Los inmuebles representan entre el 30% y 40% de importancia en el balance de ingresos de una familia, de acuerdo con el portal Propiedades.com. En este contexto, cuando se pretende vender una vivienda, es común que algunas personas incluyan dentro del precio un 'valor sentimental' al inmueble, lo cual puede complicar la transacción y alejar a posibles compradores, debido a que se fija un precio mayor o menor al que existe en el mercado.
"Si la vivienda tiene un sobreprecio se afecta al comprador porque pagará más por el inmueble o la compraventa puede demorar demasiado tiempo debido a la falta de clientes; por el contrario, si se encuentra con un costo muy inferior genera desconfianza, sospechas de que se trate de un posible fraude o bien presenta algún desperfecto que tendrá que corregirse y al final puede resultar más cara", comentó Leonardo González, Analista Real Estate de Propiedades.com.
Para ello, indicó Leonardo González, un perito valuador extiende un documento que es resultado de una revisión exhaustiva de las estructuras, instalaciones y circunstancias generales de la casa; así como una validación de documentos como escrituras, boletas de agua y predial para ratificar que el inmueble se encuentra en regla.
En la mayoría de los casos, el avalúo es un trámite que realiza el propietario de la vivienda para que, con base en este documento, pueda fijar un mejor precio de venta.
"Su costo puede oscilar entre los 2.5 a 3 pesos por millar, por ejemplo, una casa de 1 millón de pesos (1,000 millares) tendría un avalúo con un precio de entre 2 mil 500 a 3 mil pesos", comentó el analista.
Precisó que si la intención solo es conocer el valor de un inmueble sin pretender comercializarla existen simuladores de avalúo, que son gratuitos y pueden darte un valor aproximado del predio tomando en consideración la zona y comparando precios de otras viviendas.
¿Avalúo comercial o avalúo catastral?
Existen distintos tipos de avalúos, por ejemplo: para asignar el valor de una hipoteca, para fijar el precio de una compraventa, para realizar adecuaciones, para definir el costo del impuesto predial, para tramitar seguros, etc.
Para la negociación de una compraventa de un inmueble se expide un avalúo comercial, para el cual, un perito autorizado y registrado ante la Sociedad Hipotecaria Federal se encargará de elabora el documento tomando en consideración los siguientes criterios:
- Ubicación. Se analizan servicios públicos disponibles como escuelas, hospitales o parques, entre otros.
- Vías de acceso. Que la infraestructura vial en las inmediaciones sea eficiente.
- Transporte público. En la CDMX, si la propiedad se encuentra cerca de una estación de metro, por ejemplo, tiene un mayor valor.
- Características. El tamaño, la antigüedad y los materiales de la casa.
- Topografía. El terreno donde está construida, ya sea plano o pendiente, impacta en el valor comercial de la vivienda.
"Con la información del avalúo comercial es posible calcular el valor de una casa por metro cuadrado, el cual se determina a partir del valor del inmueble dividido entre los metros de construcción de la vivienda. De acuerdo con nuestras cifras, en la Ciudad de México, durante el 2022, el precio promedio del metro cuadrado se ubicó en 31 mil 914 pesos para las casas y en 46 mil 33 pesos para los departamentos", señaló Leonardo González.
"Existen diferencias entre los precios de venta, avalúos y valuaciones, por ello es importante determinar cuál es el objetivo de cada documento que requerimos. En el caso de la compraventa de inmuebles, el avalúo es una aproximación al precio de la vivienda, al cual debemos sumar la cifra de negociaciones, demanda o momento del mercado para determinar su valor total", concluyó el analista Real Estate del portal inmobiliario.
