Desafortunadamente nadie puede predecir el futuro con certeza y más aún en tiempos tan turbulentos como los que se viven actualmente. Sin embargo, las siguientes cinco métricas clave de Knight Frank serán las más importantes y de las cuales estarán al pendiente los mercados inmobiliarios globales en 2023.
- Crecimiento económico debe moderarse.
Algunas economías, especialmente en Europa, seguramente ya han entrado en recesión y otras, como la de Estados Unidos (EU), podrían seguirlas muy pronto.
En este año se verá un crecimiento lento, pero la mayoría opinan que la recesión será leve según los estándares históricos y, por lo tanto, una oportunidad para que las economías se reinicien. El costo de la deuda y la inflación pesan sobre el sentimiento y el gasto, cuyo camino se discute a continuación.
- Inflación alcanzó su punto máximo en 2022.
La trayectoria de la inflación determinará el curso de las tasas de interés y los resultados repercutirán en los precios de los activos mundiales. Los banqueros centrales, como Jerome Powell de la Reserva Federal de EU, se equivocaron al suponer que la inflación sería transitoria, lo que ocasionó que duplicaran su compromiso de controlar la inflación.
Hasta ahora, esta resolución parece estar funcionando y la inflación máxima quedó atrás. La tasa general de EU ha estado bajando desde junio con una lectura de noviembre del 7.1%, dos puntos porcentuales completos por debajo del máximo. Las demandas salariales pueden comenzar a aliviarse con la disminución de las vacantes, mientras que las cadenas de suministro globales se están relajando y los precios del petróleo han caído para estar en los 70 dólares o los 80 dólares a la fecha, por debajo de un máximo de 120 dólares por barril a principios del 2022.
Cabe señalar que la inflación transitoria fue en gran parte de los bienes duraderos, los que tienen un largo periodo entre compras (automóviles, electrodomésticos, muebles, etc.), y para esta categoría la medida alcanzó un máximo de 18.7% en febrero, pero ya había caído a 2.4% en noviembre, una de las desinflaciones más dramáticas registradas.
- Tasas de interés llegarán a su punto máximo los primeros meses del 2023.
Como la inflación regresó a los dos dígitos, el 2022 marcó un cambio rápido y sísmico en el entorno monetario, ya que los responsables políticos se enfrentaron a niveles más altos.
Por su parte, la Reserva Federal de EU subió su tasa objetivo en 425 pb en 2022. Algo histórico ya que la Fed solo había subido las tasas dos veces más que en 2022: 538 pb en 1973 y 450 pb en 1980.
A su vez, el Banco de Inglaterra y el BCE se han movido 325 pb, hasta el 3.5%, y 250 pb, hasta el 2.5% respectivamente (tasa principal de refinanciación). Incluso el Banco de Japón sorprendió a los mercados con un ajuste de política que permitirá que las tasas fluctúen 50 pb desde su objetivo del 0% en lugar de 25 pb.
Se está entrando en una nueva fase de fijación de tasas donde las alzas serán de menor magnitud. Australia y Canadá lo comenzaron a hacer en octubre y otros se sumaron a las filas en diciembre. Hay la expectativa general de que las tasas alcanzarán su punto máximo en la primera mitad de 2023. El consenso entre los analistas y los mercados es que llegará al 5% en EU, al 4.5% en el Reino Unido y al 3% en toda la zona euro.
A modo de ejemplo, solo en función de los cambios en las tasas de interés, entre enero y noviembre, el pago promedio de la hipoteca subió 59% en el Reino Unido y 48% en los EU
Lo que podría ofrecer un respiro al sector es que la desaceleración económica anime a los bancos centrales a recortar las tasas a partir del cuarto trimestre de 2023. El momento y la magnitud del pico de este ciclo de subida de tipos siguen estando a merced de la inflación, por lo que es un riesgo clave para los mercados inmobiliarios y los inversionistas.
- Aumentará el desempleo, pero marginalmente.
Muchas economías están comenzando este nuevo ciclo con un mercado laboral relativamente sólido. En las economías del G7, la tasa de desempleo promedio fue del 5% según las últimas estadísticas, en comparación con el casi 6% de hace un año.
Si se combina lo anterior con algo más de ahorro en cuentas bancarias de antes de la pandemia, indica que la recesión económica podría ser más corta y menos profunda que los ciclos anteriores, lo que sería positivo para los mercados residenciales.
- El dólar estadounidense pierde terreno.
La moneda estadounidense ha comenzado a disminuir parte de la fuerza que reunió en 2022. En su punto máximo, que fue a principios de noviembre, las ganancias anuales del dólar rebasaron el 10% frente a otras monedas. La explicación de esto fue la anterior subida de tipos de la Reserva Federal, así como al estatus de refugio seguro de la moneda. Pero únicamente dos monedas se fortalecieron frente al dólar en 2022, el real brasileño y el rublo ruso. Y a medida que la política comienza a cambiar, el dólar retrocederá, por lo que es probable que esta caída continúe este año.
Por su parte, el yen se recuperó gracias a la decisión del Banco de Japón de modificar su política de fijación de tasas a principios de diciembre; anteriormente había bajado más del 20%.
Si bien los compradores en dólares y denominados en divisas vinculadas han tenido la ventaja del poder adquisitivo en 2022, se podría ver que esto comience a revertirse ligeramente en 2023, finalizó Knight Frank.
