVA, señaló que cuando las condiciones de mercado sean mucho más propicias, la propia demanda empujará a que haya oferta. “Nosotros estamos trabajando fuertemente para diseñar el producto adecuado para este tema; tenemos que aprender, porque son plazos que no se ven en un crédito empresarial de 15 o 20 años, no es común, tenemos que ir aprendiendo, y el que no pueda, con el tiempo, aprender de este mercado, se va a quedar rezagado”.
Agregó que en un crédito puente tradicional, el plazo estándar está entre 24 y 30 meses, en algunos casos hasta en 36, dependiendo del proyecto; para un desarrollo en renta crece mucho el plazo.
La fuente de recursos a este mercado no solo puede ser de la banca, sino que también provienen de fondos institucionales, e incluso ya han acudido al mercado de valores nacional a levantar capital. Un ejemplo de ello es ALIGNMEX Capital, que se convirtió en la primera empresa en colocar Certificados de Desarrollo de Capital (CKDs) del segmento de vivienda en renta en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Logró integrar un programa de 2 mil millones de pesos a través de llamadas de capital, donde el primer tramo que levantó fue por 400 millones de pesos a mediados de junio de 2017. El objetivo de dicha emisión fue la construcción de 465 unidades en renta.
Así que, paso a paso, se va construyendo un mercado de vivienda en renta institucional (administrado profesionalmente), pero nos falta mucho camino que recorrer, tanto desde el punto de vista de la oferta de desarrolladores consolidados y con experiencia, como de los demandantes que buscan una alternativa de calidad, cómoda y segura.
Convive, Los Cabos. Cuando las condiciones de mercado sean mucho más propicias, la propia demanda empujará a que haya más oferta.
Texto Real Estate Market & Lifestyle
Foto: Bernardi + Peschard Arquitectura
