La desaparición del inventario es solo la punta del iceberg de la falta de asequibilidad, ya que tasas hipotecarias desalentadoras aplastan los objetivos de ser dueños de una vivienda de los inquilinos en Estados Unidos de la noche a la mañana, de acuerdo con un reporte de Point2Homes.
Según cifras recientes de ingresos de inquilinos, precios de viviendas iniciales y tasas hipotecarias, en el mes de octubre, los inquilinos en Los Ángeles y Nueva York solo ganaron el 30% y el 34%, respectivamente, de los ingresos que necesitarían para comprar su primera vivienda o inicial.
En 13 de las más de 50 ciudades más grandes de Estados Unidos, los inquilinos ganaron menos de la mitad de los ingresos que necesitarían para pasar de ser inquilinos a propietarios.
La pequeña lista fue más impactante porque solo un mes antes, en septiembre, también incluía a Kansas City. Y, un mes antes de eso, en agosto, Baltimore también era asequible para los inquilinos que querían dar el paso de ser propietarios de una vivienda.
Solamente en 15 de las 50 ciudades más grandes de Estados Unidos, el precio de una vivienda inicial todavía se ajustaba a la definición "antigua" del término: las casas de nivel inicial aquí costaban 200 mil dólares o menos.
Un tiempo, casi el 70% de todas las construcciones nuevas eran viviendas iniciales: casas unifamiliares con mil 400 pies cuadrados o menos que comenzaban en 6 mil 990 dólares. Pero eso fue en la década de 1940. Para 1980, esa participación cayó al 40%. Luego, en 2019, la Oficina del Censo del país informó que solo el 7% de todas las viviendas nuevas estaban representadas por unidades pequeñas de ‘nivel de entrada’ que son asequibles para los compradores primerizos, y los precios no son ni remotamente similares.
Debido al costo creciente de la tierra, así como a las restricciones de zonificación y los costos vertiginosos de los materiales de construcción, las casas modestas y básicas de antaño se han convertido en mitos y leyendas: los verdaderos unicornios del mercado inmobiliario. Más escurridizo que nunca, este tipo de hogar parece casi extinguido, resaltó el documento.
Otra prueba de que las viviendas iniciales están desapareciendo es su definición cambiante: solían ser las casas pequeñas y súper asequibles que una persona joven o una familia podía comprar para ascender en el escalafón inmobiliario. Pero ahora, han llegado a representar simplemente las casas más baratas disponibles en un mercado, o casas que caen dentro del rango de precios del percentil 5 al 35.
Sin embargo, el escaso inventario es solo la punta del iceberg de la falta de asequibilidad: el rápido aumento de los precios y las tasas de interés tiene consecuencias aún más graves. Entonces, para medir el efecto de los aumentos de las tasas hipotecarias en la asequibilidad, los analistas de Point2 revisaron los datos sobre el precio medio de una vivienda inicial y los ingresos medios de los hogares arrendatarios en las 50 ciudades más grandes del país.
Descubrieron que los sueños de propiedad de vivienda de los inquilinos no coinciden con la realidad en casi ninguno de los grandes mercados inmobiliarios de Estados Unidos.
¿Cuándo una vivienda inicial no es una casa de nivel de entrada?
La vivienda inicial promedio en San Francisco cuesta tanto como las viviendas iniciales promedio en las 10 ciudades más asequibles combinadas. Como era de esperar, las tasas de interés en rápido aumento le quitaron un gran pedazo al ya limitado poder adquisitivo de los arrendatarios en los mercados más caros de Estados Unidos. Incluso en las condiciones ideales de este estudio (en las que se asumen que ya se había cubierto un pago inicial del 20%), las viviendas de nivel básico seguían siendo inasequibles para los inquilinos en la mayoría de las grandes ciudades de la unión americana.
Si las ciudades asequibles se están volviendo inasequibles de la noche a la mañana, los centros urbanos inasequibles simplemente se están moviendo más hacia el reino de la inasequibilidad. Con ese fin, en octubre, los inquilinos en 15 ciudades ganaron menos del 50% de lo que necesitaban para pagar una vivienda inicial. Esto fue más que en agosto, cuando los inquilinos en solo 11 ciudades estaban en esta situación.
Para los expertos, eso no quiere decir que los inquilinos que ganan más del 50% de los ingresos necesarios para pagar una vivienda de nivel básico estén en una posición envidiable. De hecho, su situación podría ser peor que la de los inquilinos en mercados completamente inasequibles, que definitivamente saben que no pueden pagar una casa, y probablemente nunca lo harán.
¿Qué diferencia hace un mes?
Un mes hace la diferencia, ya que la ventana de asequibilidad se cierra de la noche a la mañana para los inquilinos en Kansas City, MO y Baltimore, por ejemplo.
En agosto, cuando las tasas de interés rondaban el 5.5%, los inquilinos en 6 grandes ciudades de EE.UU. podían permitirse cómodamente comprar una vivienda inicial. Un mes y una subida de intereses más tarde, ese número cayó rápidamente a cinco y luego a cuatro.
Ahora bien, ¿qué significa que los inquilinos pueden permitirse cómodamente comprar una vivienda inicial? La regla aceptada es que el pago de una hipoteca no debe exceder el 30% de su ingreso bruto mensual. En consecuencia, después de calcular cuánto sería la hipoteca en cada una de las 50 ciudades (teniendo en cuenta el precio medio de una vivienda inicial y suponiendo un pago inicial del 20%), los analistas calcularon los ingresos requeridos de un arrendatario y los compararon con sus ingresos reales. Lo que dio como resultado que los inquilinos en sólo cuatro ciudades ganaron lo suficiente para cubrir los pagos mensuales de su hipoteca.
Detroit, Tulsa y Memphis, se destacaron por su asequibilidad, principalmente porque la vivienda inicial promedio en las tres ciudades costaba menos de 100 mil dólares. Sin embargo, también los ingresos familiares de los inquilinos eran lo suficientemente altos como para cubrir la hipoteca, los impuestos y el seguro. De hecho, en estas tres ciudades, los inquilinos ganaron $5,901, $5,515 y $3,007, respectivamente, más que los ingresos necesarios para cubrir los gastos de la hipoteca de su primera vivienda.
De manera similar, los inquilinos en la ciudad de Oklahoma también ganaron un poco más que lo suficiente para convertirse en propietarios de viviendas: ganaron 140 dólares por encima de la cantidad requerida.
En agosto, cuando las tasas de interés rondaban el 5.5%, seis mercados eran asequibles para los inquilinos. Un mes después, las tarifas alcanzaban el 6% y solo quedaban cinco ciudades en la lista de las más asequibles. En octubre, cuando la tasa de interés pasó del 6% al 7%, solo quedaban cuatro ciudades en la categoría de mercados con viviendas iniciales asequibles para inquilinos que quieren convertirse en propietarios.
Por lo que la nueva definición y simplificada de la casa inicial es "la casa más asequible de la ciudad". Sin embargo, esta definición no hace nada para simplificar las cosas para los compradores por primera vez. El cambio en la definición no puede enmascarar la realidad de que incluso las viviendas iniciales, que deberían representar el epítome de la asequibilidad, se están convirtiendo cada vez más en todo lo contrario.
