El mercado inmobiliario en España atraviesa una etapa de fuerte presión en los precios de la vivienda, especialmente en las grandes ciudades y zonas turísticas. Aunque los valores ya superan en varias regiones los niveles previos a la crisis de 2008, el escenario actual es distinto y no apunta, al menos por ahora, a una burbuja inmobiliaria como la de hace casi dos décadas.

Más que un riesgo de colapso financiero, lo que hoy enfrenta España es un problema de acceso a la vivienda, marcado por la falta de oferta, el encarecimiento sostenido del metro cuadrado y profundas diferencias territoriales.

Precios que ya rebasan los máximos de 2008

En comunidades como Baleares, Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana, el precio de la vivienda se ha situado por encima de los niveles registrados antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Baleares encabeza el encarecimiento: el costo por metro cuadrado es hoy más de 50% superior al de 2008, impulsado por la demanda turística, la inversión extranjera y un parque habitacional muy limitado.

Madrid sigue una tendencia similar, con una presión constante sobre los precios tanto en compra como en renta, alimentada por la concentración de empleo, servicios y población. Estas dinámicas contrastan con otras regiones del país donde el mercado sigue estancado.

Un mercado fragmentado, no una burbuja generalizada

España ya no se comporta como un solo mercado inmobiliario. Mientras los grandes polos urbanos y turísticos avanzan a gran velocidad, muchas provincias del interior mantienen precios muy por debajo de los máximos históricos. Casos como el de Ciudad Real reflejan una realidad opuesta, con baja demanda y valores deprimidos.

Esta fragmentación explica por qué hablar de una burbuja nacional resulta impreciso. La tensión está localizada en zonas específicas donde se concentran oportunidades laborales y atractivo económico, no en todo el territorio.

Hipotecas más prudentes, pero vivienda menos accesible

Una diferencia clave frente a 2008 es el papel del sistema financiero. Hoy, los bancos operan con criterios más conservadores: hipotecas con mayor control del riesgo, menor endeudamiento de los hogares y niveles de morosidad reducidos. Esto disminuye la probabilidad de una crisis financiera asociada al ladrillo.

El precio de la vivienda en España supera los niveles de la burbuja de 2007

Sin embargo, esta prudencia no se traduce en mayor acceso. Los precios de la vivienda han crecido más rápido que los salarios, lo que ha reducido la capacidad de compra de jóvenes y familias. El mercado no colapsa, pero expulsa a una parte creciente de la población hacia zonas periféricas o con menos servicios.

Oferta insuficiente y vivienda vacía

España enfrenta otra paradoja: existen más de 450,000 viviendas nuevas vacías, pero no están ubicadas donde se concentra la demanda o requieren inversiones para ser habitables. La escasez de vivienda en los centros urbanos no responde a la falta total de inmuebles, sino a una mala distribución y a la ausencia de políticas efectivas para activar ese stock.

Sin incentivos claros para la rehabilitación, sin una estrategia territorial de largo plazo y con una oferta nueva limitada, la presión sobre los precios continúa.

Un reto estructural más allá del debate de la burbuja

El debate inmobiliario en España ya no debería centrarse únicamente en si hay o no una burbuja. El verdadero desafío es evitar que el acceso a la vivienda dependa cada vez más del lugar donde se vive o del nivel de ingresos.

Contener el aumento de precios, ampliar la oferta en zonas con alta demanda y facilitar el acceso a la vivienda para quienes dependen de su salario son tareas urgentes. El escenario actual es distinto al de 2008, pero ignorar las señales de tensión podría profundizar un problema social y territorial de largo alcance.