Durante la última década, el sector industrial en Estados Unidos ha registrado una fuerte demanda, lo que ha impulsado la construcción de nuevas instalaciones y el aumento de los arrendamientos. Sin embargo, en los últimos meses, se han observado señales de debilitamiento en el mercado.

La demanda neta, que es la diferencia entre la cantidad de espacio nuevo que se ocupa y la cantidad que se desocupa, ha disminuido considerablemente. De hecho, el cuarto trimestre de 2023 marcó el sexto trimestre consecutivo de exceso de demanda neta industrial negativo, según CoStar.

A pesar de la desaceleración de la demanda, los REIT industriales siguen mostrando un rendimiento sólido, según un reporte de Nareit, la organización que agrupa a los fideicomisos inmobiliarios en el mercado estadunidense. 

En el cuarto trimestre de 2023, el ingreso operativo neto promedio mismas tiendas aumentó un 7.8%, el nivel más alto entre los sectores informantes, en el mismo periodo del año previo. 

Los balances de los REIT industriales también se mantienen bien, con una deuda fija y una quirografaria que representan el 91.9% y el 88.1% de la deuda total, respectivamente.

También, los REIT industriales tienen una ventaja en términos de tasas de ocupación y precios en comparación con sus homólogos inmobiliarios privados.

Durante el cuarto trimestre de 2023, la tasa de ocupación industrial promedio fue del 96.9%, superando el 95% durante 34 trimestres consecutivos.

REITs se revitalizarán en 2024, con tasas de interés a la baja

Los REIT industriales también ofrecieron precios más atractivos, con una tasa de capitalización implícita del 4.2%, aproximadamente 70 puntos básicos más baja que la de los inmuebles privados.

Un factor clave que impulsa la fortaleza de los REIT industriales es el crecimiento del comercio electrónico. 

Amazon Logistics, por ejemplo, envió casi cinco mil millones de paquetes en los Estados Unidos en 2022, aproximadamente el 23% de todos los paquetes enviados. 

Este crecimiento ha creado una demanda continua de espacio de almacenamiento y distribución, lo que beneficia a los REIT industriales. Además, el crecimiento del comercio electrónico sigue impulsando la demanda de espacio industrial.

Algunos datos que reflejan lo anterior son:

• En el cuarto trimestre de 2023, la tasa de capitalización implícita de los REIT industriales fue del 4.2%, aproximadamente 70 puntos básicos más que su contraparte inmobiliaria privada.
• Los datos de T-Tracker indican que la tasa de ocupación industrial promedio fue del 96.9% en el último trimestre de 2023; ha superado el 95% durante 34 trimestres consecutivos.
• CapitalOne Shopping Research indicó que Amazon Logistics envió casi cinco mil millones de paquetes en Estados Unido en 2022, aproximadamente el 23% de todos los paquetes enviados.