Por Real Estate Market MONTERREY, N.L.- Los tenedores de bonos respaldados por créditos hipotecarios aprobaron las modificaciones propuestas por Hipotecaria Su Casita, en su carácter de administrador, a los contratos de administración para ofrecer los productos de solución a los acreditados que conforman dichas carteras hipotecarias bursatilizadas. De acuerdo con un comunicado de la calificadora Fitch, los productos de solución tienen como intención maximizar la cobranza de los créditos hipotecarios que presentan atrasos en sus pagos mensuales, reduciendo de esta manera la severidad de pérdida de dichos créditos. De acuerdo con la información provista por Su Casita a Fitch, las modificaciones a los contratos establecen que los créditos hipotecarios en los que se lleve a cabo la aplicación de algún producto de solución estarán sujetos a un periodo de pago sostenido de 12 meses posterior a la fecha de la aplicación del producto para poder ser considerados dentro del cálculo del Porcentaje de Aforo. En la mayoría de las transacciones de RMBS en México, el "Porcentaje de Aforo" y el "Porcentaje de las Series", se calculan utilizando únicamente el saldo de los créditos hipotecarios vigentes y determinan la distribución de flujos de efectivo por concepto de amortización a los diferentes Certificados Bursátiles. Cuando el "Porcentaje de Aforo" alcanza el "Aforo Objetivo" en una transacción, los "Tenedores de la Constancia" reciben los excedentes; en caso de que el "Porcentaje de Aforo" se encuentre por debajo del "Aforo Objetivo", todo el flujo derivado de la cobranza se queda dentro de la estructura, es decir, no hay salida de flujo a las "Constancias", y generalmente el flujo excedente tras el pago de gastos e intereses es utilizado para amortizar anticipadamente los "Certificados Bursátiles". Al realizar el análisis de las modificaciones propuestas a los contratos, Fitch consideró que el criterio de los 12 meses tras la aplicación de los productos de solución mitigaba el riesgo de distribuir flujos adicionales a los Tenedores de Certificados Subordinados y Constancias derivado de la aplicación de dichos productos a un porcentaje significativo de la cartera. Agregó Fitch en su comunicado que no obstante lo anterior, algunos créditos hipotecarios a los cuales se les aplicaron los productos de solución han sido clasificados como vigentes y han sido incluidos dentro del cálculo del Porcentaje de Aforo desde la fecha de la aplicación. De acuerdo con el administrador, esta situación se presentó específicamente con los créditos cuyo titular, previo a la aplicación del producto de solución y como condicionante para llevar a cabo dicha aplicación, realizó un pago que permitió clasificar su hipoteca como vigente. Sin embargo, la documentación presentada a Fitch establece que todos los créditos con producto de solución deberán cumplir con los 12 meses anteriormente mencionados, indistintamente del estatus de morosidad previo a la aplicación del producto. Esta situación trajo como consecuencia distorsiones en los cálculos de los porcentajes de aforo y, en una emisión, la distribución de flujos de efectivo a los Tenedores de la Serie Subordinada y a los Tenedores de la Constancia que debieron haber sido distribuidos a los Tenedores de la Serie Preferente