Hay diversos factores que influyen en las experiencias de las personas, pero el principal es tener desde un inicio un dictamen certero de qué es lo que se está comprando, el tiempo que puede tardar un procedimiento judicial, la formalización de las ventas judiciales por firmas de los jueces, el pago de los impuestos de transmisiones acumuladas que no se han pagado y, sobre todo, el riesgo de que se compre algo sujeto a litigio y que pueda ser perdido. Conociendo estos elementos, se puede tomar una decisión informada.

El remate judicial es un tipo de venta forzosa que deriva de la orden de un juez dentro de distintos tipos de juicios. Generalmente estas operaciones funcionan así: una persona debe a otra una cantidad de dinero y por no cubrir la cantidad, el juez ordena la venta de uno o más bienes de su propiedad para hacerse de liquidez y que se le pague al acreedor. 

Esa venta forzosa es un remate judicial, en ocasiones se le refiere como venta en almoneda, subasta pública o venta judicial, y el comprador es el mejor postor, previo el cumplimiento de los requisitos específicos de cada procedimiento. En algunos procedimientos existe la posibilidad de que al acreedor se adjudique el inmueble para darse por pagado.

Ahora sí, ¿qué se vende en un juicio?

1. Venta/cesión de derechos litigiosos: aún no se ha rematado el inmueble ni se lo ha adjudicado el acreedor. Te venden los derechos que permiten seguir con el juicio, no el inmueble porque aún es del deudor.
2. Venta/cesión de Derechos de “adjudicatario”: el acreedor o el mejor postor ya es dueño, pero no ha formalizado su adquisición en escritura y no se han pagado los impuestos correspondientes. En este caso, sí te venden el inmueble, y se traslada la carga económica al comprador final, que se va acumulando en cada una de las sesiones.
3. Acompañamiento a un remate: significa que te darán la asesoría necesaria para que acudas como postor a un remate sin que se pueda garantizar que seas el mejor postor.

Los puntos anteriores reflejan las distintas etapas que pueden tener los juicios. En cualquiera de ellos, eventualmente se tendrá que formalizar la adquisición en escritura y hacerse el pago correspondiente de impuestos, para posteriormente ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad. 

Claro, por eso los precios de los inmuebles son mucho más bajos que en el mercado porque no necesariamente te venden el inmueble y le llamen como le llamen, no siempre te venden el inmueble y la contingencia fiscal no cambia. Todo depende del estado del juicio, no del nombre del contrato de venta o cesión. 

Todo lo anterior, por supuesto, sin entrar a la posesión del inmueble. Puede ser que la posesión aún la tenga el deudor y una vez que ya se tiene un título de propiedad, es que se puede obtener la posesión; o puede ser que la posesión ya la tenga el acreedor o adjudicatario.

Administración de condominios en la Ciudad de México

A manera de conclusión, lo que debes saber si vas a comprar un inmueble en remate es: en qué etapa del procedimiento va el juicio, si ya te están vendiendo el inmueble, cuántas transmisiones se han realizado de esos derechos adjudicatarios y quién tiene la posesión. 

El mejor consejo es no comprar nada ni dar dinero en anticipos sin recibir la asesoría correcta en cuanto a los riesgos, tiempos y costos reales de formalización de esas ventas judiciales y posesión de los inmuebles.

*Titular de la notaría 44 de la Ciudad de México.

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