Al analizar distintas vertientes del segmento, como el crecimiento sostenido de la demanda, el dinamismo en portafolios industriales, nuevas coberturas de inversión durante el año, la modernización, ajustes y nueva demanda industrial internacional, el mercado Real Estate industrial mexicano cerrará 2021 con un excelente desempeño.
En este sentido, la demanda bruta industrial nacional de enero a octubre fue de más de 5.3 millones de metros cuadrados, sostenida principalmente por el sector manufacturero concentrado en entidades del norte y el Bajío, y el segmento logístico que ha sido el pivote en la Ciudad de México, Guadalajara y Querétaro.
“La misma crisis que indujo la pandemia ha llevado a movilizar el mercado de manera interesante para los desarrolladores e inversionistas que no solo ordenaron sus temas de acceso a sus fuentes de financiamiento mejorando su perfil crediticio bajo excelentes tasas de interés, sino que se abocaron a detectar sus fortalezas, lo que les llevó a reorganizar sus portafolios”, destaca un análisis de fin de año de Solili para el segmento.
Asociaciones estratégicas
Otros grupos optaron por expandirse a nuevos mercados logrando asociaciones interesantes con capitales extranjeros que aportaron músculo financiero, en tanto que el componente nacional tenía el conocimiento preciso de los cambios que las empresas demandaban en el país.
Otros, se concentraron en ampliar sus redes logísticas no solo en periferias de ciudades, sino que barrieron los mercados de última milla para hacerse de espacios clave para ofrecer al cliente industrial logístico todo el esquema de almacenes de distribución.
Evidentemente los grandes agentes logísticos como Amazon y Mercado Libre, entre otros, acordaron con los principales desarrolladores como Vesta, Prologis y Parks diseñar y construir las edificaciones adaptadas a sus necesidades con la ventaja de poder deducir de impuestos el alquiler, bajo el acuerdo de un (BTS) o Build to Suit” o también conocido como “construcción a la medida”, agrega Solili.
Este tipo de inquilino garantiza al desarrollador un pronóstico certero de su crecimiento futuro y esperado, generando un acuerdo ganar-ganar.
En materia de salida, estos inmuebles, que en promedio tardan en edificarse nueve meses, permiten acortar riesgos financieros como la inflación, al acordar antes del inicio de obra la compra de los principales insumos.
Modelo adecuado
Cada vez son más los inquilinos industriales que desean concentrar su capital en la operación de sus empresas, en tanto que el desarrollador asegura tanto el capital como la deuda del proyecto.
“Con esta separación de funciones y los incentivos alineados para inquilinos y desarrolladores, sobre la base del marco legal existente, la actividad inmobiliaria industrial ha madurado hasta alcanzar a ser un sector altamente institucional que se robustece de la fuerte competencia por lograr satisfacer las necesidades de los inquilinos potenciales”,
Finalmente, la plataforma de análisis inmobiliario Solili agregó que la modernización y adecuación de los espacios en concordancia con los novedosos estándares de ambiente, sostenibilidad y gobernanza, será otro elemento diferenciador atractivo para captar la demanda.
