La vivienda en renta ha existido siempre, lo que es nuevo en México es aquella administrada profesionalmente, donde la propuesta de valor, el servicio y la calidad de los inmuebles es superior. Complementa nuestro parque habitacional, a la vez que mejora la calidad de vida de nuestra población.
Roberto Ordorica, Director General ALIGNMEX Real Estate Capital
Además de ser una solución útil y necesaria en las distintas etapas de la vida de una persona, hoy en día el comprar no es para todos, sin embargo, como individuos merecemos un hogar digno y seguro.
Si bien muchos crecimos bajo la lupa de que si no lograbas comprar tu casa, no eras exitoso, no considero que se deba decir “No compres, lo de hoy es rentar”. Por otra parte, rentar es una “opción inteligente” que siempre debemos considerar, ya que pudiera ser una mejor alternativa bajo ciertas circunstancias económicas o de vida. Por ejemplo, en el entorno de nuestro país, mucha gente está enfocada en comprar su casa, pero cuántas realmente logran adquirir la vivienda de sus sueños, la mayoría viven toda una vida en la casa para la que les alcanzó.
Hoy por hoy, la opción de rentar tu hogar pudiera incrementar tus opciones. En un mundo dinámico y más complejo al que estábamos acostumbrados, la flexibilidad que te ofrece la vivienda en renta es valiosa. Por ejemplo, la movilidad, rentar te permite no esclavizarte a una sola ubicación, además de que te posibilita mudarte con mayor facilidad, en caso de que las circunstancias lo ameriten. En nuestro caso, acompañamos el desarrollo y/o crecimiento de nuestros inquilinos. Por ejemplo, si empiezas rentando un departamento de una recámara y después te enteras que vas a tener un bebé, te facilitamos el poder moverte a un departamento más grande.
Como inversión, la vivienda en renta también es valiosa, porque cuando las cosas no van muy bien, no dejas de rentar. Todos necesitamos un lugar donde vivir. Por consiguiente, es un activo muy defensivo, desde el punto de vista del inversor (y de la oferta). Por el lado de la demanda, la vivienda en renta fortalece nuestra economía porque les da la flexibilidad a las personas de seguir manteniendo su empleo, en caso de algún cambio de ubicación que haga la empresa en la que labora.
El entorno global que estamos viviendo es complejo y, en este contexto, pienso que la vivienda en renta resulta muy favorecida.
Potencial de mercado
El 30% de nuestra población renta su casa o departamento y es un fenómeno que sucede en todas las entidades del país; sin embargo, cuando te vas a ciudades más grandes, el porcentaje de inmuebles en renta va subiendo, más aún en zonas con mayor densidad. Por ejemplo, en Interlomas, en el Estado de México, aproximadamente una de cada dos viviendas está en renta.
Como empresa, estamos concentrados en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, porque el ingreso per cápita es mayor que en la mayoría del resto de las entidades del país.
Por lo tanto, el gran reto que tenemos como gremio para desarrollar fuera de la capital, es que los ingresos son mucho menores. La realidad es que la gente está cuidando sus recursos; la gente llega con sus presupuestos y es muy disciplinada en ellos, trae muy claro lo que se quiere o puede gastar.
Lo que quizás muchas personas no tienen muy claro es lo que se puede ahorrar rentando. Por ejemplo, en nuestro caso, un residente se puede ahorrar hasta un 40% mensual cuando compara el costo de ocupación de rentar, contra el costo de ocupación de pagar una hipoteca y comprar. Claramente, un ahorro mensual del 40% bien invertido en otras cosas es valioso y le permite a nuestros residentes diversificar sus inversiones, manteniendo máxima flexibilidad.
The Oaks, Bosque Real.
Época temprana
Viendo hacia adelante, debemos cuidar el mercado de financiamiento para la vivienda en general, así como promover nuevos instrumentos que apoyen el desarrollo de vivienda en renta. Recientemente, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ha sido un importante impulsor de nuevos esquemas que permiten incrementar el parque habitacional bajo nuevos esquemas que promueven el financiamiento de la vivienda en renta.
Estemos conscientes que el que desarrolla condominios para vender, utiliza las preventas para financiar sus proyectos. Para desarrollar una propiedad que saldrá a la renta, no tienes esos recursos, necesitas capital y/o financiamiento.
El financiamiento se usa en todos los mercados institucionales donde la vivienda en renta ha explotado. En nuestro caso, la mitad de nuestros proyectos están apalancados; la otra mitad no. Para nosotros era importante comprobar que nuestro modelo de negocios funciona con y sin apalancamiento. Si bien hemos comprobado que en ambos casos nuestro modelo funciona, me queda claro que para que la vivienda en renta realmente despunte en Mexico, tiene que haber financiamiento.
La oferta de vivienda en renta institucional es de mayor calidad que la informal.
Mejora la competencia
En México, estamos en una etapa temprana en el desarrollo de la vivienda en renta administrada profesionalmente, pero cada vez hay más y mejores competidores que fortalecerán el mercado. Un ejemplo, Citibanamex anunció que se asoció con un fondo de pensiones canadiense, “Gran Ciudad”, eso a nosotros nos gusta, porque el socio canadiense tiene experiencia desarrollando y administrando vivienda en renta en otros países.
No le tenemos miedo a la competencia. Preferimos ver este tipo de jugadores, plataformas con experiencia que entienden lo que es administrar la vivienda en renta profesionalmente; ese tipo de competencia nos alienta, en cambio, nos alienta menos ver cómo los que se dedican de origen a otra cosa y ahora creen que porque saben hacer condominios para venta, la renta administrada profesionalmente “es el mismo chilaquil, pero con otra salsa”. Este tipo de competidores nos dan escalofríos, porque su estancia en este segmento pudiera ser pasajera y no tienen el mismo compromiso con el servicio, la calidad y ofrecer una mejor propuesta de valor.
¿Por qué un administrador institucional?
Todos aquellos que hemos rentado una vivienda de manera informal, tenemos historias de terror, desde cosas básicas cuando algo no funciona.
En cambio, los que administramos la vivienda en renta profesionalmente, tenemos un compromiso con el servicio y la calidad de nuestros departamentos. Además, seguimos procesos y protocolos que van más allá de tener departamentos bonitos y bien mantenidos. Por igual, nos importa muchísimo a quién le rentamos y la composición de los inquilinos de nuestras comunidades. Por ejemplo, somos muy selectivos y nos importa mucho la seguridad de nuestras comunidades, así que negamos uno de cada tres inquilinos que aplican para vivir en nuestras comunidades.
En nuestro caso, si bien tus ingresos y perfil crediticio son importantes, checamos referencias, como hablar a tu lugar de empleo o con tu casero anterior. Hacemos todo esto por la seguridad de nuestros inquilinos y comunidades. En promedio, anticipamos que inquilinos permanecerán en sus departamentos tres años. Por lo cual, nos tomamos muy en serio saber quién será tu vecino.
¿Qué se debe ofrecer?
El factor servicio en la renta informal no existe; sin embargo, en la vivienda en renta administrada profesionalmente, el servicio comienza desde el primer día en que se conoce al potencial residente de una de nuestras comunidades. En nuestro caso, comienza desde la manera en que atendemos a cada prospecto.
Por ello, considero que la vivienda en renta administrada profesionalmente debe contar con tres elementos fundamentales:
- Servicio.
- Calidad.
- Valor.
Por ejemplo, cuando vas a rentar un departamento en el mercado informal, nueve de cada 10 preguntas que haces, como potencial residente, la respuesta de la persona que te está haciendo el servicio es: “No sé, déjame preguntarle al dueño y regreso con usted”. Nosotros, como profesionales, tenemos la respuesta a las 10 preguntas y no solo eso, sino que nos anticipamos a las 50 preguntas que el cliente pudiera realizar. A eso me refiero con el factor servicio.
Por lo tanto, competimos desde el punto de vista de una plataforma institucional contra un producto de baja calidad, esto último explicado por una o dos razones.
La primera, es que gran parte del inventario que está en renta en el mercado informal, es una vivienda de alguien que ya vivió ahí y que, por razones diversas, se tuvo que ir y ahora está en arrendamiento, por lo que la catalogamos como vivienda vieja.
La segunda es la vivienda nueva, que compró una persona como inversión y que la puso también disponible para arrendamiento, pero donde el dueño suele caer en la trampa de que no se le invierte en acabados y pasa a convertirse en una vivienda de baja calidad.
Al respecto, cuando entregamos un departamento para habitar, se hace con un acta fotográfica como parte del proceso formal, además del inquilino todavía tiene tres días para reclamar si considera que hay algún desperfecto.
Falta de información
El arrendamiento inmobiliario informal es un mercado sin reglas. En éste es muy común encontrar que la gente no sepa cuál es la renta adecuada de un departamento. Por lo tanto, se observa una dispersión muy amplia en los rangos de precio debido a la falta de información.
Un particular que decide poner a la renta una casa o departamento de su propiedad, lo primero que se pregunta es: “¿A qué precio lo debo rentar?”. Esto se vuelve más difícil mientras más viejo es el inmueble. Por ejemplo, si una persona acaba de adquirir un departamento, tiene claro el costo del mismo, por lo tanto, también la expectativa de rendimiento anual sobre el valor de su inversión. Sin embargo, cuando un individuo renta un inmueble que lleva años siendo de su propiedad, suele darse una distorsión en el precio, porque fija sus expectativas basado en sus necesidades y no en el valor de éste. En este caso, observamos un rezago en la realización del valor de la propiedad. A la falta de información veraz y oportuna, los caseros fijan precio basado en feeling y lo que requieren para vivir y menos en el valor real del inmueble. Una vez rentado el inmueble, se preocupan más por mantener a un buen inquilino que por actualizar las rentas a valor de mercado.
A todos nos gusta comprar/rentar barato. Como decía mi abuelo: “Nadie está peleado con su dinero”. De igual forma, cuando el servicio es superior, la calidad de lo que recibes supera tus expectativas y además te ofrecen valores agregados a nadie le importa pagar más. ¿Quién iba a pensar hace unos años que pagaríamos por una taza de café lo que pagamos en Starbucks?
El financiamiento para la vivienda en renta es un factor importante para el desarrollo del mercado.
Servicio, la clave
El factor servicio es determinante en la vivienda en renta administrada profesionalmente. Es por eso que es muy común encontrar que en una comunidad de vivienda en renta administrada profesionalmente las rentas sean más altas que en el mercado informal. Bueno fuera que el administrar vivienda en renta únicamente significara poner un letrero en la ventana que dice “Se Renta”. En nuestro caso, estamos comprometidos que si en una ventana o balcón ves “SìRENTA” eso sea sinónimo de servicio.
Seguridad, fundamental
Un factor que se ha vuelto fundamental en nuestras comunidades es la seguridad. Al 93% de los que vivimos en la Ciudad de México nos preocupa la seguridad, la cual consideramos que hoy es un factor determinante para mudarse. Muchos eligen un desarrollo vertical como el nuestro por la seguridad que ofrecemos. Además de contar con seguridad privada las 24 horas, controles de acceso, circuito cerrado de cámaras, etc., cada una de nuestras unidades tiene chapa electrónica, lo que facilita que cada inquilino tenga una llave individualizada.
Administración ordenada con amenities funcionales
Administrar profesionalmente es no dar sorpresas a tus residentes. Esto quiere decir una administración ordenada sin cuotas extraordinarias o sorpresas en los costos de mantenimiento. En nuestro caso, nos hemos enfocado hasta en el último detalle y hemos escogido materiales fáciles de mantener y de vida duradera.
Adicionalmente, en nuestras unidades estamos más enfocados en ofrecer amenidades que sean muy útiles a nuestros residentes. Por ejemplo, preferimos poner instalaciones para tus mascotas, a tener un Spa; también preferimos tener zonas de bodegas, que tener jacuzzi, etc.
Enfocados en familias
Cuando uno piensa en el mercado objetivo de la vivienda en renta, lo primero que suele venir a la mente son los millennials. Sin embargo, esta generación de mexicanos no gana lo mismo que la de Estados Unidos o de Europa. Por lo tanto, en nuestro caso, preferimos enfocarnos en familias.
El mercado de millennials es un mercado de departamentos chicos, donde suelen vivir varios residentes. Es común encontrar departamentos de 40 a 60 metros, y rentas debajo de los 10 mil pesos mensuales. Nosotros preferimos rentarles a familias. Por lo tanto, nuestros departamentos en promedio son de 180 m2, de dos y tres recamaras y tenemos departamentos desde los 22 mil pesos mensuales.
Crecimiento ordenado
En nuestra empresa, a través de la marca SìRENTA, tenemos en desarrollo 500 unidades. Llegamos para quedarnos e ir creciendo de una manera ordenada.
Actualmente, tenemos seis edificios en construcción; el primero de ellos ya en operación. No hemos dejado de ver oportunidades de mercado, pero por ahora nuestro enfoque es un crecimiento ordenado, por lo que actualmente estamos enfocados en estabilizar los servicios que tenemos a través de los seis edificios con los que contamos.
Por ahora ofrecemos a las personas o familias poder vivir en Bosque Real, sin hipotecar su futuro. Consideramos que es un oasis dentro de la CDMX y a futuro, creemos que es el lugar perfecto para una familia que quisiera vivir en el poniente de la ciudad.
En 2020, esperamos ansiosamente la inauguración de la primera fase de Ciudad UP en Bosque Real, que promete ser el campus universitario privado más grande de Latinoamérica. Fue desarrollado por la Universidad Panamericana, y nos encanta que en breve los tendremos como vecinos.
El mercado de vivienda de nuestro país sigue evolucionando. El parque habitacional de la Ciudad de México y del país se está beneficiando por el desarrollo de las viviendas que, si bien siempre se ha contado con vivienda en renta, la administrada profesionalmente ofrece un estándar que nuestro país está apenas descubriendo.
Bosque Real.
Texto Roberto Ordorica, Director General ALIGNMEX Real Estate Capital
Foto: F. AXEL CARRANZA / SíRENTA
