Por primera vez en cinco años, el mapa de las tasas hipotecarias en Estados Unidos se volteó: hoy hay más propietarios con créditos por encima del 6% que con tasas ultrabajas por debajo del 3 por ciento. El cambio marca el fin de la era de dinero barato que detonó compras y refinanciamientos durante la pandemia, y ayuda a explicar por qué el llamado “efecto encierro” comienza a perder fuerza en el mercado residencial.

De acuerdo con un análisis de Redfin con datos de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) al tercer trimestre de 2025, el 21.2% de los propietarios con hipoteca en Estados Unidos tiene hoy una tasa superior al 6 por ciento. En contraste, el 20% conserva una tasa menor al 3%, el nivel más bajo para ese segmento desde 2021.

Es el segundo trimestre consecutivo en que las tasas altas superan a las ultrabajas. Un año antes, el 17.1% estaba por encima del 6 por ciento. La tendencia es clara: conforme las tasas se mantuvieron elevadas por más tiempo, creció la proporción de hogares que contrataron financiamiento caro y disminuyó el grupo que aún conserva condiciones históricamente favorables.

Cuatro años con tasas elevadas

Responde el ajuste, sobre todo, a la persistencia de tasas hipotecarias por encima del 6% desde septiembre de 2022. Cuanto más tiempo se mantienen en ese rango, más compradores adquieren vivienda bajo esas condiciones.

Y en sentido inverso, las hipotecas con tasas de 3% o menos se dispararon entre 2020 y 2021, cuando el costo del crédito cayó a mínimos históricos. Millones de propietarios aprovecharon para refinanciar o comprar vivienda con financiamiento a 30 años extraordinariamente barato. Pero han pasado ya cuatro años desde que esas condiciones estuvieron disponibles, por lo que ese “stock” de hipotecas baratas se reduce de forma natural en la medida en que las casas cambian de manos.

Si se observa el espectro completo, 78.8% de los propietarios con hipoteca aún tiene una tasa inferior al 6%, aunque es la proporción más baja desde 2015. Por segmentos, la distribución actual es la siguiente:

• 6% o más: 21.2%
• 5%–5.99%: 10.2%
• 4%–4.99%: 17.1%
• 3%–3.99%: 31.5%
• Menos de 3%: 20%

¿Es momento de refinanciar?

La tasa hipotecaria promedio semanal se ubica en 5.98%, por debajo del 6.76% de hace un año y lejos del pico de 7.79% alcanzado en octubre de 2023. Aunque el refinanciamiento ya no vive el auge de la pandemia, el nuevo entorno abre una ventana para ciertos perfiles.

Chen Zhao, directora de investigación económica de Redfin, señaló que los propietarios con tasas superiores al 6% deberían hacer números: con tasas cercanas al 6%, algunos podrían reducir su pago mensual o el costo total de intereses a lo largo del plazo.

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Las solicitudes de refinanciamiento han aumentado 150% en comparación anual, lo que sugiere que parte de los deudores está reaccionando ante el descenso reciente. Aun así, la decisión depende de variables individuales: saldo pendiente, plazo restante, costos de cierre y horizonte de permanencia en la vivienda.

El efecto encierro pierde intensidad

El fenómeno conocido como “lock-in effect” o efecto encierro se produjo cuando millones de propietarios con hipotecas al 2% o 3% se resistieron a vender, ya que mudarse implicaba asumir una tasa cercana al 7 por ciento. Esto redujo la oferta de vivienda existente y tensionó el mercado de compraventa.

Ahora el contexto es distinto. Las tasas llevan más tiempo cerca o por encima del 6% que por debajo del 3%, y muchos hogares han ajustado sus expectativas. Además, el diferencial entre la tasa promedio actual (alrededor de 6%) y las hipotecas más caras contratadas en 2023 es menor, lo que suaviza el impacto financiero de cambiar de vivienda.

Por lo que, esa normalización comienza a reflejarse en un mayor número de propiedades nuevas en venta en comparación con el año anterior. Algunos propietarios han dejado de esperar un regreso a tasas del 3% y optan por transaccionar con costos financieros más altos, pero más estables.

No obstante, el efecto encierro no ha desaparecido. Una encuesta de Redfin realizada por Ipsos en noviembre de 2025 indica que 16% de los propietarios que no planean vender pronto se queda en su vivienda actual porque no quiere renunciar a su baja tasa hipotecaria. Es la quinta razón más citada para no mudarse.

Un nuevo equilibrio en el mercado

El mercado residencial estadunidense entra así en una etapa de transición. La era de tasas históricamente bajas quedó atrás y el grueso de las nuevas hipotecas se coloca en niveles que duplican los mínimos de la pandemia.

Que hoy haya más propietarios con tasas superiores al 6% que con tasas inferiores al 3% no solo es una estadística: es una señal de que el ciclo hipotecario cambió de fase. Para compradores, vendedores e inversionistas, el mensaje es claro: el nuevo piso del financiamiento es más alto, y las decisiones de compra, venta o refinanciamiento deberán evaluarse bajo esa realidad estructural.